北上廣二手房交易市場遇冷 大城市的房租降了嗎？

受調(diào)控政策影響，今年4月以來，北上廣等一線城市的二手房交易市場逐步降溫，北京二手房交易量更是連續(xù)三個月環(huán)比下降。不少媒體報道，二手房交易市場降溫導(dǎo)致“由售轉(zhuǎn)租”，“熱點城市住房租金下跌了”。事實果真如此嗎？我們對北京不同地段小區(qū)作了一次實地調(diào)查。

北京的房租還在漲，漲幅比往年有所縮小

“房東今年每個月只給我漲了120元，比去年漲得少。”碩士畢業(yè)3年的小李租住在北京東四環(huán)十里堡城市廣場小區(qū)，“去年5月份續(xù)租時，租金每月漲了200元，今年再漲這么多我就想換房子了。”

小李通過房屋中介在該小區(qū)租了一個18平方米單間，雖是簡單裝修，但家具齊全、采光良好。“去年月租金是2490元，現(xiàn)在每個月2610元，我不指望租金會下降，只要別漲太多，我就很滿意了。”

“目前較為低迷的二手房買賣對租賃市場影響不大，各種房源的租金也沒出現(xiàn)明顯下降。”北京鏈家地產(chǎn)金臺里店一位租賃置業(yè)顧問介紹，暑期是租房旺季，地鐵房和中小學(xué)附近的房子都好租。

北京遠(yuǎn)洋沁山水小區(qū)與市重點中學(xué)十一學(xué)校一街之隔，“我們家房租去年每月是8300元，今年漲到了8600元。”蔣女士在遠(yuǎn)洋沁山水小區(qū)租了一套89平方米的兩居室。“家長一租就是好幾年，待租房源也不是很多，所以租金一直在漲。”

城市中心的二手房租金居高不下，經(jīng)濟(jì)條件有限的租戶被迫選擇去城郊租房，這種需求溢出現(xiàn)象帶動了城郊地區(qū)的租金變化。

26歲的孕婦林怡在北京門頭溝區(qū)梧桐苑小區(qū)租了一套兩居室，“今年每月租金漲了500元，我想著周邊環(huán)境越來越好、房東也靠譜，就續(xù)租了。”鏈家地產(chǎn)梧桐苑店的置業(yè)顧問介紹，梧桐苑小區(qū)靠近北京西六環(huán)，交通日益方便，雖然房源不緊俏，但隨著租戶增多和周邊環(huán)境發(fā)展，租金每年都在上漲，今年小區(qū)兩居室漲幅在12%左右。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，今年5月通過北京我愛我家成交的房屋租賃量環(huán)比增長15.7%，月租金均價微升0.61%。

“由售轉(zhuǎn)租”并不多見，租賃市場供求仍偏緊

“目前，北京、上海等一線城市，即使二手房買賣市場遇冷，房源也不會大量涌入租賃市場，因此二手房買賣市場的變化與租金漲跌沒有太大關(guān)系。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)說，如今在北京房市，80%的購房交易需求是換房，即將要出售的房子都還處于業(yè)主自住狀態(tài)，房主買不到新房就不會賣舊房，“由售轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象并不多見。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓分析，二手房租賃市場如何變化，還要看租賃需求與房源供應(yīng)量的關(guān)系。首先，北京等一線城市流動人口多，需求集中，即使有少部分“由售轉(zhuǎn)租”的房源流入市場，租賃市場仍存在租房需求大于房源供應(yīng)、租戶需求與房源質(zhì)量不能較好匹配的現(xiàn)象，租金沒有明顯下降。其次，租房需求從市中心向城市郊區(qū)溢出，促使核心地區(qū)二手房租金的上漲速度變緩、漲幅縮小，城郊的二手房租金開始上漲。

“季節(jié)性規(guī)律也是影響租金變化的重要因素之一。”謝逸楓說，一線城市租房群體以年輕人為主，每年7、8月是畢業(yè)生租房旺季，供給緊張，租金漲幅明顯。國家加快規(guī)范二手房租賃市場，加大對違規(guī)租房的打擊力度，也是目前二手房租金小幅上漲的原因之一。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，提高租賃住房供應(yīng)量是穩(wěn)定租賃市場的關(guān)鍵。“如果北京計劃建設(shè)的50萬套租賃住房真能投入市場，能一定程度上穩(wěn)定二手房租賃市場。”張大偉說，政府還應(yīng)通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等方法合理控制一線城市人口數(shù)量，避免租房需求病態(tài)增長。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。