一宗全自持地塊里的泊寓計(jì)劃 萬(wàn)科佛山項(xiàng)目開工

盡管后來(lái)“自持”越來(lái)越成為拿地的常態(tài)，但萬(wàn)科在北京和佛山兩場(chǎng)土拍上的“大梭哈”，直到現(xiàn)在依舊讓市場(chǎng)頗感訝異。

如果計(jì)上自持面積超過(guò)50%的土地，萬(wàn)科的自持地塊已經(jīng)達(dá)到五宗之多。去年12月，萬(wàn)科以109億元拿下了北京海淀區(qū)的2宗全自持地塊。6月6日，萬(wàn)科于佛山市場(chǎng)，以25.3億元的最高限價(jià)競(jìng)得桂城一宗全自持宅地，再次引燃市場(chǎng)。

全自持宅地，在中國(guó)的房地產(chǎn)史上并未有先例，沉淀的資金怎么盤活、盈利問題如何解決……一系列問題隨之而來(lái)。

然而，萬(wàn)科方面的表態(tài)一直諱莫如深，全自持地塊如何盈利仍然是它留給市場(chǎng)的一個(gè)懸念。11月2日，佛山萬(wàn)科低調(diào)地舉辦了這個(gè)項(xiàng)目的奠基儀式，這場(chǎng)由城市公司舉辦的活動(dòng)，卻閃現(xiàn)了萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)郁亮和中國(guó)建設(shè)銀行董事長(zhǎng)田國(guó)立的身影。

對(duì)于全自持地塊的盈利難題，佛山萬(wàn)科似乎率先嘗試給出了答案。

全自持地塊里的公寓計(jì)劃

實(shí)際上，如果計(jì)上自持面積超過(guò)50%的土地，最新奠基的佛山地塊，已經(jīng)是萬(wàn)科拿下的第五宗全自持地塊。

2016年12月，萬(wàn)科第一次以109億在北京拿下2宗全自持地塊；此后，于今年4月28日，萬(wàn)科又以36億的總價(jià)拿下廣州白云、黃埔兩宗自持面積均超50%的住宅用地；6月6日，萬(wàn)科于佛山市場(chǎng)，以25.3億元的最高限價(jià)競(jìng)得桂城一宗全自持宅地，再次引燃市場(chǎng)。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，自持地塊難以迅速回籠資金成本，目前在盈利方面也沒有出現(xiàn)較好的解決方式，特別是萬(wàn)科手中有3宗地為100%全自持地塊，而萬(wàn)科方面則一直諱莫如深。

11月2日，佛山萬(wàn)科拉來(lái)中國(guó)建設(shè)銀行，舉辦了一場(chǎng)名為“‘CCB建融家園•泊寓’項(xiàng)目奠基儀式”，這個(gè)項(xiàng)目實(shí)際上就是佛山萬(wàn)科于6月6日獲得的全自持地塊。

從項(xiàng)目的名稱“CCB建融家園•泊寓”，明顯能看得出，佛山萬(wàn)科將以長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”來(lái)打造這個(gè)全自持項(xiàng)目。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，該項(xiàng)目計(jì)劃打造為包含租賃住宅、租賃公寓、商業(yè)、體育、教育等多業(yè)態(tài)租賃社區(qū)，將提供2400套租賃房源。

2016年初，萬(wàn)科開始以“泊寓”為統(tǒng)一口徑針對(duì)城市青年群體輸出長(zhǎng)租公寓品牌，但是從起源來(lái)看，它的歷史要比2016年更早一些。

2014年，萬(wàn)科于30周年之際提出了“城市配套服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型方向，確立要在十年內(nèi)完成新業(yè)務(wù)探索與布局。針對(duì)新業(yè)務(wù)，萬(wàn)科集團(tuán)提出通過(guò)“試錯(cuò)機(jī)制”和“賽馬機(jī)制”，鼓勵(lì)一線城市大膽嘗試。

以萬(wàn)科的新業(yè)務(wù)之一長(zhǎng)租公寓為例，“賽馬機(jī)制”可以理解為，多個(gè)城市公司各自嘗試和發(fā)展長(zhǎng)租公寓，一段時(shí)間后哪個(gè)城市的經(jīng)營(yíng)模式最佳，這種模式將會(huì)被復(fù)制到其他城市公司去，泊寓的雛形正是廣州萬(wàn)科于2015年開展的萬(wàn)科驛。

