二度掛牌豐臺(tái)項(xiàng)目股權(quán) 華僑城退出83億地塊背后的京城土地之重

10月31日，在泰禾集團(tuán)52億入手華僑城北京豐臺(tái)“新著東方”49%股權(quán)后三個(gè)月，項(xiàng)目剩余51%股權(quán)也被華僑城再次掛牌。若交易完成，意味著在華潤(rùn)、招商退出一年后，華僑城也將徹底離場(chǎng)。

對(duì)于這個(gè)自拿地之初就經(jīng)歷“退地”風(fēng)波的京城項(xiàng)目而言，“高地價(jià)”無(wú)疑是其標(biāo)簽之一，故有分析指出，華僑城出售豐臺(tái)項(xiàng)目的原因或許也是由于地價(jià)太高，在綜合考慮目前及未來(lái)前景的情況下趁機(jī)離場(chǎng)。

有熟悉華僑城的業(yè)內(nèi)人士也向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體道出：“當(dāng)時(shí)拿地的價(jià)格比較高（5.6萬(wàn)元/平），現(xiàn)在有企業(yè)愿意接手，愿意談，而且預(yù)計(jì)收益還可以，那肯定是趕緊出了?！?/p>

如此看來(lái)，卸下高地價(jià)的“重?fù)?dān)”或許正是華僑城易手豐臺(tái)項(xiàng)目的主要誘因。

華僑城退出豐臺(tái)項(xiàng)目

據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所10月31日披露，深圳華僑城股份有限公司將其持有的北京僑禧投資有限公司51%股權(quán)進(jìn)行掛牌，以全面退出該項(xiàng)目。其另外49%股權(quán)剛剛在三個(gè)月前由泰禾集團(tuán)以51.83億元總代價(jià)接手。

目前北京僑禧51%股權(quán)掛牌處于預(yù)披露階段，出讓價(jià)格未知。但若按照泰禾集團(tuán)8月1日公告中披露的數(shù)據(jù)推算，華僑城出售“新著東方”100%股權(quán)所獲總代價(jià)將約達(dá)105.78億元。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體此前報(bào)道，8月1日，華僑城宣布已正式與泰禾集團(tuán)簽署《產(chǎn)權(quán)交易合同》，據(jù)此，華僑城以掛牌價(jià)7.34億元向泰禾集團(tuán)轉(zhuǎn)讓持有的北京僑禧49%股權(quán)，泰禾集團(tuán)同時(shí)需向北京僑禧提供股東借款，專項(xiàng)用于北京僑禧償還公司的部分股東借款本金44.49億元及相應(yīng)利息。

事實(shí)上，翻查資料可知，北京僑禧持有項(xiàng)目名為“新著東方”，而該項(xiàng)目地塊早在拿地之初就因地價(jià)高企與“退地”風(fēng)波而被受關(guān)注。

資料顯示，豐臺(tái)項(xiàng)目位于北京豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村，具體分為1404-669、670、665、666、6685宗地塊。占地面積11.76平方米，其中，建設(shè)用地11.76萬(wàn)平方米，為居住兼教育、文化設(shè)施用地。

2015年11月2日，華僑城與招商、華潤(rùn)組成聯(lián)合體，以總價(jià)83.4億元競(jìng)得地塊，需配建5.7萬(wàn)平米公租房，溢價(jià)率50%，折合樓面價(jià)達(dá)5.6萬(wàn)元/平方米，而這一成交總價(jià)也成了北京土地總價(jià)第三高，一時(shí)成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。

但頗具戲劇性的是，在三家央企聯(lián)合體拿地一小時(shí)后，有知情人士就爆料稱，因土地成本超出預(yù)期，華潤(rùn)、招商已經(jīng)在最后的競(jìng)拍階段退出，最終是華僑城獨(dú)自拿下地塊。

但上述傳言直到2016年9月18日才被最終證實(shí)，彼時(shí)北京僑禧投資人出現(xiàn)變更，變更后公司由華僑城100%持股，招商、華潤(rùn)正式退出了該項(xiàng)目。

兩位合伙人退出一年多后，華僑城在今年8月終于迎來(lái)了新伙伴，只是在外界預(yù)計(jì)豐臺(tái)項(xiàng)目將在泰禾集團(tuán)入局之后進(jìn)入開(kāi)發(fā)快車道之時(shí)，華僑城卻是再次出售剩余51%股權(quán)，計(jì)劃全面退出該豐臺(tái)83億地塊。

對(duì)于此次出售，一位熟悉華僑城的業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，這是企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)行為，因有錢賺。

