房地產(chǎn)政策顯著轉(zhuǎn)變 房價(jià)整體穩(wěn)中有降

在專家看來，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾，已經(jīng)從過去的房子供不應(yīng)求，進(jìn)入到資源錯(cuò)配導(dǎo)致的不平衡不充分的問題。住建部部長前不久也表示，政府將堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不放松，同時(shí)將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的制度，加快制定房地產(chǎn)長效機(jī)制。種種跡象表明，房地產(chǎn)領(lǐng)域的改革將進(jìn)一步向縱深推進(jìn)。

10月全國房價(jià)維持穩(wěn)定

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局《2017年10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》數(shù)據(jù)顯示，大部分城市新建商品住宅價(jià)格仍在上漲，不過整體來看，市場(chǎng)逐步降溫且趨于穩(wěn)定。10月全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格上漲的城市為50個(gè)，較9月增加6個(gè)，漲幅最大的是哈爾濱，達(dá)1.7%。二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市為47個(gè)，較9月減少了2個(gè)，下降的城市為20個(gè)，較9月增加7個(gè)，持平的城市為3個(gè)，較9月減少5個(gè)。二手住宅漲幅最大的是烏魯木齊，其次是哈爾濱。

專家分析認(rèn)為，雖然10月份新房價(jià)格上漲城市增多，但二手房價(jià)下降的城市數(shù)量卻在進(jìn)一步擴(kuò)大，整體來看，10月全國房價(jià)維持穩(wěn)定。

另外值得關(guān)注的是，調(diào)控政策的變化在土地市場(chǎng)表現(xiàn)十分突出。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止到11月17日，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市在2017年供應(yīng)的住宅用地已經(jīng)達(dá)到了228宗，這一數(shù)字較2016年全年增長了50%。四大一線城市，尤其是北上廣在2017年的宅地供應(yīng)力度明顯加大。

四大一線城市當(dāng)中，北京宅地供應(yīng)量提升幅度最大，截止到目前，72宗宅地供應(yīng)量較2016年增長了380%；其次是上海，114宗的供應(yīng)量較2016年增長了25.3%；廣州40宗的供應(yīng)量與2016年持平，深圳則繼續(xù)保持著個(gè)位數(shù)的供應(yīng)量。成交方面，截止到11月17日，四大一線城市在2017年成交的住宅用地為190宗，雖然還比不上2015年及以前，但較2016年全年已經(jīng)增長了46.2%。

雖然2017年四大一線城市的宅地成交量在增長，但成交的樓面均價(jià)、土地均價(jià)以及溢價(jià)率卻在下滑。截止到11月17日，北上廣深的宅地成交樓面均價(jià)為16208元/平方米，環(huán)比2016年下降2.2%；成交土地均價(jià)為32642元/平方米，環(huán)比2016年下降4.8%；平均溢價(jià)率則僅有19.04%，較2016年66.9%的高平均溢價(jià)率下降了47.86個(gè)百分點(diǎn)，近8年來僅高于2011年的平均溢價(jià)率。

專家認(rèn)為，在上一輪的樓市增長期間里，北京、上海的樓市熱度全國最高，房價(jià)漲幅也是全國領(lǐng)先。因此，在全國樓市調(diào)控的要求下，在供給側(cè)改革思想的指導(dǎo)下，北京、上海在今年大力提升了住宅用地的供應(yīng)力度，將宅地的供應(yīng)水平恢復(fù)到了2016年以前的水平。

土地政策正在發(fā)生變化

由于樓市熱而供地少，2016年一線城市的宅地成交價(jià)格普遍較高，平均溢價(jià)率也較高，地王現(xiàn)象頻出。而在新一輪政策的控制下，2017年宅地供應(yīng)不僅增加，而且拍賣的方式普遍采用了限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)開發(fā)商自持面積的模式，地價(jià)基本都有最高限制，所以地王現(xiàn)象在今年得到了有效的控制。

此外，北京今年新增的宅地供應(yīng)有許多是自住型商品房（共有產(chǎn)權(quán)房）用地，上海、深圳也推出了專門的租賃用地，這些土地由于利潤空間小，開發(fā)商搶地積極性不高，大多都只經(jīng)過一兩輪的爭(zhēng)奪便已成交，有的甚至是以底價(jià)成交，所以今年一線城市的宅地成交價(jià)格、平均樓面價(jià)、平均溢價(jià)率都出現(xiàn)了下滑。

不難看出，一線城市宅地供應(yīng)量、成交量的上升以及價(jià)格、溢價(jià)率的下滑說明一線城市的土地政策正在發(fā)生變化，其核心思想正在向滿足人們的居住需求轉(zhuǎn)變，是土地市場(chǎng)對(duì)“房子是用來住的，不是炒的”這一中央精神的落實(shí)。在這樣的土地政策下，過往“面粉貴過面包”的現(xiàn)象得到了緩解，一線城市的新房價(jià)格也得到了穩(wěn)定，進(jìn)而帶動(dòng)了二手房乃至整個(gè)樓市預(yù)期的穩(wěn)定。

事實(shí)上，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策在過去一年中發(fā)生了顯著轉(zhuǎn)變。政府嚴(yán)厲打擊炒房、堅(jiān)決控制房價(jià)上漲，加大力度發(fā)展服務(wù)業(yè)以及政府引導(dǎo)的固定資產(chǎn)，以此來支撐經(jīng)濟(jì)及就業(yè)增長，遏制社會(huì)資金“脫實(shí)向虛”。黨的十九大報(bào)告關(guān)于“深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”明確指出，“建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系，必須把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上”，進(jìn)一步明確了未來經(jīng)濟(jì)“脫虛向?qū)?rdquo;的總方向。

分析人士指出，進(jìn)入新時(shí)代，社會(huì)主要矛盾變化必然引導(dǎo)房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)型，圍繞房地產(chǎn)及相關(guān)問題的解決，將會(huì)有更多的“糾偏”政策出臺(tái)。下一步，如何解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，備受關(guān)注。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。