樓市去庫存之溧陽樣本：毗鄰南京 想買好房要找關系

“溧陽市區(qū)商品房的庫存去化周期低于6個月？你不是在開玩笑吧？”江蘇省溧陽市某房企銷售經(jīng)理蔣玉杰（化名）一臉詫異地反問記者。

在全國樓市新一輪調(diào)控一周年之際，熱點一、二線城市樓市逐步降溫的背景下，三、四、五線城市加速庫存去化，對于房企而言意義重大。溧陽地處長江三角洲南部的蘇、浙、皖三省交界處，便捷的交通、優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境以及連續(xù)多年名列全國百強縣（市）的經(jīng)濟地位，使得溧陽這座毗鄰南京的縣級市，頗具觀察樓市去庫存狀況的樣本意義。

記者通過實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，相較于往年的平穩(wěn)增長，溧陽房地產(chǎn)市場在今年上半年迎來了一輪爆發(fā)，溧陽市區(qū)新建商品住宅成交均價較去年年底時大幅上漲，今年前10個月二手房實際成交量已逼近去年全年。在業(yè)內(nèi)人士看來，溧陽市區(qū)商品住宅庫存去化周期已低于6個月，需要加快供地。

一手房銷售緊俏

近日，記者驅(qū)車來到溧陽燕山新區(qū)燕湖公園北側的華府晶園。據(jù)銷售人員介紹，該樓盤2015年年底首期開盤，當時均價11800元/平方米。初期銷售不溫不火，但在燕山新區(qū)開發(fā)的帶動下，加之房地產(chǎn)市場整體銷售轉好，目前一期僅剩十幾套房源，二期尚未開盤?？蛻糁饕员镜馗纳菩托枨鬄橹鳌Ｓ浾咴谑蹣翘幍匿N控板上看到，一期剩余的房源雖主要以低區(qū)樓層為主，但房價最高已升至約16000元/平方米。

有知情人士告訴記者，想買到好的房子必須要找關系。

記者隨后又來到與華府晶園相近的另一個樓盤銀江國際?！凹磳㈤_盤的是1號樓、2號樓、3號樓，總戶數(shù)516套，目前蓄客3000多個。樓盤預售證還沒拿到，可以先看房子，如果想買到戶型滿意的樓層就得找關系?！便y江國際的銷售人員李文華（化名）告訴記者，政府對于預售證的發(fā)放管理比以前嚴格，要求房屋必須建到總層高的1/3時才能去申領預售證。另外，政府對燕山新區(qū)的房價進行了限價，凡是2015年之前拿的地，商品房銷售均價一律不得超過12000元/平方米?！拔覀兡玫貢r間早，均價應該不會超過12000元/平方米，但一些去年或者今年拿地的項目，估計要賣到14000元/平方米左右?！?/p>

記者在采訪中了解到，就市場供應來看，截至目前，溧陽全市2017年新開工的商品房面積為86.8萬平方米，全年獲批上市銷售的商品房面積大概率超過100萬平方米，而2016年這個數(shù)字為78萬平方米。

市場交易方面，2016年溧陽商品房成交量約為102.5萬平方米，其中住宅成交量約為94.18萬平方米。2017年前10個月商品房成交量為99.1萬平方米，其中住宅成交量約為92.4萬平方米，已與去年全年相差無幾。

溧陽市房管部門有關負責人向記者表示，今年以來，溧陽新建商品房銷售一直非常好，外來人口買一手房的占比估計不足1%。為保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，政府多個部門還專門設立了聯(lián)席會議制度。

二手房成交量可觀

與一手房銷售緊俏不同，溧陽二手房市場在2017年經(jīng)歷了由旺轉淡的變化。當?shù)胤康禺a(chǎn)中介王海（化名）告訴記者，今年4月至8月，溧陽房價上漲較快，自己門店的二手房成交量同比增長超過20%。但9月份之后，市場行情有轉淡跡象，10月份只成交了兩三單生意。

盡管如此，今年溧陽二手房成交量依然可觀。記者從溧陽市不動產(chǎn)登記交易中心了解到，2017年前10個月溧陽二手房網(wǎng)簽數(shù)量為6300多宗，實際成交4300多宗，已接近2016年全年成交的4600多宗。

在王?？磥?，當下的溧陽，如果是剛需，可以買房；如果是投資，那是堅決不能買房。今年4月至8月份的樓市行情有可能是溧陽歷史性的記憶。

明年的行情會怎樣？有中介直言溧陽二手房市場明年也不會有起色。而王海似乎更加樂觀一些：“明年春節(jié)過后市場行情可能會好轉。”

庫存壓力已不存在

“別看溧陽是小地方，這里有錢人不少，而且部分區(qū)域的房價甚至比常州還要高?！崩钗娜A向記者透露，2016年上半年溧陽地區(qū)最貴的地塊大約每畝400萬元，市區(qū)房價大約9000至10000元/平方米。今年上半年路勁、時代、宋都、碧桂園、華盛等很多企業(yè)來溧陽拿地，成交價格基本上已達到或超過每畝700萬元。開發(fā)商爭相拿地推高了溧陽人對于房價上漲的預期，造成現(xiàn)在已經(jīng)開盤的樓盤銷售很快，包括一些以前賣不掉的樓盤。

有溧陽本地開發(fā)商表示，包括央企在內(nèi)的諸多外地開發(fā)商資金實力雄厚，在溧陽拿地“非常輕松”，即使本地開發(fā)商組成聯(lián)合體，也無法與外來開發(fā)商相抗衡。

溧陽市房管部門有關負責人向記者表示，溧陽的土地供應量一直控制得很好，所以長期以來房價比較穩(wěn)定。溧陽在住宅方面實際上已經(jīng)沒有庫存壓力，而是需要加快供地，所以政府接下來會考慮下一步的供地計劃?！邦A計會在今年年底前推出以住宅用地為主的多幅地塊以平抑房價?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。