融資渠道收緊 房企去哪兒找錢(qián)？

今年以來(lái)，房企融資渠道逐步收緊。在公司債方面，由于證監(jiān)會(huì)對(duì)其監(jiān)管加強(qiáng)，房企的融資渠道也明顯受阻。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房企融資數(shù)據(jù)持續(xù)低迷，合計(jì)包括私募債、公司債、中期票據(jù)等（不包括股權(quán)融資）融資僅1771.8億元，同比減少幅度達(dá)到74%。而面對(duì)下半年將持續(xù)收緊的融資環(huán)境，房企去哪里找錢(qián)？

永續(xù)債

“利滾利”難掩房企熱情

眾多房企在跑馬圈地節(jié)點(diǎn)上，房企股權(quán)再融資、公司債等融資規(guī)劃較大的渠道均被收緊，因此房企對(duì)于大筆融資十分渴求，永續(xù)債似乎成為了房企新寵。

就在7月中旬，綠城中國(guó)在國(guó)家發(fā)改委完成外債發(fā)行備案。

根據(jù)綠城中國(guó)的公告顯示，成功發(fā)行4.5億美元永續(xù)三年可贖回高級(jí)證券，首個(gè)計(jì)息周期的利率為5.25%，創(chuàng)下綠城中國(guó)境外永續(xù)證券發(fā)行的歷史最低水平。

最近，華夏幸福、陽(yáng)光城等房企也將目光落在永續(xù)債上。在6月底華夏幸福也簽署永續(xù)債投資合同，首期5.9%的利率。

據(jù)業(yè)內(nèi)介紹，永續(xù)債也叫無(wú)期債券，是非金融企業(yè)（發(fā)行人）在銀行間債券市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行的“無(wú)固定期限、內(nèi)含發(fā)行人贖回權(quán)”的債券。永續(xù)債沒(méi)有明確的到期日期，或者期限非常長(zhǎng)，但大部分的永續(xù)債都是帶有贖回條款的，發(fā)行人擁有在條款約定的某一個(gè)時(shí)間段內(nèi)按照某種價(jià)格贖回的權(quán)利。

東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁曾表示，在多種融資渠道被封堵之后，永續(xù)債將是房企融資的首選。永續(xù)債的初期利率比較理想，一般比公司債的利率高1或2個(gè)百分點(diǎn)，如首個(gè)計(jì)息周期后回購(gòu)，永續(xù)債則相當(dāng)于中票或者公司債，房企在獲得資金的同時(shí)，永續(xù)債解決了上市公司報(bào)表杠桿率的問(wèn)題，能夠降低金融資產(chǎn)負(fù)債率。

盡管如此，永續(xù)債還是被冠上了“利潤(rùn)黑洞”的稱(chēng)號(hào)。以上述綠城發(fā)行的永續(xù)債為例，綠城需要每半年支付一次利息，自2017年7月9日起，首個(gè)利率重設(shè)日為2020年7月19日，初步利差為3.655%，往后每三年重設(shè)一次利率。換言之，如果綠城中國(guó)未能在第三個(gè)年頭償還這筆融資，接下來(lái)的三年其所支付的利率將會(huì)飆升至8.905%。以此類(lèi)推，第六年之后的一個(gè)三年期，其利率將升至12.56%。

碧桂園、恒大等在規(guī)模擴(kuò)容時(shí)借力永續(xù)債的房企也在一步步收回永續(xù)債。今年年初，恒大宣布將在年底前贖回三分之二永續(xù)債。截止到6月30日，其已提前超額完成目標(biāo)，贖回了全部永續(xù)債。

海外融資

年內(nèi)或?qū)⑺⑿录o(jì)錄

近年來(lái)房企海外融資勢(shì)頭不減。有數(shù)據(jù)顯示，上半年房企在海外發(fā)債數(shù)量已經(jīng)高達(dá)148.75億美元，同比上漲97%,超過(guò)了2016年全年的144.1億美元。僅在7月已經(jīng)有超過(guò)5家房企發(fā)布了超過(guò)20億美元的海外融資需求。

