上市房企凈負債率整體同比大增 中型房企最激進

業(yè)績持續(xù)增長、盈利能力企穩(wěn)，房地產(chǎn)A股上市公司2017年半年報透露出的行業(yè)現(xiàn)狀似乎頗為樂觀。然而，亮麗業(yè)績之下的高杠桿之憂卻難以掩飾，上證報資訊統(tǒng)計顯示，已發(fā)布半年報的117家A股上市房企，凈負債率平均達到207.44%(整體法平均)，較去年同期的162.78%上升了超過40個百分點，呈明顯上升趨勢。

仔細梳理可以發(fā)現(xiàn)，中型房企凈負債率相對最高，且繼續(xù)攀升。究其原因，中型房企中激進型企業(yè)相對較多，對規(guī)模擴張的訴求尤其強烈，在杠桿的使用上更加大膽。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，凈負債率較為直觀地顯示出房企的負債水平和償債能力，上市房企凈負債率上升，一方面體現(xiàn)出房企高負債擴張、看好未來發(fā)展空間的行業(yè)預(yù)期，但另一方面，在目前監(jiān)管趨嚴的形勢之下，能否贏得這場高杠桿的“豪賭”，光有膽量和野心不夠，更考驗房企投資拿地、控制成本、資本運作等一系列“長跑”能力。

行業(yè)平均凈負債率顯著上升

統(tǒng)計顯示，上半年，117家A股上市房企平均凈負債率達到207.44%。其中，凈負債率最高的是云南城投，高達541.75%，高居第二位的是嘉凱城，為431.85%；除這兩家之外，負債率超過300%的房企共有6家；凈負債率在200%至300%之間的房企共有9家；凈負債率在100%至200%之間的共有26家。

值得關(guān)注的是，與去年同期相比，整個行業(yè)的凈負債率呈現(xiàn)明顯上升趨勢。上證報資訊數(shù)據(jù)顯示，117家房企中，有68家凈負債率同比上升，占比達58%；增長幅度翻番的房企有9家，包括海德股份、陽光城等。從行業(yè)平均凈負債率來看，去年這一數(shù)值為162.78%，同比上漲了逾40個百分點，整體上升幅度明顯。

一直以來，房企財報在一定程度反映了行業(yè)生存的真實現(xiàn)狀，凈負債率作為關(guān)鍵指標之一，反映出房企資金鏈安全狀況和杠桿使用情況。而在目前融資端趨緊、銷售端受限的市場現(xiàn)狀下，房企資金鏈安全預(yù)期成為下半年關(guān)鍵指標。

通常情況下，資產(chǎn)負債率(總負債/總資產(chǎn))被用來反映上市公司的負債水平。然而，房地產(chǎn)行業(yè)受現(xiàn)行的房產(chǎn)預(yù)售制影響，房企能夠獲得大量預(yù)售款，但這批預(yù)售款卻被視為“預(yù)收賬款”并計入負債中。而實際上，與其他債務(wù)不同，預(yù)售款項沒有利息成本，最終無需償還，且一定會轉(zhuǎn)化為收入。因此，房企更傾向于用凈負債率來顯示負債水平和償債能力。

克而瑞分析師沈曉玲表示，房企凈負債率在60%至80%之間是合理狀態(tài)，看企業(yè)發(fā)展風(fēng)險則要看負債結(jié)構(gòu)。不過，受房企公司債發(fā)行政策收緊影響，上市房企應(yīng)付債券占負債比重持續(xù)走低，疊加其他融資渠道不同程度受限，長短期債務(wù)比出現(xiàn)回升，在手現(xiàn)金對短期剛性債務(wù)的保障程度也在下降。

中型房企杠桿使用更激進

細化到公司來看，記者發(fā)現(xiàn)，以規(guī)模區(qū)分，大、中、小型房企的凈負債率差別顯著。按照東方證券房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，上半年，大、中、小型房企凈負債率分別為72.1%、187.4%和61.4%，有息負債率分別為25.2%、47.8%和34%，大型和中型房企的凈負債率和有息負債率均有所提高。三類房企中，中型房企的這兩大指標均相對最高，究其原因，東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁認為，在行業(yè)集中度提升的背景下，中型房企不進則退，加速擴張、規(guī)模訴求尤為強烈，競爭更加激烈，因此在杠桿使用上也特別激進，從而導(dǎo)致中型房企的杠桿處于相對高位，且并無明顯下降。

事實確實如此，上證報資訊數(shù)據(jù)反映，凈負債率居高位的房企幾乎全是中型房企。尤其是兩家A股上市的閩系房企，一向以激進和大膽著稱，目前凈負債率分別為396%和269%，杠桿之險令業(yè)界側(cè)目。據(jù)記者了解，這兩家閩系房企目前均處在四、五百億元的銷售規(guī)模，正拼全力沖刺千億的瓶頸期，公司高層不僅對銷售目標提出較高要求，在并購拿地上更是如狼似虎，規(guī)模訴求極其強烈，各種融資渠道亦是充分利用。其中一家閩系房企的執(zhí)行副總裁甚至撰文直言：“負債率的商業(yè)模式是一場豪賭，賭注是錢，賭的是未來會更好。凈負債率高低沒有絕對的好壞，走過中國20年房地產(chǎn)歷程深切體會到，如果你所在的企業(yè)一路豪賭，那就成功了?！?/p>

相對而言，大型龍頭房企的資金狀況更加穩(wěn)健。半年報數(shù)據(jù)顯示，萬科凈負債率僅為19.6%，保利地產(chǎn)為86.6%，招商蛇口與金地集團分別為40.3%和40.6%。

“企業(yè)在快速發(fā)展過程中，高杠桿是合理現(xiàn)象。如果企業(yè)2至5年的長期負債比例較高，但只要整體結(jié)構(gòu)合理，也不會有太大影響?！鄙驎粤岜硎?。有業(yè)內(nèi)人士甚至認為，房企愿意以較高的負債沖規(guī)模，恰恰說明企業(yè)看好行業(yè)未來發(fā)展空間。不過，調(diào)整負債率并非易事，監(jiān)管趨嚴之下，房企是否有能力低價拿到土地，在規(guī)模競爭上能否加速快跑，能否較好控制公司成本，這些都考驗著房企“長跑”的能力。尤其是中型房企，在信貸、土地等資源均明顯向大型房企傾斜的當下，要實現(xiàn)彎道超車、異軍突起，光有膽量和野心恐怕還不夠。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。