租賃市場發(fā)展提速 深圳已走在前列

中國整體上正在快速進(jìn)入存量房的時(shí)代，房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制和邏輯也因此發(fā)生了很大的變化。近日，住建部等九部委發(fā)文，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，深圳（樓盤）等12個(gè)城市被選為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。

對于發(fā)展租賃市場，深圳其實(shí)已走在前列。如何激活存量，合理調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，也成為控房價(jià)之外深圳房地產(chǎn)調(diào)控的重要議題?！渡钲谧》勘Ｕ习l(fā)展規(guī)劃（2016-2020）》展示了一份基于2013年的深圳住房調(diào)查：全市1035萬套的住房總量中，商品房約128萬套，政策性保障性住房約34萬套，單位及個(gè)人自建住房約55萬套，原村民集體經(jīng)濟(jì)組織自建、合建房約650萬套，工業(yè)區(qū)配套宿舍及其他168萬套。數(shù)據(jù)顯示，在深圳住房結(jié)構(gòu)中商品房占比僅為12.4%。毫無疑問，深圳仍面臨一定的住房供應(yīng)缺口。

說起政府租賃住房，深圳目前實(shí)行的是人才住房與保障性住房雙軌并行的公共住房體系。雙軌制下，人才住房的面積要比傳統(tǒng)保障性住房的公租房大。為了多渠道籌集建設(shè)人才住房，土地是最先著力點(diǎn)。深圳市土地房產(chǎn)交易中心去年11月出讓的位于龍華、大鵬和坪山的三宗居住用地就采取了競價(jià)模式，規(guī)定人才住房配建比例分別占住宅建筑總量的30%、20%和20%。

從2011年起，深圳土地市場上的存量土地供應(yīng)首超新增供應(yīng)，深圳提出要大力挖掘社會存量住房資源，例如鼓勵利用自有存量用地建設(shè)人才住房，利用地鐵、公交場站等公共設(shè)施上蓋配建人才住房。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等市場主體共同參與人才住房的建設(shè)運(yùn)營，鼓勵企業(yè)將自有商業(yè)、辦公用房、宿舍等改造為租賃型人才住房。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這將有助于盤活存量商辦物業(yè)，提高住房租賃市場的供應(yīng)面積。

這時(shí)，深圳興起了長租公寓的風(fēng)潮。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計(jì)，深圳目前已有近200家長租公寓企業(yè)。自去年以來，長租公寓站上資本市場風(fēng)口，許多房地產(chǎn)開發(fā)商、酒店集團(tuán)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)入該領(lǐng)域，萬科、招商蛇口、龍湖等房企都在全力拓展這塊未來容量將達(dá)到萬億市值的“蛋糕”。

而在近日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2017年度實(shí)施計(jì)劃》則提出，要加快培育住房租賃市場，規(guī)范租賃市場秩序，培育多元化、規(guī)?；?、專業(yè)化的住房供應(yīng)主體，形成先租后買的梯度住房消費(fèi)模式，努力構(gòu)建分層次、多渠道的住房供應(yīng)體系。

《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2016-2020）》也指出，“十三五”期間，預(yù)計(jì)全市住房總需求約180萬套，其中，購房需求約70.8萬套，租賃住房需求約109.2萬套?？梢?，租賃市場在深圳有相當(dāng)大的發(fā)展前景，“租”越來越成為深圳地產(chǎn)市場的核心競爭力。

不過，與國內(nèi)其它高房價(jià)的大城市相比，深圳住宅的租金收益率水平卻相對較低。全球最大的城市數(shù)據(jù)庫網(wǎng)站numbeo的數(shù)據(jù)顯示，深圳2016年9月租金毛收益率僅為1.47%。如不計(jì)其他成本，在房價(jià)增速和物價(jià)增速相同的情況下，在深圳購置一套房子用于出租需70年的租金才能收回購房款。排名第一的華盛頓租金收益率達(dá)到8.54%，北京（樓盤）、廣州（樓盤）、上海（樓盤）分別為2.55%、2.28%、1.98%。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認(rèn)為，目前深圳租賃市場主要存在供需匹配錯位與低效等問題，未來可挖掘房源供給潛力，盤活存量，增大供應(yīng)量，扶持發(fā)展租賃企業(yè)尤其是長租公寓企業(yè)，促進(jìn)供應(yīng)主體多元化；完善租賃立法，保護(hù)承租人權(quán)益，強(qiáng)化信用監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)交易的安全、透明和高效。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。