青島版購(gòu)租并舉政策出臺(tái) 細(xì)化開發(fā)商自持商品房租

在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)！今年7月18日，住建部、發(fā)改委等9部門專門就此下發(fā)通知。現(xiàn)如今，青島也出臺(tái)新規(guī)，從土地招拍掛環(huán)節(jié)約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持商品住房租賃的相關(guān)內(nèi)容。

8月21日，青島市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于招拍掛出讓土地中企業(yè)自持商品住房租賃有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)“全市招拍掛出讓土地中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持商品住房租賃”進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，從土地出讓、合同簽訂、出租管理等方面提出了細(xì)化措施。《通知》明確提出，出現(xiàn)將自持商品住房擅自轉(zhuǎn)讓、“以租代售”或通過(guò)其他方式變相銷售的開發(fā)商，將被納入“黑名單”。

合富輝煌山東分公司副總經(jīng)理許傳明分析稱，青島出臺(tái)的《通知》，將有利于避免開發(fā)商以自持租賃的名義拿下土地后，然后以其他方式變相出售?！氨热缬行╅_發(fā)商以自持住宅的名義拿下了土地，然后以幾十年的名義將房子對(duì)外長(zhǎng)期出租，實(shí)際上仍然達(dá)到了銷售的目的?！?/p>

也正因?yàn)槿绱?，青島下發(fā)的《通知》明確規(guī)定，開發(fā)商自持住房單次對(duì)外出租期限不得超過(guò)10年，開發(fā)商如果有以租代售的行為將被列入“黑名單”。

單次租期不得超過(guò)10年

青島下發(fā)《通知》的目的，是為了切實(shí)做好該市招拍掛出讓土地中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持商品住房租賃管理工作，在土地招拍掛文件中明確要求企業(yè)自持商品住房用于出租的適用該《通知》。

《通知》明確，在土地出讓時(shí)，招拍掛文件中應(yīng)明確規(guī)定“企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃，不得銷售。企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，對(duì)外出租單次租期不得超過(guò)10年”。在簽訂土地出讓合同時(shí)，出讓合同中應(yīng)明確約定前述內(nèi)容，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定出租自持商品住房。開發(fā)商自持商品住房首次登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書中記載“企業(yè)自持商品住房，用于出租，不得銷售、轉(zhuǎn)讓或分割抵押”。

開發(fā)商簽訂合同后，會(huì)不會(huì)在實(shí)際操作中耍滑頭？比如以租代售，無(wú)限期對(duì)外出租……《通知》對(duì)此作出明確規(guī)定，房屋管理部門對(duì)企業(yè)違反合同約定，將自持商品住房擅自轉(zhuǎn)讓、“以租代售”或通過(guò)其他方式變相銷售的行為予以認(rèn)定，并納入“黑名單”。在問(wèn)題整改到位前，納入“黑名單”的相關(guān)企業(yè)及其子公司、股東、股東關(guān)聯(lián)企業(yè)不得參與青島市土地招拍掛活動(dòng)。

在出租價(jià)格方面，企業(yè)自持商品住房租賃活動(dòng)實(shí)行市場(chǎng)化機(jī)制，租金價(jià)格由租賃雙方按照市場(chǎng)水平協(xié)商確定，可優(yōu)先面向符合該市住房保障條件的群體供應(yīng)。

該《通知》自公布之日起施行，有效期至2022年8月20日。

培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

近年來(lái)，國(guó)家很重視培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，這也被認(rèn)為是貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一定位的重要舉措。為此，中央政府及相關(guān)部門此前已經(jīng)作出部署。

青島市本次下發(fā)的《通知》中也明確指出，該《通知》是根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)的若干意見》(國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào))、《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》(建房〔2017〕153號(hào)，下稱“153號(hào)文”)及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定作出的。

記者注意到，“153號(hào)文”是由住建部、發(fā)改委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的。

“153號(hào)文”還指出，積極開展試點(diǎn)，選取部分人口凈流入的大中城市開展試點(diǎn)工作。隨后，有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃的試點(diǎn)。

更側(cè)重“托底”作用

雖然青島并未列入前述12個(gè)住房租賃試點(diǎn)城市，但其日前公布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持商品住房租賃管理相關(guān)規(guī)定顯示，該市也在住房租賃市場(chǎng)積極探索。

發(fā)展租賃市場(chǎng)被認(rèn)為是樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要一環(huán)。許傳明認(rèn)為，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)跟之前的經(jīng)濟(jì)適用房、公租房等有相通之處，它們都更側(cè)重于“托底”作用。對(duì)于那些買不起商品房或者剛進(jìn)入城市工作的畢業(yè)生來(lái)說(shuō)，租賃住房是一個(gè)較好的選擇。

許傳明同時(shí)認(rèn)為，租賃住房的需求者與一般商品房的需求者是存在差異的，對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)，能買得起商品房還是會(huì)選擇購(gòu)買?！鞍l(fā)展租賃住房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要一環(huán)，但房地產(chǎn)調(diào)控需要組合拳，并不會(huì)一蹴而就?！痹S傳明說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。