政策雙向收緊 市場(chǎng)成交減速 石家莊樓市“銀十”靠剛需支撐

在限購(gòu)、限售、價(jià)格嚴(yán)查等樓市政策的不斷調(diào)控下，10月份石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走穩(wěn)，投機(jī)性購(gòu)房行為得到抑制，剛需和改善型購(gòu)房需求成為市場(chǎng)主導(dǎo)力量。隨著諸多大項(xiàng)目在9月份前后集中入市，接下來一段時(shí)間，石家莊樓市將進(jìn)入現(xiàn)有房源消化階段，成交量和價(jià)格或?qū)㈤L(zhǎng)期趨穩(wěn)。

政策雙向調(diào)節(jié)不斷收緊

繼3月份發(fā)布限購(gòu)，9月份發(fā)布限售以后，10月16日石家莊再度發(fā)布《關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房辦理交易、登記的規(guī)定》，自此經(jīng)濟(jì)適用住房也加入了限售的行列。今年以來石家莊樓市政策隨全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)一樣逐步收緊。據(jù)燕趙都市報(bào)房地產(chǎn)傳媒中心統(tǒng)計(jì)，截止10月份，全國(guó)執(zhí)行房地產(chǎn)限售政策的城市已擴(kuò)大到50個(gè)。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，全國(guó)百城內(nèi)發(fā)布的有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控政策已經(jīng)超過200次。

除限購(gòu)、限售等樓市調(diào)控政策外，近日，國(guó)家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出通知，部署從2017年10月30日至11月30日在全國(guó)范圍內(nèi)開展商品房銷售價(jià)格行為聯(lián)合檢查，檢查對(duì)象為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售樓盤和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門店商品房銷售價(jià)格行為進(jìn)行檢查。嚴(yán)查內(nèi)容涉及未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)、捂盤惜售、炒賣房號(hào)等多類違規(guī)銷售行為。

如果說限購(gòu)、限售政策是從“需求方”來調(diào)節(jié)住房需求結(jié)構(gòu)的話，商品房銷售價(jià)格檢查則好比是從“供應(yīng)方”來嚴(yán)控房地產(chǎn)違規(guī)市場(chǎng)行為，保證住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的良性發(fā)展。雙向收緊的樓市政策，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范和趨穩(wěn)。業(yè)內(nèi)人士分析，四季度石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)將到明年開春，石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展，剛需和改善型購(gòu)房者將成為市場(chǎng)支撐主力，成交量和價(jià)格將保持穩(wěn)定。

市場(chǎng)進(jìn)入“慢銷”階段

“我已經(jīng)很久沒有休息了，上周末我們推出了首付分期優(yōu)惠政策，大家都在忙著聯(lián)系客戶看房?！北倍h(huán)某項(xiàng)目售樓員說到。但是當(dāng)記者問到來訪來電量，他則表示，“肯定是比不了上半年了，我今天打出去30多個(gè)電話，但只有兩組客戶表示要來售樓部看房，其他客戶有的表示‘考慮考慮再說’，有的直接就拒絕了?！?/p>

記者了解到，隨著樓市政策的收緊，加上去年和今年上半年樓市庫(kù)存量的迅速消化，當(dāng)前石家莊房源的去化率明顯降低，開盤即售罄、一房難求的市場(chǎng)局面已經(jīng)不再，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“慢銷”期。由此，各個(gè)房企之間的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)也逐步展開，首付分期、特價(jià)房、購(gòu)房折扣等各種促銷優(yōu)惠政策也開始活躍起來。

“近幾個(gè)月來，石家莊樓市逐步從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，部分大開發(fā)商首先‘嗅到’市場(chǎng)的變化，抓緊金九銀十的黃金期入市，先期占住上半年剩下來的部分剛需和改善需求，加速走量，回籠資金。而一些中小開發(fā)商則由于資金實(shí)力等諸多問題，‘卡’在了證件辦理、工程進(jìn)度等環(huán)節(jié)難以入市，生存壓力逐步增大。未來較長(zhǎng)一段時(shí)間，市場(chǎng)需求將極大偏向大房企開發(fā)的品質(zhì)項(xiàng)目，而對(duì)中小開發(fā)商而言可能會(huì)比較艱難?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士分析道。

土地新三區(qū)土地?zé)岫雀?/p>

說到土地市場(chǎng)，近幾年石家莊土地市場(chǎng)一直保持熱度，出讓活動(dòng)頻繁，但前幾年引發(fā)關(guān)注的往往是主城區(qū)的一些地塊。今年以來，隨著限購(gòu)、限售等政策的相繼“加壓”，購(gòu)房需求開始外溢，新三區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，不少房企開始進(jìn)駐新三區(qū)、正定新區(qū)等外圍區(qū)域拿地布局，部分區(qū)域土地市場(chǎng)熱度甚至超越主城區(qū)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月份石家莊鹿泉區(qū)、藁城區(qū)、欒城區(qū)三區(qū)共分五批次出讓土地28宗，分別為：鹿泉區(qū)10宗、藁城區(qū)2宗、欒城區(qū)16宗。28宗出讓土地中涉及住宅和商服用地15宗，出讓總面積達(dá)315951.26平方米（約合473.9畝）。

近幾年，石家莊加大了新三區(qū)在道路交通、基礎(chǔ)配套、市政規(guī)劃等方面與主城區(qū)的對(duì)接，新三區(qū)與主城區(qū)之間的融合度越來越高。隨著地鐵開通、裕華路和平路高架西延、南二環(huán)東延和西延、中華大街南延等多條主干道延至新三區(qū)，新三區(qū)到主城區(qū)的時(shí)間成本極大縮小，越來越多的剛需和改善型購(gòu)房者開始關(guān)注和購(gòu)買新三區(qū)的房源，一定程度也促進(jìn)了土地市場(chǎng)的發(fā)展。

值得注意的是，當(dāng)前的新三區(qū)已經(jīng)迎來新的發(fā)展階段，與以往鹿泉區(qū)“一家獨(dú)大”的局面不同的是，今年以來，藁城區(qū)、欒城區(qū)也“追趕”了上來，不少大項(xiàng)目也開始扎根這兩個(gè)區(qū)域。10月份欒城區(qū)出讓的16宗土地中，就包括9宗住宅和商服用地，福美六號(hào)院、欒城天山熙湖（資料論壇圖庫(kù)微博）、瀚正御璟城、金域華府等項(xiàng)目成功補(bǔ)證入市。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。