但其隨后又稱：“當(dāng)時(shí)拿地的價(jià)格比較高（5.6萬(wàn)元/平），現(xiàn)在有企業(yè)愿意接手，愿意談，而且預(yù)計(jì)收益還可以，那肯定是趕緊出了。”

京城土地之重

如此看來(lái)，從最初的招商、華潤(rùn)退出，到華僑城兩次轉(zhuǎn)讓股權(quán)徹底離場(chǎng)，高地價(jià)“重?fù)?dān)”都是豐臺(tái)項(xiàng)目遭易手的主因。事實(shí)上，關(guān)于北京土地“面粉貴過(guò)面包”的討論一直存在。

而這主要還是由于京城土地資源稀缺所致。北京亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，無(wú)論哪個(gè)開(kāi)發(fā)商在北京拿地都很困難，北京的地少、開(kāi)發(fā)商多，而且都是大的開(kāi)發(fā)商，所以這里的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很大。

其實(shí)，在價(jià)格之外，北京土地還有不少“限制”讓開(kāi)發(fā)商感覺(jué)背負(fù)重?fù)?dān)。

郭毅就提到，北京從去年到今年出讓的很多地塊中，對(duì)商品房部分都要求90/70；同時(shí)對(duì)土地未來(lái)的銷售價(jià)格限制也非常嚴(yán)格，這就限定了業(yè)績(jī)和利潤(rùn)；而且很多地塊還有配建或自持的要求，無(wú)論是商業(yè)的自持還是住宅自持。

項(xiàng)目戶型與價(jià)格被限制之后，“未來(lái)項(xiàng)目的去化會(huì)更快，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，他們的利潤(rùn)空間和在產(chǎn)品上可以把握的創(chuàng)新層面及產(chǎn)品品質(zhì)的提升，都很難在未來(lái)的項(xiàng)目上得以體現(xiàn)?！惫闳绱吮硎?。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月13日，北京已經(jīng)成交52宗住宅用地，幾乎全面“限制化”。

52宗地累計(jì)規(guī)劃面積650萬(wàn)平方米，相比2016年全年上漲196%。其中70年持有型租賃用地82.85萬(wàn)平方米；共有產(chǎn)權(quán)房面積達(dá)167.87萬(wàn)平方米，占住宅土地總面積比例26%；限價(jià)商品住宅面積228萬(wàn)平方米。

另?yè)?jù)北京市住建委公布，截至8月中旬，北京今年已累計(jì)推出19個(gè)企業(yè)自持租賃房項(xiàng)目。這19個(gè)項(xiàng)目分別位于海淀、豐臺(tái)、大興、房山、平谷、順義等六個(gè)區(qū)，在土地招拍掛階段通過(guò)“控房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)自持、比方案”方式出讓，19個(gè)項(xiàng)目住宅總建筑面積233.6萬(wàn)平方米，其中自持商品房面積127.5萬(wàn)平方米。

土地被附加了諸多限制之后，定位豪宅的“新著東方”未來(lái)會(huì)否會(huì)因高價(jià)格而難以獲批預(yù)售證也是未知數(shù)。

不過(guò)據(jù)郭毅指出，之前（高價(jià)項(xiàng)目預(yù)售證）的確比較難拿，但從今年8月開(kāi)始，陸續(xù)有些項(xiàng)目也突破了8萬(wàn)的隱形紅線，9萬(wàn)、10多萬(wàn)的項(xiàng)目也有?！八灾灰_(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品上下足了功夫，政府是能在適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)上做出相應(yīng)考量的，定價(jià)并不是最大的問(wèn)題?！?/p>

在土地及樓市受到如此多“束縛”的背景下，本身定位以文化、旅游、城鎮(zhèn)化等產(chǎn)業(yè)為核心的華僑城似乎正在調(diào)整其布局策略，減少純住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，且將目光轉(zhuǎn)向京城外更大的區(qū)域。

據(jù)上述熟悉華僑城人士透露，未來(lái)，華僑城純住宅類的項(xiàng)目可能會(huì)越來(lái)越少了，都在做大型綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這樣也能將華僑城的長(zhǎng)項(xiàng)發(fā)揮到最大。

“（華僑城）最近在京津冀地區(qū)有幾個(gè)幾十平方公里計(jì)算的大型綜合項(xiàng)目正在推進(jìn)，而且和政府都已經(jīng)簽完戰(zhàn)略合作協(xié)議，現(xiàn)在都在進(jìn)一步落地的準(zhǔn)備工作中。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。