集體建設用地建租賃房后將現(xiàn)3折房價？影響沒這么大

昨日（8月28日），住建部與國土部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，并公布了13個試點城市名單。該試點方案被部分人士解讀為農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過征地環(huán)節(jié)直接進入市場，土地成本將大幅降低，對房價將產(chǎn)生重大影響，甚至會出現(xiàn)商品房價格二三折的房子。這個試點方案對房價的影響真會有這么大嗎？

筆者認為，上述解讀存在誤讀。首先，集體建設用地建租賃住房，僅是在土地來源上的試點，并非土地制度的改變。此前，部分城市新建租賃住房的土地來源多為新增建設用地或采用在新建商品住房項目中配建的方式，但是這些方式土地成本高企，導致建設和運營租賃住房的投資回報率過低。而集體建設用地土地成本相對較低，通過這種方式獲取土地建設租賃住房，能夠降低租賃住房建設者的成本，提高多種資本的參與興趣和商業(yè)運營的可持續(xù)性。

北京和上海是最早進行集體土地建租賃住房試點的城市，已經(jīng)取得了較好的成果，不僅增加了住宅用地來源和租賃住房供給，擴展了集體土地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能，同時盤活了低效的集體建設用地，既解決城市周邊外來務工人員的居住問題，還能拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的收入來源。此次在13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點，也是為了提高存量土地集約利用水平，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場提供支撐。

其次，租賃市場建設是落實“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位的重要舉措，是建立購租并舉住房制度的重要內(nèi)容，是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的一部分。利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾。但是，要進一步影響房價，還取決于量的多少。目前集體建設用地建設租賃住房僅是在13個城市進行試點，并且采取政府主導、農(nóng)民集體自愿的原則，試點實施后要在2019年11月開展中期評估，并在2020年底前進行總結(jié)，這些試點能否大規(guī)模推開及供應量有多大尚不確定，因此對房價能有多大沖擊存疑。對于租金，試點方案中明確，集體租賃住房出租，不得以租代售；承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。要探索建立租金形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止租金異常波動。這意味著未來的租賃市場租金穩(wěn)定是有保障的。

此外，對于集體建設用地建設租賃住房，還有人將此與“小產(chǎn)權(quán)房”聯(lián)系在一起，認為“小產(chǎn)權(quán)房”的租賃合法了。實際上，集體租賃住房是經(jīng)依法批準建設，依法實施不動產(chǎn)登記的用于租賃的住房，而“小產(chǎn)權(quán)房”既涉及違法用地，又涉及違法建設和銷售，產(chǎn)權(quán)不受法律保護，兩者有本質(zhì)區(qū)別。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。