調(diào)控從嚴(yán)疊加高溫天氣 7月70個大中城市房價持續(xù)回落

8月18日，金融研究中心發(fā)布報告稱，7月在調(diào)控政策及季節(jié)性因素共同作用下，70個大中城市房價同環(huán)比繼續(xù)回落，單月銷售增速創(chuàng)年內(nèi)新低，房地產(chǎn)投資增速下行，新開工情況疲軟。

同時，房企拿地力度明顯加大，尚無在非熱點城市二次“制造”庫存的隱憂。當(dāng)前住房購租并舉正在加速推進(jìn)之中，對“租購?fù)瑱?quán)”的內(nèi)涵還須理性認(rèn)知。

數(shù)據(jù)顯示，7月70個大中城市新建商品住宅價格算數(shù)平均環(huán)比和同比增速分別為0.49%和9.33%，較上月繼續(xù)回落。這是調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵及季節(jié)性因素共同作用的結(jié)果。

1.調(diào)控因素：

“五限”政策從嚴(yán)的影響持續(xù)發(fā)酵，分城施策調(diào)控下，一線城市房價同比增速（8.85%）自多年來首次低于二線（9.42%）和三線（9.30%）城市。按揭收緊對全國范圍內(nèi)交易的抑制更為突出，其增速由去年同期的54.6%大幅下滑至4.1%。商業(yè)銀行在額度管控下積壓待發(fā)按揭貸款的現(xiàn)象普遍，房貸利率提高也比較明顯。7月全國首套房貸款平均利率漲至4.99%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.02倍；二套房平均利率為5.47%，保持上升。

2.季節(jié)性因素：

7月為傳統(tǒng)淡季，疊加全國平均氣溫創(chuàng)56年來新高，打壓了看房積極性。同時在供給端，房企半年度業(yè)績考核沖量助推6月集中推盤，銷售情況超預(yù)期；7月商品房推盤速度相應(yīng)大幅放緩，成交增長乏力。1-7月份商品房銷售面積8.6億平方米，銷售額6.8萬億元，同比分別增長14.0%和18.9%，比1-6月份回落了2.1個百分點和2.6個百分點；單月銷售面積和銷售額分別僅增2.0%和4.8%，均創(chuàng)年內(nèi)新低。

房地產(chǎn)投資增速下行，淡季開工疲軟。2017年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資59761億元，同比名義增長7.9%，增速比1-6月份回落0.6個百分點；7月單月投資同比增長4.8%，較上月回落3.1個百分點。對房地產(chǎn)投資增速的走勢維持之前的判斷：

1.走勢：兩個制約因素（銷售下滑+融資收緊）構(gòu)成決定投資走勢的主線，趨勢性下行將由后向前傳導(dǎo)至房地產(chǎn)投資；

2.幅度：兩個對沖因素（推地加大+棚改加速）形成緩釋下行幅度的副線，今年房地產(chǎn)投資增速下滑的總體空間有限；

3.分配：考慮基數(shù)效應(yīng)（三季度低+四季度高），房地產(chǎn)投資增速的下行有可能在四季度更為明顯。

新開工今年首次單月同比負(fù)增。1-7月份，房屋新開工面積100371萬平方米，增長8.0%，增速回落2.6個百分點。7月為房地產(chǎn)銷售、開工的傳統(tǒng)淡季，加之今年全國大范圍出現(xiàn)了持續(xù)的高溫天氣，導(dǎo)致7月房屋開竣工情況較為疲軟，單月同比年內(nèi)首次為負(fù)。

房企拿地力度加大，尚無二次“制造”庫存的隱憂。1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積12410萬平方米，同比增長11.1%，增速比1-6月份提高2.3個百分點；土地成交價款5428億元，增長41.0%，增速提高2.5個百分點。表明伴隨著土地供應(yīng)節(jié)奏的加快，土地市場溢價率也在走高。7月，大型龍頭房企拿地積極，其中保利、萬科拿地規(guī)模均超過了400萬平方米，購置金額均超過200億元。

