房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題之二 土地成本升高擠壓利潤(rùn)空間

去年在寬松貨幣政策的刺激下，全國(guó)商品房的銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)了22.5%，銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)了34.8%；但繁榮的背后，除了“餡餅”，還有“陷阱”，在銷(xiāo)售增長(zhǎng)的刺激下，地產(chǎn)上市公司的總資產(chǎn)增長(zhǎng)了33%，帶息負(fù)債增長(zhǎng)了32%，權(quán)益資本卻只增長(zhǎng)了17%，擴(kuò)表的背后主要是負(fù)債的推動(dòng)。相應(yīng)的，雖然2016年的銷(xiāo)量有所增長(zhǎng)，但地產(chǎn)上市公司的土地儲(chǔ)備總量仍相當(dāng)于6-7年的銷(xiāo)售量。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)在光鮮的業(yè)績(jī)背后存在著一些突出的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，其中有商業(yè)地產(chǎn)施工面積10倍于年銷(xiāo)售面積；土地成本升高擠壓利潤(rùn)空間；低谷中八成地產(chǎn)上市公司面臨再融資風(fēng)等等。今天著重報(bào)道房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)問(wèn)題之一的土地成本升高擠壓利潤(rùn)空間的問(wèn)題。

國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2016年，105城市居住用地的地價(jià)同比上升了7.9%，商業(yè)用地的地價(jià)同比上升3.1%，工業(yè)用地的地價(jià)同比上升2.9%；2017年一季度，居住用地的地價(jià)同比又上升了2.1%，2016年以來(lái)的累計(jì)漲幅達(dá)到10.1%。

其中，一線城市居住用地的平均地價(jià)累計(jì)上漲了23.5%，達(dá)到22624元/平米，二線城市居住用地的平均地價(jià)累計(jì)上漲了9.2%，達(dá)到5802元/平米，三線城市居住用地的平均地價(jià)累計(jì)上漲了6.6%，達(dá)到2552元/平米。

具體到各城市，截至2017年一季度末，北京（樓盤(pán)）居住用地的平均地價(jià)同比上升19.8%，達(dá)到61072元/平米，2016年以來(lái)累計(jì)上漲了25.3%；上海（樓盤(pán)）居住用地的平均地價(jià)同比上升24.7%、達(dá)到47701元/平米，2016年以來(lái)累計(jì)上漲了33.4%；深圳（樓盤(pán)）同比上升8.7%、達(dá)到47798元/平米，2016年以來(lái)累計(jì)上漲了13.1%；廣州（樓盤(pán)）同比上升38.7%、達(dá)到40545元/平米，2016年以來(lái)累計(jì)上漲了43.8%。

而二線城市平均的地價(jià)漲幅要顯著低于一線城市，平均只有9.2%，但其中，蘇州（樓盤(pán)）、廈門(mén)（樓盤(pán)）、南京（樓盤(pán)）、太原（樓盤(pán)）、合肥（樓盤(pán)）、濟(jì)南（樓盤(pán)）等城市的同比地價(jià)漲幅都在20%以上，廈門(mén)的平均地價(jià)更是達(dá)到29407元/平米，直追一線城市；與之相對(duì)，哈爾濱（樓盤(pán)）、昆明（樓盤(pán)）、西寧（樓盤(pán)）、長(zhǎng)春（樓盤(pán)）、銀川（樓盤(pán)）等城市的平均地價(jià)漲幅不到3%；三線城市方面，平均的地價(jià)漲幅更小，為6.6%。

在此背景下，地產(chǎn)上市公司2016年新增土地儲(chǔ)備的平均單位成本則達(dá)到7900元/平米（中位數(shù)為6850元/平米），新增土地儲(chǔ)備的單位成本平均相當(dāng)于當(dāng)期銷(xiāo)售均價(jià)的54%（中位數(shù)為44%）；其中，銷(xiāo)售額在百億元以上的地產(chǎn)上市公司，2016年新增土地儲(chǔ)備的平均單位成本約為8200元/平米，新增土地儲(chǔ)備的單位成本平均相當(dāng)于當(dāng)期銷(xiāo)售均價(jià)的55%；而2016年地產(chǎn)上市公司的新增購(gòu)地支出平均也已相當(dāng)于同期合同銷(xiāo)售金額的55%，這不僅占?jí)毫似髽I(yè)的大量資金，還導(dǎo)致行業(yè)整體的利潤(rùn)率呈下降趨勢(shì)，未來(lái)一旦房?jī)r(jià) 停止上漲，甚至掉頭向下，許多企業(yè)將面臨虧損壓力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。