在佛山萬(wàn)科明確將全自持地塊打造成公租公寓前，實(shí)際上，萬(wàn)科乃至全行業(yè)擴(kuò)展長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的主流行為無(wú)非兩種，一種一為輕資產(chǎn)方式，也叫租賃方式；二位重資產(chǎn)方式，即通過(guò)收購(gòu)獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)或長(zhǎng)期使用權(quán)。

從部分城市公司的表述來(lái)看，實(shí)際上長(zhǎng)租公寓的盈利問題仍然是萬(wàn)科乃至全行業(yè)需要突破的問題。

以萬(wàn)科內(nèi)部率先布局長(zhǎng)租公寓的北京和廣州為例，廣州泊寓張成皓曾表示，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的盈利性確實(shí)比傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)有較大差距，這也是中國(guó)目前的租金售價(jià)比、高額的租賃稅費(fèi)所影響的。

“但是租賃業(yè)務(wù)有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，受調(diào)控的影響較小，客源與傳統(tǒng)的即售業(yè)務(wù)和其他一些新業(yè)務(wù)之間有較好的適配，從這些方面來(lái)看，盡管業(yè)務(wù)盈利并不強(qiáng)，但依然是萬(wàn)科的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)。”

泊寓北京人士也曾表示，目前整個(gè)行業(yè)的投資回報(bào)周期普遍較長(zhǎng)，租賃的輕資產(chǎn)模式在5-8年左右，而萬(wàn)科則預(yù)計(jì)5年能夠收回成本。在北京市場(chǎng)，由于物業(yè)升值較快，租入租金要占到租出租金的一半以上，所以運(yùn)營(yíng)商只能盡力壓縮其他的成本。

相比輕資產(chǎn)方式，重資產(chǎn)方式需要企業(yè)在前期投入更多的資金，這也造成大量資產(chǎn)在項(xiàng)目上沉淀，至于盈利周期甚至達(dá)到十幾年、二十年。因此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在土地成本高企的眼下，通過(guò)土地市場(chǎng)獲取土地來(lái)拓展長(zhǎng)租公寓，這一方式將更加費(fèi)功夫。

該人士認(rèn)為，目前拿地方式產(chǎn)生“變奏”，“自持”越來(lái)越成為拿地的常態(tài)，加之運(yùn)營(yíng)存量物業(yè)已成大勢(shì)，無(wú)論是廣州萬(wàn)科、北京萬(wàn)科還是佛山萬(wàn)科，任何一個(gè)城市公司自持模式的成功，也將與“賽馬機(jī)制”下產(chǎn)生的泊寓一樣，具備復(fù)制意義，而這將對(duì)萬(wàn)科未來(lái)帶來(lái)極大優(yōu)勢(shì)。

然而，除卻佛山萬(wàn)科目前明確以泊寓來(lái)打造全自持地塊外，廣州萬(wàn)科和北京萬(wàn)科方面依然未有明確表態(tài)。

去年12月，萬(wàn)科以109億元拿下了北京海淀區(qū)的2宗全自持地塊，市場(chǎng)先后傳來(lái)北京萬(wàn)科將采用眾籌模式進(jìn)行開發(fā)、與小米合作建房供小米員工購(gòu)買等消息。針對(duì)后者，北京萬(wàn)科曾辟謠稱該項(xiàng)目只租不售，此后便再無(wú)消息傳來(lái)。

泊寓的建行通道

“CCB建融家園•泊寓”作為萬(wàn)科首個(gè)正式對(duì)外亮相的全自持項(xiàng)目，如獲成功，將對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)和自持住宅物業(yè)帶來(lái)標(biāo)桿性的作用。實(shí)際上，從這次出席活動(dòng)的角色，也能看得出佛山萬(wàn)科的全自持地塊給萬(wàn)科帶來(lái)的迫切性。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，佛山萬(wàn)科將聯(lián)合中國(guó)建設(shè)銀行佛山市分行一同打造“CCB建融家園•泊寓”，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮、中國(guó)建設(shè)銀行董事長(zhǎng)田國(guó)立更是出面為這個(gè)項(xiàng)目親自站臺(tái)。

