聶梅生：房?jī)r(jià)貴背后是土地貴和錢(qián)貴 房企“拿地賣(mài)房”循環(huán)難續(xù)

過(guò)去10年間，巨量資金爭(zhēng)相涌入房地產(chǎn)行業(yè)，“炒房、蝸居、買(mǎi)不起房”等成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的熱議問(wèn)題。過(guò)去10年間，我國(guó)M2增加了4倍，總數(shù)達(dá)120萬(wàn)億元，中國(guó)房地產(chǎn)每年的投資都超過(guò)10萬(wàn)億元。

說(shuō)到房?jī)r(jià)貴和房地產(chǎn)資金蓄水池如何引流，9月21日晚，在清華大學(xué)“洞悉支柱產(chǎn)業(yè)系列課程――中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)首堂課”上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、清華大學(xué)校友會(huì)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，房?jī)r(jià)貴的背后是土地貴和錢(qián)貴，尤其銀行貸款的表外資金一度把錢(qián)搞得很貴。接下來(lái)，將在建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制中解決這些陣痛，防止系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)泡沫的形成。

聶梅生稱(chēng)，據(jù)德意志銀行統(tǒng)計(jì)，整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)資金體量高達(dá)30萬(wàn)億美元，僅一、二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)價(jià)值因房?jī)r(jià)上升而產(chǎn)生的財(cái)富增值是24萬(wàn)億元，為2016年全國(guó)個(gè)人可支配收入總量的75%。

巨量資本固化到房地產(chǎn)的資金蓄水池后，要防止系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)泡沫的形成，需要對(duì)這些資金進(jìn)行合理引流。

“我前兩天跟碧桂園聊，碧桂園實(shí)際上現(xiàn)在將相當(dāng)大的精力和資源用在特色小鎮(zhèn)上。雖然你看它的銷(xiāo)售額可能今年也很大，有可能會(huì)超過(guò)萬(wàn)科，還有一些在做一帶一路。”聶梅生說(shuō)，“原來(lái)（開(kāi)發(fā)商）每年賣(mài)了這么多錢(qián)，又去買(mǎi)地，結(jié)果把地價(jià)搞得特別高，地價(jià)高以后房?jī)r(jià)也特別高，是不是還要走向這樣的循環(huán)？可能不是了?！?/p>

在聶梅生看來(lái)，一直以來(lái)，民間資本在房地產(chǎn)端的集中度很大，房企中民營(yíng)占比超過(guò)80%，這種情況下民間資本，民企開(kāi)發(fā)商可以成立產(chǎn)業(yè)基金，融入國(guó)家的一帶一路、特色小鎮(zhèn)、大健康這樣的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中。房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，農(nóng)地入市和租售同權(quán)將對(duì)高地價(jià)和高房?jī)r(jià)產(chǎn)生沖擊，要在今天的房地產(chǎn)生態(tài)中繼往開(kāi)來(lái)，抓住新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)特點(diǎn)。

第一個(gè)特點(diǎn)是平臺(tái)經(jīng)濟(jì)。首先是政府平臺(tái)，“一帶一路”、PPP、特色小鎮(zhèn)都是政府非常強(qiáng)的平臺(tái)。其次是互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，這是新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力。再者就是行業(yè)協(xié)會(huì)平臺(tái)，比如關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，政府只管強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)全部放在行業(yè)平臺(tái)制定，還有就是行業(yè)當(dāng)中的規(guī)范，規(guī)范企業(yè)的評(píng)級(jí)與行為，溝通政府和企業(yè)的關(guān)系。

第二個(gè)是共享經(jīng)濟(jì)。消費(fèi)端的草根已經(jīng)崛起，意味著共享經(jīng)濟(jì)中C端的崛起和聚集。原來(lái)我們14億人口一直被認(rèn)為是劣勢(shì)，共享經(jīng)濟(jì)把它變成了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也促使我們對(duì)2B和2C重新思考。

最后則是要開(kāi)放包容融入國(guó)際化的金融。融入國(guó)際化的金融并不見(jiàn)得像以前一樣，（企業(yè)）出去以后買(mǎi)寫(xiě)字樓、酒店等房產(chǎn)，這是2011年-2015年的海外投資業(yè)態(tài)。2015年以后，我國(guó)海外投資部分已經(jīng)進(jìn)入整合投資階段，基石投資人加入，從針對(duì)項(xiàng)目的分期融資走向分層融資，從LP走向GP，從項(xiàng)目集合基金走向持有型運(yùn)營(yíng)管理REITs基金，已經(jīng)出去的錢(qián)在繼續(xù)做這些事情，規(guī)模按乘數(shù)擴(kuò)大。

聶梅生稱(chēng)，現(xiàn)在海外投資業(yè)態(tài)也在升級(jí)，比如說(shuō)做持有型物業(yè)的平臺(tái)，通過(guò)一帶一路進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)，不一定非要盯著美國(guó)或者加拿大，沿著一帶一路到歐洲或者東南亞都是海外投資的方向，最后進(jìn)入或收購(gòu)國(guó)外的REITs平臺(tái)，這是海外國(guó)際化經(jīng)營(yíng)的一條路。

而另有多位企業(yè)家稱(chēng)，拿地－建房－銷(xiāo)售時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，新房市場(chǎng)天花板正在來(lái)臨，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將是多元化業(yè)態(tài)并存、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的時(shí)代，房企將在新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)特點(diǎn)中謀求新發(fā)展路徑。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。