引入600億元戰(zhàn)略投資 恒大凈負(fù)債率降低四成

11月6日，中國(guó)恒大發(fā)布公告稱，其間接附屬公司恒大地產(chǎn)與6家戰(zhàn)略投資者簽訂增資協(xié)議，共引入第三輪投資600億元，高于此前公告300億元至500億元的規(guī)模。

據(jù)介紹，此次引入的戰(zhàn)略投資者當(dāng)中，正威集團(tuán)和蘇寧均為世界500強(qiáng)企業(yè)，山東高速則是特大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)。其中山東高速此前曾經(jīng)投資30億元，此次追加200億元；嘉寓此前投資20億元，此次追加50億元。

近年來(lái)，大型房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；l(fā)展速度空前，相對(duì)應(yīng)房企普遍的高負(fù)債率也飽受詬病。2017年開始，恒大方面開始多舉措降低負(fù)債。此次引入600億戰(zhàn)略投資后，以恒大2017年中報(bào)公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行模擬測(cè)算，其凈負(fù)債率較年中大幅下降近四成。綜合來(lái)看，在引入1300億戰(zhàn)略投資及一系列降負(fù)債措施推動(dòng)下，恒大凈負(fù)債率較去年年末已經(jīng)下降超過六成。

據(jù)恒大方面介紹，自2017年已開始由以往高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的 “三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，核心就是大幅降低負(fù)債率。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，隨著恒大完成三輪合共1300億戰(zhàn)略投資的引入，凈負(fù)債率大幅下降，未來(lái)三年利潤(rùn)承諾大幅增至1650億遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，“一增一降”體現(xiàn)了恒大增效益、降負(fù)債、去杠桿的決心。

除了引入戰(zhàn)略投資者，恒大在其他方面的措施也在同時(shí)發(fā)力，共同推動(dòng)負(fù)債率持續(xù)下降。比如土地儲(chǔ)備負(fù)增長(zhǎng)，即土地儲(chǔ)備每年下降5%至10%，相當(dāng)于每年減少1000到2000萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備，以降低土地費(fèi)用支出；以及擴(kuò)大盈利規(guī)模，進(jìn)一步增加凈資產(chǎn)。

值得一提的是，針對(duì)外界關(guān)注的“永續(xù)債”問題，今年年初，恒大宣布將在年底前贖回2/3永續(xù)債。事實(shí)上，公司在5、6月份兩個(gè)月內(nèi)迅速還清總額高達(dá)1129億的永續(xù)債，提前超額完成目標(biāo)，也釋放了近百億股東利潤(rùn)。

此次引入第三輪600億戰(zhàn)略投資后，德意志銀行、花旗銀行、野村證券、摩根士丹利等國(guó)內(nèi)外大型機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)布研究報(bào)告，認(rèn)為恒大引戰(zhàn)力度超出預(yù)期，將大大提升公司的盈利能力并大幅降低負(fù)債率?；诤愦髲?qiáng)勁的發(fā)展預(yù)期，各大機(jī)構(gòu)均認(rèn)為恒大一定能夠完成未來(lái)三年1650億的利潤(rùn)新承諾，給予恒大買入評(píng)級(jí)，并上調(diào)目標(biāo)價(jià)至42港元。

花旗銀行發(fā)布恒大研報(bào)，稱恒大成功引入第三輪600億戰(zhàn)略投資資金超出預(yù)期。報(bào)告認(rèn)為恒大承諾的三年1650億利潤(rùn)是可以預(yù)見并能夠?qū)崿F(xiàn)的，花旗的信心來(lái)自于公司的強(qiáng)勁銷售（2014年-2017年，年均57%復(fù)合增長(zhǎng)）、可持續(xù)的高利潤(rùn)（30%以上毛利和15%以上凈利）、以及大幅節(jié)約利息支出。

同時(shí)，花旗指出此輪引戰(zhàn)略投資中，“引戰(zhàn)前”和“引戰(zhàn)后”恒大地產(chǎn)的估值分別為3650億元和4250億元，較第一二輪后估值的2680億元大幅提升，且中國(guó)恒大除了控股63.46%恒大地產(chǎn)外，仍然還全資擁有旅游地產(chǎn)、金融產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)、恒騰網(wǎng)絡(luò)等。

摩根士丹利執(zhí)行董事、中國(guó)房地產(chǎn)主管林鎮(zhèn)鴻更新發(fā)布恒大研究報(bào)告，報(bào)告認(rèn)為恒大引進(jìn)第三輪戰(zhàn)略投資者大大超出預(yù)期，引戰(zhàn)額度和利潤(rùn)預(yù)期均大大提高，這將使公司凈負(fù)債率從2017年中期的240%急劇下降至151%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。