架勢(shì)不小，但佛山萬(wàn)科對(duì)于此次合作的描述僅有抽象的寥寥數(shù)語(yǔ)，萬(wàn)科方面表示，通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，雙方將“共建租賃住房品牌以及共同探索住房租賃市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式”。

因此，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體就進(jìn)一步的合作內(nèi)容向佛山萬(wàn)科予以求證，但截至發(fā)稿并未獲得有效回復(fù)。

值得注意的是，在舉辦本次奠基儀式的6天前，一個(gè)名為“CCB建融家園”的租房APP在應(yīng)用市場(chǎng)悄然上線，開發(fā)者正是中國(guó)建設(shè)銀行。

盡管該APP具備搜索房源、預(yù)約看房、在線簽約、在線備案、在線報(bào)修、在線評(píng)價(jià)、繳費(fèi)支付等功能，但目前仍然十分不成熟，只提供深圳、北京和武漢的少量房源可供選擇，亦未見到萬(wàn)科產(chǎn)品的身影。

該租房平臺(tái)的網(wǎng)頁(yè)版出現(xiàn)的一行文字描述如是寫道：“建行公寓是萬(wàn)科集團(tuán)長(zhǎng)租公寓品牌，建行公寓提倡時(shí)尚品質(zhì)生活，目前租房項(xiàng)目已在廣州、北京、上海、深圳等12個(gè)城市開放，為年輕白領(lǐng)提供舒適、安心、配備齊全的租住空間和社區(qū)服務(wù)。”

一個(gè)有意思的事實(shí)是，無(wú)論是從平臺(tái)功能還是界面設(shè)計(jì)來(lái)看，“CCB建融家園”APP與萬(wàn)科泊寓APP存在許多相似之處。

從萬(wàn)科泊寓的規(guī)模、建行“CCB建融家園”租房APP的上線以及本次佛山萬(wàn)科牽手建行聯(lián)合打造“CCB建融家園•泊寓”，外界已經(jīng)可以想象未來(lái)兩者的合作將不會(huì)局限于佛山萬(wàn)科。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，過(guò)去租房市場(chǎng)信用管理處于空白狀態(tài)，中國(guó)建設(shè)銀行長(zhǎng)期建立的信用體系將能很好地彌補(bǔ)租房市場(chǎng)信用的缺失，給房東和租客帶來(lái)信用約束；而銀行成熟的金融業(yè)務(wù)，也可為租房業(yè)務(wù)帶來(lái)一系列金融服務(wù)。

上述人士指出，這實(shí)際上與支付寶上線信用租房平臺(tái)有著相似之處。

此外，中國(guó)建設(shè)銀行長(zhǎng)期積累而形成了龐大的線下網(wǎng)點(diǎn)，同樣會(huì)對(duì)發(fā)展住房租賃帶來(lái)極大的便利之處，中國(guó)建設(shè)銀行對(duì)“CCB建融家園”APP提供的服務(wù)優(yōu)勢(shì)中亦強(qiáng)調(diào)了“隨處可見的建行網(wǎng)點(diǎn)”。

該人士認(rèn)為，這或許是佛山萬(wàn)科選擇與中國(guó)建設(shè)銀行合作的原因，并且合作范圍將不會(huì)只是止步于這個(gè)項(xiàng)目。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，截至2017年6月30日，萬(wàn)科的泊寓業(yè)務(wù)已經(jīng)圍繞北京、廣深、上海和成都四大區(qū)域，在21個(gè)城市鋪開目前；累計(jì)獲取房間數(shù)超過(guò)7萬(wàn)間，累計(jì)開業(yè)超過(guò)2萬(wàn)間，開業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率達(dá)到將近87%。萬(wàn)科同時(shí)表示，2017年泊寓預(yù)計(jì)總獲取房間數(shù)量超過(guò)10萬(wàn)間。

而廣州萬(wàn)科方面，曾有接近萬(wàn)科的人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱，其實(shí)目前廣州萬(wàn)科也尚未有成型的解決方案，只是認(rèn)可這是未來(lái)的方向，所以愿意去研發(fā)。另一位接近萬(wàn)科的人士則告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，廣州萬(wàn)科的做法與北京萬(wàn)科不同，會(huì)持有經(jīng)營(yíng)的考慮。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。