今年棚改貨幣化安置將達6成 消化3億平方米庫存

隨著10月底大限將至，地方政府正在加快推進棚戶改造，并努力提高貨幣化安置的比例。近期，多家券商預測今年全國棚改貨幣化比例將達到60%，有望消化商品房庫存3億平方米。

住建部近日發(fā)布消息稱，今年1~7月，全國棚戶區(qū)改造已開工470萬套，占年度目標任務的78%，完成投資1.17億元。不過，官方并未透露前七個月地方棚改中貨幣化安置的具體比例。

一些地方貨幣化比例超七成

按照原先計劃，2017年全國計劃新開工棚戶區(qū)改造600萬套。近幾年，各地一般要求10月底要完成當年棚改新開工任務指標。

中國進行大規(guī)模的棚戶區(qū)改造已歷時數年。在2015年~2017年三年完成棚改1800萬套的基礎上，今年5月國務院常務會議又決定，2018年~2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，并要求在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進一步提高貨幣化安置比例。

官方數據顯示，我國2015年棚改貨幣化安置的比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。從今年的一些地方政府發(fā)布的計劃看，大多數地方將棚改貨幣化比例調升至50%以上。

截至目前，已經有一些省份棚改貨幣化安置的比例超過了七成。多家研究機構也發(fā)布報告認為，2017年的棚改貨幣化安置比例會達到60%。

其中，湖南省住建廳的數據顯示，2017年，國家下達給湖南省的各類棚戶區(qū)改造任務是40萬套。今年1~6月，湖南省各類棚戶區(qū)改造開工建設263584套，為年度開工建設計劃的64%。其中，貨幣安置227490戶，貨幣化安置率為86.3%。

截至今年6月底，陜西省棚戶區(qū)改造新開工16.65萬套，占年度任務的73.42%。其中，棚改貨幣化安置12.75萬套，貨幣化安置率76.55%。

民生證券宏觀團隊8月14日發(fā)布的《棚改對地產銷售和投資的量化分析》報告認為，2014~2016年全國棚改的貨幣化安置比例分別為9%、29.9%和48.5%，預期2017年有望達到60%。2017年部分地區(qū)提出要將貨幣化安置比例提高至100%，原則上不再新建棚改安置房。

該報告認為，棚改貨幣化安置能有效促進房地產去庫存，滿足不同人群的購房需求，并縮短安置周期。

可消化庫存3億平方米

據住建部數據，2016年全國棚改開工606萬套，其中貨幣化安置比例為48.5%，去化商品房庫存2.5億平方米。由此推算，棚戶區(qū)改造中貨幣化安置的套均面積為85平方米(25000/606=85)。

以此為標準，則2014~2016年，通過棚改貨幣化安置分別去化商品房庫存3800萬平方米、1.5億平方米和2.5億平方米(棚改新開工套數×貨幣化安置比例×85=庫存去化面積)，分別占當年商品房銷售面積的3.2%、12%和16%。

對于2017年，民生證券宏觀團隊測算了不同貨幣化安置比例和房地產銷售增長率下的庫存去化情況。當貨幣化比例分別為50%、60%和70%時，分別去化庫存2.5億平方米、3億平方米和3.5億平方米。

興業(yè)證券宏觀團隊8月23日發(fā)布的《地產：棚改的力量能延續(xù)多久?》報告稱，政策性銀行是棚改的主要資金來源方(占比80%)，而從歷史經驗來看，棚改的貨幣化安置比例，與政策性銀行投放的貨幣化安置貸款占全部棚改貸款比重的走勢高度一致(后者略高于前者)。

“基于這一規(guī)律，同時結合各個省市的實際要求，我們預計2017年棚改的貨幣化安置比例在60%左右。”上述報告稱。

長江證券固收團隊發(fā)布的《棚改貨幣化安置，對經濟的支持效應》報告稱，2017年，多個省份上調棚改貨幣化安置比例目標，其中8個省份的目標超出60%，個別省份(海南、河北和寧夏等)甚至超過70%?？紤]到實際中往往超額完成，或拉動全國貨幣化安置比例至60%、安置規(guī)模達360萬套。從2017年上半年實際完成情況來看，多個城市目標完成率超出一半。

“中性情境下，假設2017年棚改新開工600萬套，棚改貨幣化安置比例60%，消化商品房庫存面積約3.1億平方米，拉動全國商品房銷售面積增速3.6個百分點。”長江證券固收團隊的報告稱。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。