房地產(chǎn)潛在危機(jī)將在新的住房制度建立后逐步化解

政策的長(zhǎng)效與短效

談起今年的房地產(chǎn)調(diào)控，最大的特點(diǎn)，很多人會(huì)說(shuō)是“四限”，限購(gòu)限貸限價(jià)限售。其中，限售是今年的創(chuàng)新。而且從一線城市向二三線城市擴(kuò)展。

但我個(gè)人更傾向于認(rèn)為，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的一系列政策，是更大的亮點(diǎn)。

其實(shí)，中央去年就出臺(tái)了培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知，即《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）。但國(guó)土部和住建部及各地的全面貫徹落實(shí)，卻是今年的事。一批省市先后發(fā)布了促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的鼓勵(lì)性措施。

突破點(diǎn)有幾個(gè)方面：選擇首批13個(gè)城市試點(diǎn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房；12個(gè)城市開(kāi)展首批住房租賃試點(diǎn)；允許將商業(yè)用房改建為租賃住房；鼓勵(lì)住房租賃的金融創(chuàng)新試點(diǎn)，包括發(fā)行REITs等；這些甚至可稱(chēng)之為重大突破。

舉個(gè)例子。在土地管理法修改之前，集體建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)，有著極為嚴(yán)格的用途管制。此次試點(diǎn)允許利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房，向城市居民開(kāi)放，就是極具創(chuàng)新的探索。但它并未改變土地性質(zhì)，主要收益也歸農(nóng)民集體組織。

目前來(lái)看，住房租賃市場(chǎng)的政策體系已初具雛形。當(dāng)然，還有待完善。比如，住房租賃市場(chǎng)規(guī)模巨大，需要投入萬(wàn)億級(jí)的建設(shè)資金，但收益率甚低。這就必須解決資金成本和退出機(jī)制。REITs是無(wú)可回避的選擇。這僅靠設(shè)立資產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃和類(lèi)REITs的小步試驗(yàn)，太過(guò)緩慢。這必須從國(guó)家層面來(lái)推動(dòng)。REITs專(zhuān)項(xiàng)立法尚未耳聞，但殷切期望正在調(diào)研之中的《住房租賃條例》能在這方面提出具體的規(guī)定。

不時(shí)有朋友問(wèn)：這個(gè)政策那個(gè)政策，你就直接告訴我吧，國(guó)家出了這么多的住房租賃政策，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降下來(lái)？

我當(dāng)然理解朋友們的心情，尤其是還沒(méi)有買(mǎi)房并準(zhǔn)備買(mǎi)房的朋友。先說(shuō)個(gè)人觀點(diǎn)：中央和地方培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，初衷并不是降房?jī)r(jià)，但客觀上有利于抑制房?jī)r(jià)的上漲。

各地政府正在大力增加租賃住房供應(yīng)，且增幅相當(dāng)可觀。比如，部分城市出讓的住宅用地，要求受讓人（主要是開(kāi)發(fā)商）100%自持。再比如，像北京（樓盤(pán)）市這樣，集體建設(shè)用地上建設(shè)的租賃住房，早形成批量供應(yīng)。

此前我說(shuō)過(guò)多次，租賃住房是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。有了穩(wěn)定的租賃住房可供選擇，年輕人就不必那么著急地非買(mǎi)房不可。這當(dāng)然有助于緩和商品房市場(chǎng)的供求關(guān)系。買(mǎi)房的人少了，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力就弱了。

今年是住房租賃政策密集出臺(tái)的第一年，形成有效的租賃住房供應(yīng)需要時(shí)間，預(yù)計(jì)2018年各地在國(guó)有土地和集體土地建設(shè)的公共租賃住房，規(guī)模要大得多。

那么，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的真正初衷是什么呢？我個(gè)人分析有兩個(gè)：一是解決剛需人群的居住問(wèn)題?！白∮兴印辈⒉槐厝灰I(mǎi)房，租房也是可行的。二是去投資化。你總不會(huì)說(shuō)，租房住也是一種投資行為。發(fā)育的租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)去投資化的重要舉措。

過(guò)去我們常常說(shuō)租房“沒(méi)有安全感”，既包括房東隨意漲價(jià)等行為，也包括租賃住房所附著的教育等權(quán)利得不到保障。如今，各地政府以及上文提及的住房租賃條例，正在給租賃住房賦權(quán)，并鼓勵(lì)和保障住房“長(zhǎng)租”。

因此，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是一種著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度性安排，是改革和建立包括租購(gòu)并舉在內(nèi)的新的住房制度的重要內(nèi)容。你也可以稱(chēng)之為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

既然是長(zhǎng)效機(jī)制，就不宜期望它在很短的時(shí)間內(nèi)發(fā)揮效用。比如，以為住房租賃政策一出來(lái)，房?jī)r(jià)就應(yīng)聲而降。但住房租賃政策體系的推出和完善，對(duì)抑制房?jī)r(jià)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)能產(chǎn)生效用。因?yàn)轭A(yù)期從來(lái)是影響資產(chǎn)價(jià)格的重要因素。

這一點(diǎn)，也適用于正在研究推進(jìn)的房地產(chǎn)稅。雖然，你也可以寄希望于房地產(chǎn)稅能立即降房?jī)r(jià)，但這個(gè)稅種的主要功能，仍然是促進(jìn)房地產(chǎn)去投資化，建立穩(wěn)定的地方稅源，阻遏貧富差距的擴(kuò)大，而降房?jī)r(jià)的效用要排到最后。

如你所知，過(guò)往十多年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以驚人的速度和規(guī)模增長(zhǎng)，雖然有關(guān)部門(mén)花了很大力氣來(lái)解決發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題，但主要精力被持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)及輿論被動(dòng)牽扯了，機(jī)制和制度的改革和完善工作還不夠。

著眼于短期，最多是解決短期的問(wèn)題，卻無(wú)法阻止產(chǎn)生新的短期問(wèn)題；著眼于長(zhǎng)期，是在一個(gè)更廣闊的時(shí)長(zhǎng)里，既解決短期的問(wèn)題，又扼殺產(chǎn)生問(wèn)題的組織性病灶。困擾我們多年的房地產(chǎn)潛在危機(jī)，也將在新的住房制度建立后逐步化解。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。