外媒揭秘萬達(dá)融創(chuàng)合作之謎：中國地產(chǎn)商在玩擊鼓傳花

FT中文網(wǎng)最新發(fā)表評(píng)論認(rèn)為，中國的地產(chǎn)開發(fā)商正在玩一種政府支持的擊鼓傳花游戲。大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)(DalianWandaCommercialProperties)——其母公司正因杠桿過高和收購意識(shí)強(qiáng)烈而受到政府關(guān)注——正在將酒店和主題公園資產(chǎn)，與相關(guān)債務(wù)一道拋售給中等規(guī)模的地產(chǎn)開發(fā)商融創(chuàng)(Sunac)。被轉(zhuǎn)讓的酒店資產(chǎn)和主題公園資產(chǎn)價(jià)值各自均為300億元人民幣（合47.5億美元）左右。在萬達(dá)(Wanda)降低杠桿的同時(shí)，融創(chuàng)在其迅速擴(kuò)大的資產(chǎn)組合中增添了資產(chǎn)。

萬達(dá)與融創(chuàng)合作之謎

盡管這兩家公司在各自的網(wǎng)站上都對(duì)此交易給出了官方解釋，但這并不能平息市場中的懷疑。這一現(xiàn)象也說明了一個(gè)問題，即中國的企業(yè)界存在很多懸而未決的問題。這一謎團(tuán)的核心就在于萬達(dá)撤資帶來的巨額成本。萬達(dá)董事長王健林給出的唯一正式說法是，為了“壓縮債務(wù)”并適應(yīng)“輕房地產(chǎn)資產(chǎn)”的經(jīng)營模式。而在此之前，他從未流露出任何萬達(dá)集團(tuán)要出售資產(chǎn)的跡象。

也就是在一周之前，王健林曾在云南省領(lǐng)導(dǎo)主持的一次宴會(huì)上表示，萬達(dá)集團(tuán)計(jì)劃在云南省投資320億元（約47億美元）來打造一個(gè)集醫(yī)療服務(wù)、假日度假酒店和商業(yè)設(shè)施于一身的城市規(guī)模項(xiàng)目。而在6月底，王健林還宣布在哈爾濱（樓盤）啟動(dòng)總投資400億元的萬達(dá)國際城項(xiàng)目。

現(xiàn)在，包括這兩個(gè)項(xiàng)目在內(nèi)的13個(gè)項(xiàng)目，都被王健林以296億元的價(jià)格整體出售給了融創(chuàng)控股——盡管萬達(dá)在這些項(xiàng)目上的計(jì)劃總投資為4300億元——而融創(chuàng)還另外以336億元的價(jià)格收購了萬達(dá)旗下76家酒店資產(chǎn)。

考慮到王健林曾經(jīng)將公司業(yè)務(wù)多元化的希望寄托在萬達(dá)國際城項(xiàng)目上，那么他跟融創(chuàng)的交易就更讓人感到吃驚和不解。

僅僅在一年多前，王健林曾將自己的主題公園連鎖項(xiàng)目描述為“群狼戰(zhàn)術(shù)”，并由此來包圍并打敗投資55億美元，位于上海（樓盤）的迪士尼樂園。由于萬達(dá)只保留主題公園9%的股份，而上海迪士尼樂園開園僅一年后就實(shí)現(xiàn)了盈利，所以分析師不明白王健林未來會(huì)如何兌現(xiàn)自己的承諾。

此外，引起外界關(guān)注的另一個(gè)原因是這項(xiàng)交易的緊迫性——兩家企業(yè)同意在7月底之前簽署詳細(xì)的交易協(xié)議。本周二，融創(chuàng)中國在一份提交給香港證券交易所的文件中表示，完成這筆交易的295.7億元資金的最終支付，將會(huì)在收到一筆總額達(dá)296億元貸款的兩天之內(nèi)完成，而這筆貸款則來自萬達(dá)集團(tuán)。

分析師表示，這一安排將有助于萬達(dá)集團(tuán)部分剝離資產(chǎn)中的相關(guān)投資風(fēng)險(xiǎn)。

來自香港華泰金融控股(HuataifinancialHoldings)公司的首席財(cái)務(wù)分析師陳淑錦（音）表示，通過向融創(chuàng)借款，萬達(dá)可以將部分股權(quán)轉(zhuǎn)換為貸款利息。

陳淑錦還表示：“通過這種安排，資產(chǎn)管理帶來的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)被轉(zhuǎn)嫁到融創(chuàng)。雖然萬達(dá)以后只能獲得貸款利息收入，但這樣做產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)更小。”

野村證券(Nomura)估計(jì)，主題公園資產(chǎn)背負(fù)400億元人民幣的債務(wù)，而兩塊業(yè)務(wù)總共持有300億元人民幣的現(xiàn)金。按照分析師們對(duì)于酒店資產(chǎn)沒有背負(fù)債務(wù)的假定，萬達(dá)凈債務(wù)應(yīng)該會(huì)減少100億元人民幣。主題公園的盈利十分穩(wěn)定。監(jiān)管申報(bào)文件顯示去年的資產(chǎn)回報(bào)率為15%，超過了融創(chuàng)在過去10年中任何一年的資產(chǎn)回報(bào)率。因此，總部位于天津（樓盤）的融創(chuàng)有望將其敞口拓寬至住宅地產(chǎn)以外，并改善其資產(chǎn)回報(bào)。

