以“百姓股東”破解城市開發(fā)高地價魔咒

一則雄安新區(qū)百姓將作為“百姓股東”參與年年分紅的消息，引起了各界尤其是房地產(chǎn)市場的高度關注。據(jù)央視報道，雄安新區(qū)管委會作出決定，新區(qū)發(fā)展不搞大規(guī)模土地出讓，避免土地流轉過程中，政府與民爭利，土地使用權也將從少數(shù)購地者所有，變成新區(qū)百姓所共有。

消息并沒有涉及新區(qū)百姓通過何種方式轉變成“百姓股東”，但參考此前央媒關于雄安新區(qū)大開發(fā)“絕不走賣地財政老路，一定考慮百姓長遠利益的”的報道，并結合此前近二十年上海、杭州、廣州、深圳等城市，城中村改造試點“百姓股東”之做法，大致可預測到雄安新區(qū)體量更大的“百姓股東”嘗試之基本思路。

首先，文中所涉及入股“資產(chǎn)”，并不包括新區(qū)范圍內(nèi)的國有土地，而是專指經(jīng)過“農(nóng)地確權”后的農(nóng)民口糧田、承包田和自留地。因此，所指“百姓”亦不包括新區(qū)范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)（市）戶籍居民，專指新區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民及戶籍在新區(qū)農(nóng)村的外出打工者。

其次，此前上海等大城市的“百姓股東”試點，其受惠百姓也是農(nóng)民，但其試點規(guī)模有兩個限定：一是限定于拆遷成本過高的城中村改造，二是試點限定于村一級。

以上海為例，早前“百姓股東”試點的要旨是，開發(fā)商按照名義市價獲取土地，實際支付的購地價則遠低于名義市價。二者差價一分為二，其中的七成按人頭折算為農(nóng)民股權，另外三成則作為村級股權，兩種股權全部投入于項目開發(fā)，最后以商業(yè)服務配套用房、地下停車場、商務樓宇出租等經(jīng)營收益，作為“百姓股權”紅利之來源，從而確保被征地農(nóng)民年年可享有股權分紅，村本級則年年有一筆集體股權產(chǎn)生和收益。

上海“百姓股權”試點的破題背景是，傳統(tǒng)征地制度屢屢造成“面粉貴于面包”之荒唐，在地價火箭般躥升后，關鍵地段的城中村改造沒有開發(fā)商敢于承接。然而，這一試點即如在試點城市，也沒有順勢推大試點范圍，原因是地方政府對賣地財政的依賴日益加深。

賣地財政的典型特征是“虧兩頭富中間”：農(nóng)地低價被征農(nóng)民長期吃虧，城市購房者成為高房價的接盤者。征地與賣地之間的高額差價，則由地方政府與開發(fā)商輕松坐享，并逐漸形成惡性循環(huán)，激化征地引發(fā)的官民矛盾。為此，在多方力量幾經(jīng)博弈交手之后，中央終下決心，按市價向農(nóng)民征地。雖說各地在落實過程中多少打了折扣，但失地農(nóng)民所獲一次性補償款畢竟得到大幅提高。

然而，這一制度進步仍然沒能破解另兩個難題：一是一次性補償款中，雖包括為失地農(nóng)民建立個人社保賬戶的資金，但部分失地后找不到工作的農(nóng)民，則只能申請吃低保，生活質量無從談起；二是按市價征地，依然把失地農(nóng)民排斥在土地商業(yè)化開發(fā)之后的、整個使用周期內(nèi)的、長久的增值收益之外。因此，按市價征地的制度設計，雖比此前“低征高拍”的賣地財政有了大進步，但隱蔽的不公平問題一經(jīng)點破，仍十分扎眼。

眼下，雄安新區(qū)大開發(fā)如何能破解高地價之魔咒，避免重走“小規(guī)劃、破碎化”開發(fā)之老路，為全國所期待。雖說具體試點細節(jié)嘗在探討與研究之中，但其最基本的起點做法，應該是借鑒上海等特大城市讓城中村農(nóng)民以農(nóng)地使用權入股，來大幅降低征地成本的嘗試。當然，雄安以整個新區(qū)作為征地制度創(chuàng)新試點大舞臺，意味著一來可將所有擬開發(fā)土地一次性依法征用儲備，從而大大降低初期基礎設施建設成本，并立即向失地農(nóng)民按年預支“土地入股”之紅利；二來開發(fā)規(guī)劃可真正做到一次性成型，避免因多次征地導致的土地破碎化帶來開發(fā)成果的碎片化。

雄安大體量的“百姓股東”試點若能成功，中國城市化發(fā)展高地價瓶頸將由此打開，并創(chuàng)新城市化紅利的分配機制。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。