就在7月14日金地公告稱(chēng)，擬在境外發(fā)行2億美元債券；7月11日泰禾集團(tuán)擬通過(guò)境外子公司發(fā)行不超過(guò)10億美元的債券。已經(jīng)完成的包括，7月12日綠城中國(guó)發(fā)布公告，成功發(fā)行4.5億美元永續(xù)三年可贖回高級(jí)證券，首個(gè)計(jì)息周期的利率為5.25%；7月6日龍湖發(fā)行5年期4.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率3.875%；7月1日陽(yáng)光城公告將發(fā)行一筆金額不超過(guò)5億美元的債券。

而早在6月23日，碧桂園在國(guó)家發(fā)改委進(jìn)行海外債發(fā)行備案。截至目前，碧桂園未到期的美元票據(jù)債務(wù)共計(jì)7筆42億美元，2016年以前發(fā)行的5筆美元票據(jù)利率均在7%以上，最低的為2013年10月4日發(fā)行的總金額為7.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率7.25%，期限5年，其余4筆利率均為7.5%。

國(guó)家發(fā)改委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，6月至今，已經(jīng)有10家房企進(jìn)行海外發(fā)債備案登記，碧桂園之外，還包括龍湖、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)、雅居樂(lè)、金地等。

根據(jù)同策咨詢(xún)統(tǒng)計(jì)，6月房企海外融資總額折合人民幣約為141.62億元，相比5月份的114.81億元增加23.36%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示，隨著各地調(diào)控持續(xù)施壓，預(yù)計(jì)房企的資金還會(huì)受到持續(xù)的壓力。為了補(bǔ)充現(xiàn)金流未來(lái)依然將努力在海外融資，預(yù)計(jì)2017年房企海外融資將繼續(xù)刷新紀(jì)錄。

但在美元加息預(yù)期依舊存在的大背景下，國(guó)內(nèi)房企境外債務(wù)尤其是美元債務(wù)成本進(jìn)一步上升也成為不少業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂(yōu)。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示，美元進(jìn)入加息通道，國(guó)內(nèi)房企境外債務(wù)尤其是美元債務(wù)成本進(jìn)一步上升，伴隨著融資渠道的逐步收緊，房企運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。另一方面，2017年是2015年房企集中“加杠桿”資金集中兌付的一年，如果企業(yè)無(wú)力償還，則面臨資金的壓力。

房地產(chǎn)信托

再現(xiàn)吸金力

在房地產(chǎn)融資成本持續(xù)提升，正常融資快速收緊、存量債務(wù)接連到期背景下，信托正成為部分機(jī)構(gòu)新近看好的目標(biāo)。

在市場(chǎng)資金充裕的情況下，無(wú)論是保險(xiǎn)、基金、信托都可作為渠道，信托的優(yōu)勢(shì)在于能夠直接投向房地產(chǎn)、市政建設(shè)等事業(yè)或?qū)嵨?，稀缺的?yōu)質(zhì)資產(chǎn)則是爭(zhēng)搶的對(duì)象。不過(guò)，今年5月份以來(lái)，監(jiān)管層將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列為重點(diǎn)檢查對(duì)象，并重申嚴(yán)禁“假股真?zhèn)钡牡禺a(chǎn)項(xiàng)目投資，但部分信托公司或仍通過(guò)股加債等產(chǎn)品形式，用相對(duì)隱蔽的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)為房企拿地融資。

據(jù)中金公司近期發(fā)布的研報(bào)指出，6月新增社會(huì)融資總量中，信托貸款為2466億，較4月、5月回落后再一次增長(zhǎng)。從新增的信托集合投向占比中，房地產(chǎn)信托占比53.4%，連續(xù)5個(gè)季度實(shí)現(xiàn)占比提升。因此，中金公司認(rèn)為，如果下半年房地產(chǎn)融資環(huán)境更為惡劣，信托中的房地產(chǎn)信托占比仍有持續(xù)提升的空間。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，近期信托市場(chǎng)規(guī)模加大，說(shuō)明國(guó)內(nèi)公司債發(fā)行收緊后，房企開(kāi)始尋找更穩(wěn)妥的融資方式，而信托本身也是快速籌集資金的重要方式。另外，信托基礎(chǔ)上還會(huì)有衍生的金融產(chǎn)品，比如信托產(chǎn)品投資一些私募基金，而此類(lèi)私募基金最后也會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，本質(zhì)上也是一種杠桿的策略。融資成本預(yù)計(jì)會(huì)加大，這也是企業(yè)需要警惕的，同時(shí)也會(huì)限制房企新一輪擴(kuò)張。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。