但一大難題是：融創(chuàng)已經(jīng)是杠桿最高的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。如果這筆交易能夠完成，而且對(duì)項(xiàng)目層面的債務(wù)估測(cè)準(zhǔn)確，融創(chuàng)的凈負(fù)債可能是其股本的4倍多。而截至去年12月，中國房地產(chǎn)公司的平均水平是凈負(fù)債相當(dāng)于股本的80%。

萬達(dá)向融創(chuàng)出售資產(chǎn)的真實(shí)原因有三大最靠譜的猜測(cè)

據(jù)CNBC的報(bào)道，根據(jù)對(duì)事實(shí)和可用數(shù)據(jù)的研究，有三個(gè)相對(duì)令人信服的理由能夠說明萬達(dá)向融創(chuàng)出售資產(chǎn)的真實(shí)原因。

猜測(cè)1.海外并購調(diào)查造成的公司資金壓力

首先是公司的資金壓力。萬達(dá)集團(tuán)據(jù)稱是上月接受銀行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)調(diào)查其海外借款的五大海外并購交易者之一。盡管該公司沒有被指控或發(fā)現(xiàn)任何不當(dāng)行為，但此次的調(diào)查仍然讓國內(nèi)敏感的債權(quán)人深感不安。而部分對(duì)沖基金在了解到有關(guān)的調(diào)查消息后，立即開始拋售萬達(dá)的股票并引發(fā)該公司股價(jià)暴跌。

來自內(nèi)地銀行部門的兩名經(jīng)理在接受《南華早報(bào)》的采訪時(shí)表示，即使在監(jiān)管機(jī)構(gòu)發(fā)起調(diào)查之前，他們就對(duì)萬達(dá)國際城的商業(yè)模式持懷疑態(tài)度。而一位資產(chǎn)管理經(jīng)理則表示，自己不會(huì)購買萬達(dá)的股票。

當(dāng)對(duì)萬達(dá)集團(tuán)的官方資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行分析時(shí)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)該公司的債務(wù)比例并不是太高，尤其是與其他債務(wù)纏身的國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商相比，萬達(dá)的負(fù)債情況尚屬出色。而在今年第一季度末，大連（樓盤）萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司(DalianWandaCommercialProperties)的負(fù)債總額為5446億元，而該公司的收入占集團(tuán)總收入的55%。但考慮到其較大規(guī)模的資產(chǎn)為7713億元時(shí)，其債務(wù)與資產(chǎn)之間的比率為70.6%，與行業(yè)平均水平相當(dāng)。而融創(chuàng)中國同期的資產(chǎn)負(fù)債率則為86.7%。

去年12月份，國外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾將該公司的評(píng)級(jí)下調(diào)至“垃圾”級(jí)以上，對(duì)其的前景評(píng)價(jià)為負(fù)面。標(biāo)普給出的理由是，由于該公司資本支出超出預(yù)期，造成其金融杠桿增加。今年1月份，另一家國外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪也給出了同樣的評(píng)級(jí)。

猜測(cè)2.萬達(dá)為A股上市鋪路

第二個(gè)原因與萬達(dá)計(jì)劃在國內(nèi)A股市場上市有關(guān)。2016年9月底，萬達(dá)集團(tuán)向股東支付了44億美元資金，從而讓公司從香港證券交易所退市。其退市目的是希望在內(nèi)地交易所以更高的估值重新上市。萬達(dá)集團(tuán)與股東達(dá)成的協(xié)議顯示，萬達(dá)同意溢價(jià)回購股票，如果減值計(jì)劃在兩年后失效的話，這一溢價(jià)相當(dāng)于給國內(nèi)和海外投資者提供了8%和10%的年回報(bào)率。

但萬達(dá)尚未獲準(zhǔn)在內(nèi)地證交所上市。

分析人士表示，如果萬達(dá)在內(nèi)地繼續(xù)以“房地產(chǎn)公司”的資質(zhì)申請(qǐng)上市，那么由于政府對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，其上市計(jì)劃就會(huì)很難獲得批準(zhǔn)。而這樣的失敗將會(huì)在股東中間引發(fā)恐慌，因?yàn)樗麄儞?dān)心萬達(dá)會(huì)失去其融資渠道。

而來自研究機(jī)構(gòu)E-houseChina的分析師嚴(yán)悅景（音）也表示：“剝離這些目前尚不能盈利的資產(chǎn)，不僅能夠降低公司的負(fù)債率，而且也能夠凸顯公司輕房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營模式，同時(shí)也增加了公司被監(jiān)管部門列為非房地產(chǎn)企業(yè)的可能性。”

猜測(cè)3.萬達(dá)意在收購樂視

第三個(gè)原因可能與萬達(dá)收購樂視互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)公司(LeshiInternetInformation&technologyCorp)股權(quán)的猜測(cè)有關(guān)。因?yàn)檫@一資產(chǎn)與萬達(dá)的娛樂中心有協(xié)同作用。

一位不愿透露姓名的國有不良資產(chǎn)管理公司的資產(chǎn)經(jīng)理表示，萬達(dá)可能已經(jīng)與融創(chuàng)達(dá)成協(xié)議，接管陷入困境的樂視。在今年1月份，融創(chuàng)控股以22億美元的價(jià)格收購了該公司。

有知情人士透露，萬達(dá)集團(tuán)旗下萬達(dá)影業(yè)一直在尋求收購流媒體視頻網(wǎng)站的機(jī)會(huì)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。