住宅限售成樓市長效機制核心組成 一線城市有望跟進

9月22日至23日，2天內(nèi)，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢8個省會城市密集出臺樓市調(diào)控措施，其中6個城市實施了限售。隨著限售這一措施被逐漸認(rèn)同，未來這一舉措將會被更多城市借鑒，有專家認(rèn)為，近期量價齊跌的一線城市也將成為“限售”對象。也有評論人士指出，包括限售限價在內(nèi)的措施已經(jīng)使得商品房炒房的屬性大大降低，無形中起到使商品房經(jīng)濟適用房化的功效，限購、限售和限貸等措施正成為歷史選擇的中國大城市樓市新長效機制。

進入下半年，一線城市房價全面止?jié)q。9月18日，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，8月，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均下降0.3%。

期中，北京、上海、廣州、深圳新建商品房價格同比降幅分別為4%、5.2%、3.6%、1.5%。二手房價中，一線城市呈現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢。廣州指數(shù)環(huán)比持平，而7月廣州指數(shù)環(huán)比仍上漲，北京、上海、深圳環(huán)比分別下跌0.9%、0.2%和0.2%。

以北京為例，限制高價樓盤入市等臨時手段被認(rèn)為是房價下跌的原因之一。7月11日，北京市住建委發(fā)布的《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書（2017）》重申，將繼續(xù)堅定不移加強和完善房地產(chǎn)調(diào)控，嚴(yán)格商品住房預(yù)售、現(xiàn)售的價格引導(dǎo)，對于申報價格明顯高于前期或周邊在售項目價格的，一律暫緩批準(zhǔn)預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案，確保2017年房價環(huán)比不增長。

今年8月份之前，北京市住建委未曾核發(fā)過單價8萬元以上的新房住宅預(yù)售許可，最近一次批準(zhǔn)預(yù)售單價10萬元以上的商品住宅項目，則要追溯到2016年第四季度。這使得北京地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士將8萬元/平方米看成是一條房價的“隱形紅線”。

進入8月，北京數(shù)個高端樓盤預(yù)售證獲批，華潤置地名下昆侖域、九龍倉旗下北京中國璽和中國金茂的北京金茂府均得以入市，三個項目預(yù)售均價都在9.5萬元/平方米。

但北京市房協(xié)秘書長陳志表示，連續(xù)有高價房地產(chǎn)項目放行，這并不意味著北京會對高價地項目無限制地放行，（放行）表明北京市對今年控制房價環(huán)比不增長的目標(biāo)完成有較大信心。

有分析人士向澎湃新聞表示，隨著價格的逐步放開，未來包括北京在內(nèi)的一線城市也將會引用對炒房更加直接管控的限售措施來穩(wěn)定市場預(yù)期，在房子不能出售的情況下，將會大大降低投資者短期獲利的心態(tài)。

新華網(wǎng)引述中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點，高端項目會并不會被無限制地放行。他預(yù)計，2017年北京樓市調(diào)控依然會高壓運行，房企為了避免未來市場下行，加快預(yù)售的舉動可能會明顯。

相較于控制高價項目的預(yù)售等臨時舉措，“限售”被認(rèn)為是長效機制的重要組成部分。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進同樣認(rèn)為，房地產(chǎn)交易中對于房屋流動性進行管制，讓“房住不炒”的導(dǎo)向真正落實，體現(xiàn)了當(dāng)前住房市場的長效機制正逐漸確立，甚至可以認(rèn)為“限售”和此前的租賃政策或都有可能成為長效機制中的核心管控技術(shù)。

由新華社主管主辦的報刊經(jīng)濟參考報刊發(fā)的一篇《住房市場限購限售限貸“短效機制”或成新長效機制》文章也表達了這一觀點，文章指出：在商品房成為中國住房供應(yīng)主體的今天，重構(gòu)經(jīng)濟適用房制度已經(jīng)不具備條件。但另一方面，限購、限貸、限售政策的大行其道，卻又無形中起到使商品房經(jīng)濟適用房化的功效。深入分析可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過嚴(yán)格的限購、限貸、限售后，中國大城市商品房和新加坡式經(jīng)濟適用房的界限已經(jīng)非常模糊。……中國大城市限購限售后的商品房，與新加坡式經(jīng)濟適用房在經(jīng)濟屬性上并無本質(zhì)差異。同樣只能出售給特定資格人群，同樣只能持有限定套數(shù)。至于需要持有一定年限才能上市的限售政策，則是直接借鑒了新加坡的經(jīng)濟適用房政策。新加坡式經(jīng)濟適用房由政府直接供給，而中國的商品住房土地也由政府直接供應(yīng)，只是建設(shè)環(huán)節(jié)借助了市場力量。文章認(rèn)為，“限購、限售和限貸這些所謂的‘短效機制’，才是歷史選擇的中國大城市樓市新長效機制。”

中信建投分析師陳慎則認(rèn)為，“限售”不僅是通過控制房屋流動性來抑制價格上漲預(yù)期，同時，新房轉(zhuǎn)化為二手房的年限延長意味著市場潛在供應(yīng)的降低，這期間房屋主會動或者被動流入租賃市場，而這符合當(dāng)前租售并舉的政策思路。

另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為長效機制重要組成部分，“限售”政策將向更多的城市蔓延，房價已經(jīng)出現(xiàn)下跌的一線城市也不會是例外，未來，“限售”或?qū)⑻娲刂祁A(yù)售證等臨時手段來調(diào)節(jié)樓市。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。