這些房企的拿地布局多以一二線城市以及蘇州、佛山、鎮(zhèn)江、滄州等“強三線”或“衛(wèi)星三線”為主，并未貿(mào)然挺進(jìn)非熱點的三四線城市，尚無去化后又追加土地儲備、再次大肆“制造”庫存的擔(dān)憂。從全國300城市土地成交情況來看，三四線城市也沒有出現(xiàn)土地成交井噴的局面，部分房企擴大非熱點城市戰(zhàn)線的行為或只是個別現(xiàn)象。房地產(chǎn)投資增速分區(qū)域的變化情況也從側(cè)面佐證了這一點，中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資增速連續(xù)數(shù)月回落，東北地區(qū)投資同比下降，僅有東部地區(qū)增速略有提高，反映開發(fā)企業(yè)投資區(qū)域布局較為謹(jǐn)慎。

“租購并舉”正加速推進(jìn)，“租購?fù)瑱?quán)”須理性認(rèn)知。目前“租售并舉”改革正處于快速推進(jìn)階段。7月中下旬，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，并選取了12個城市作為首批試點。其中試點名單以內(nèi)的廣州、鄭州、杭州等，試點名單以外的上海、無錫、揚州、濟南等已積極響應(yīng)，昨日北京也出臺了政策，更多地方有望加入這場針對住房市場供給側(cè)的重要變革之中。應(yīng)當(dāng)看到，這項長效機制的目的在于填補住房市場供給體系的空缺，不宜進(jìn)行誤讀或夸大。如近期熱議的“租購?fù)瑱?quán)”，從本質(zhì)上看并不可能做到100%完全同權(quán)：

1.在租房入學(xué)的問題上：

“可入學(xué)”并不等于“可讀名校”，嚴(yán)格說來更為精準(zhǔn)的表達(dá)應(yīng)為“有機會入學(xué)”。其一是租房人需滿足一定的條件才能加入“排隊”，其二是有無戶籍和有無自購房產(chǎn)依然是入學(xué)優(yōu)先等級排序的重要考慮條件，因此符合排隊條件的租戶也只能在學(xué)區(qū)生源不足時“撿漏”或者服從調(diào)劑。“同權(quán)”更多地是改善租戶子女入讀義務(wù)教育階段公立學(xué)校的情況，僅靠租房基本沒有進(jìn)入名校的可能。事實上，類似的租戶子女就近入學(xué)政策在多個城市一直都在實行。

在人口流入壓力較大的大中城市，優(yōu)質(zhì)教育資源普遍稀缺，“僧多粥少”是常態(tài)，其周邊的學(xué)區(qū)房仍然是爭搶焦點。教育資源投入不增加，學(xué)區(qū)房問題就不能得到根本解決，短期以教育配額為內(nèi)在支撐的學(xué)區(qū)房價格也很難撼動。設(shè)想即便學(xué)區(qū)房出租能替代購買，依然會導(dǎo)致租金一飛沖天或者房源一房難求，甚至競爭更為激烈。

2.在租房落戶的問題上：

首先關(guān)于戶口落在哪兒，若落在租賃房屋內(nèi)，可能引發(fā)租賃期滿租戶不愿遷出戶口的糾紛，影響個人房源供應(yīng)的積極性。更規(guī)范可行的做法是在社區(qū)或街道設(shè)置集體戶口統(tǒng)一管理，而這需要更多操作細(xì)則出臺。

其次，租房落戶的辦法是加強人才流動的一種嘗試，但并不足以打破戶籍長久以來對區(qū)域間人才交流的限制。問題的癥結(jié)在于戶籍制度本身，需推動一系列配套改革才能真正解除對人的固化。目前戶口仍是獲取教育、就業(yè)、醫(yī)療、社保等稀缺公共資源的通行證，它也自然成為城市之間為爭奪人才拋出的橄欖枝。短期內(nèi)放開租房落戶的城市可能原本就有著比較寬松的落戶政策，而人口流入壓力較大城市即便實行租房落戶也可能會設(shè)置較高的門檻或嚴(yán)格的限制。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。