這兩個助漲因素熄火 未來房產(chǎn)增值靠什么？

房價高增長時代已經(jīng)結(jié)束了。

自2016年北京“9.30”新政拉開全國新一輪樓市調(diào)控后，一年多來樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊且“藥效”明顯，熱點城市全面停漲，成交持續(xù)低位徘徊。

與以往單一抑制需求端不同，新一輪調(diào)控在供給側(cè)（加大土地供應(yīng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房，發(fā)展住房租賃市場等）同時發(fā)力，樓市調(diào)控正逐步向建立房地產(chǎn)長效機制過渡。

“饑餓式供地”與“寬松的貨幣供應(yīng)”，這兩個此前多輪房價大漲的主要推手正在轉(zhuǎn)向，中國房價“越調(diào)越漲，越漲越調(diào)”的惡性循環(huán)將不會再重演。

那么，這是否意味著房產(chǎn)不再具有投資價值？未來房產(chǎn)的增值保值要靠什么？

五年地產(chǎn)調(diào)控回顧

讓房地產(chǎn)回歸居住屬性，一直是新一屆中央政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的政策取向。

回顧2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺樓市調(diào)控“新國五條”，重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購房。

十八屆三中全會發(fā)布《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出促進房地產(chǎn)長效機制建立，眾多城市紛紛出臺調(diào)控政策，收緊限購。

緊縮的局面一直持續(xù)到2015年。由于三四線城市深陷高庫存泥潭，且中國經(jīng)濟進入下行周期，2015年“3.30”新政放松了調(diào)控政策，降準(zhǔn)降息密集出臺。

2015年下半年開始，一二線熱點城市迎來了房價的飆升，樓市走向瘋狂。

此背景下，緊縮調(diào)控勢在必行，2016年北京“9.30”新政拉開了這一輪全國樓市調(diào)控加碼的大幕。

2016年中央經(jīng)濟工作會議提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，成為時至今日房地產(chǎn)調(diào)控的總綱領(lǐng)。

據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，截止到2017年9月30日，全國范圍內(nèi)有近60個城市被納入調(diào)控范圍，126條限購政策，166條限貸政策，其中北京、杭州、南京等多個城市有4輪及以上的政策加碼。

中國房地產(chǎn)開發(fā)市場由黃金時代轉(zhuǎn)向白銀時代，告別粗放型的高增長、高利潤成為共識，炒房時代也隨之落幕。

新五年地產(chǎn)方向預(yù)測

盡管樓市調(diào)控將在一段較長的時間內(nèi)不會放松，也已經(jīng)成為共識，但是人們對10月18日即將召開的中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會，會對地產(chǎn)會作出什么樣的表述，還是倍加關(guān)注。

市場普遍預(yù)測，房地產(chǎn)長效機制的構(gòu)建會有進一步的表述。此前，在10月10日國務(wù)院新聞辦發(fā)布會上，國家發(fā)改委副主任、國家統(tǒng)計局局長寧吉喆已經(jīng)釋放了消息。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，房地產(chǎn)長效機制輪廓已眉目漸顯：

一是土地供應(yīng)環(huán)節(jié)最重大的革新，集體土地入市改革“破冰”；

二是租賃崛起，“租售并舉”的住房新制度，堪比1998年“房改”的重大制度創(chuàng)新；

三是發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，也是住房供應(yīng)新體系的重要內(nèi)容。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉同時認(rèn)為，自2013年正式提及綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段逐步建立長效調(diào)控機制后，本屆政府自上任以來已經(jīng)在進行各方面的調(diào)整。

預(yù)測本輪樓市調(diào)控政策預(yù)計持續(xù)到2018年的三季度，到2018年年底本輪市場很難有大幅反彈，基本處于調(diào)整期或調(diào)整后的平穩(wěn)期。待樓市長效調(diào)控機制2020年左右正式建立并落地后，樓市將正式進入存量房時代。

未來房產(chǎn)增值保值靠什么？

這個問題有兩個層面。

首先，盡管房地產(chǎn)行業(yè)進入了白銀時代，房價大幅上漲的可能性明顯降低，但房產(chǎn)仍然是居民資產(chǎn)保值增值的理想選擇之一。

投資性是房地產(chǎn)的天然屬性，房地產(chǎn)投資可能被限制，但不會被消除。行業(yè)同樣存在共識，我國房地產(chǎn)行業(yè)的好日子至少還有10年。

中國城鎮(zhèn)化率才57.35%，戶籍城鎮(zhèn)率41%，還有巨大的發(fā)展空間，而城鎮(zhèn)化進程是推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最大動力，人口凈流入的城市房產(chǎn)仍有投資價值。

其次，在我國房地產(chǎn)從增量開發(fā)向存量持有階段過渡的背景下，房屋的增值保值成為關(guān)鍵，而物業(yè)管理不再僅僅是售后服務(wù)，也成為房屋保值增值的強大支撐。

好的物業(yè)管理可以提升不動產(chǎn)的市場價值。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，在北京同樣一個區(qū)域、同時期的二手房物業(yè)，物管優(yōu)質(zhì)的小區(qū)售價最多能比普通小區(qū)單價高出15%。

物業(yè)管理體現(xiàn)出的不動產(chǎn)增值保值的價值，被越來越多的購房者看重。幫助業(yè)主不動產(chǎn)保值增值，也成為多家大房企物業(yè)的第一要務(wù)。

2017年10月11日-13日，2017首屆國際物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)博覽會暨第三屆中國物業(yè)管理創(chuàng)新發(fā)展論壇在深圳會展中心召開，多家房企物業(yè)展位亮相。其中，金茂物業(yè)吸引了眾多展會參觀者的駐足關(guān)注。

近年來，金茂物業(yè)持續(xù)秉承“用心締造美好生活”的服務(wù)宗旨，啟動了企業(yè)變革和服務(wù)優(yōu)化。

從去年9月的“尊利行動”，到今年國慶前一金茂物業(yè)北京、上海等五大區(qū)域公司18個項目聯(lián)合舉辦的“媽媽的味道”主題中秋晚會，金茂物業(yè)以工匠情懷深耕物業(yè)管理的形象深入人心。

“做最好的物業(yè)服務(wù)”，提升社區(qū)軟實力建設(shè)，為金茂業(yè)主資產(chǎn)實現(xiàn)資產(chǎn)增值保值，金茂物業(yè)走在了行業(yè)的前面。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。