收縮限購區(qū)域、首套房首付比降至25%，杭州樓市年底成交量能否翹尾？

南京、武漢、合肥等熱點城市相繼放松限購后，杭州也于10月16日出臺了樓市新政。

10月16日，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組辦公室發(fā)布《關于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的通知》。

通知顯示，杭州限購范圍縮減為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)主城四區(qū)；杭州市戶籍家庭可在限購區(qū)域買2套住房，非本市戶籍家庭在杭州市區(qū)范圍內(nèi)有繳納城鎮(zhèn)社?；騻€人所得稅記錄的，可在杭州市限購范圍內(nèi)限購1套住房。

對于“認房不認貸”實施過程中，“家庭成員在當?shù)孛伦》?rdquo;情況如何核查，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局在政策解答中表示，家庭名下住房以杭州市住房情況查詢記錄為準。購買限購范圍內(nèi)住房的，只核查購房家庭在限購范圍內(nèi)的住房情況；購買非限購范圍內(nèi)住房的，只核查購房家庭在所購房屋所在區(qū)、縣（市）的住房情況。

“限購范圍的縮小，意味著購房者選擇范圍的擴大，符合購房條件群體的數(shù)量增多，可帶動購房需求的釋放，有利于促進樓市成交，提振區(qū)域樓市活躍度。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪表示。

值得關注的是，從近兩個月重點二線城市先后松綁限購政策情況來看，武漢、合肥、濟南、青島、無錫等地是全面放松限購，而杭州本次樓市政策調(diào)整的重點內(nèi)容則是將限購范圍由9個城區(qū)調(diào)整為主城區(qū)四區(qū)，限購松綁力度相對而言小于上述城市。

對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，像杭州這樣的熱點二線城市，近幾年人口流入規(guī)模較大，產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型效果較為顯著，不可能像其他城市一樣在短時間內(nèi)完全取消限購。“如果一下完全取消限購，可能會導致后續(xù)投資資金的進入，違背了‘房住不炒’的原則。”

縮減限購區(qū)域的同時，杭州還在10月16日調(diào)整了住房貸款政策。調(diào)整后，杭州限購區(qū)首套住房貸款最低首付款比例為不低于25%，二套住房貸款最低首付款比例為不低于35%，二套住房貸款利率不低于相應期限貸款市場報價利率加30個基點；非限購區(qū)二套住房貸款利率不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

杭州此次樓市新政措施還包括，參與杭州市限購范圍內(nèi)住房司法拍賣的競買人，取消“須符合本市住房限購政策”限制。此外，杭州還延長了貸款年限，對職工使用住房公積金貸款購買二手住房的，二手住房房齡房齡+貸齡由不超過50年延長至不超過70年等。

“受市場下行因素影響，疊加經(jīng)濟運行形勢不太樂觀，目前司法拍賣的數(shù)量比較多，取消此類住房相關購房限制，有利于解決司法拍賣導致的房源滯銷問題。”李宇嘉稱。

受訪專家認為，杭州此次調(diào)整房地產(chǎn)相關政策，目的在于活躍當?shù)貥鞘小?/p>

“近幾年杭州土地供應規(guī)模在國內(nèi)城市中位居前列，在亞運會、G20峰會籌辦過程中，杭州資金投入比較大，也出讓了很多地塊。因此部分樓盤因價格倒掛明顯，導致需求踴躍入市，但目前總體來看，杭州二手房掛牌量較大，迫切需要活躍房地產(chǎn)市場。”李宇嘉表示。

事實上，杭州今年新房、二手房復蘇速度放緩，尤其是進入二季度以來，下行趨勢較為明顯。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年下半年以來，杭州市場熱度有所回落，9月新房住宅成交面積80.63萬平方米，雖然成交規(guī)模環(huán)比增長，但仍低于上半年各月成交水平。

當?shù)囟址渴袌鲆脖憩F(xiàn)不佳，9月杭州二手住宅成交4130套，環(huán)比下降12.1%。據(jù)鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉介紹，杭州二手掛牌量連續(xù)2個月上漲，目前已達到12.85萬套。

另據(jù)58安居客數(shù)據(jù)，2023年10月杭州二手房掛牌均價為31300元/平方米，環(huán)比9月下跌2.41%，同比下跌9.43%。

“自去年4月份開始，杭州二手房掛牌價開始下跌，此后一路下滑，今年1季度房價表現(xiàn)有所企穩(wěn)，但此后仍然呈回落態(tài)勢。從掛牌房價來看，市場的下行趨勢并沒有停止，這也是杭州出臺調(diào)控放松的重要原因。”58安居客研究院院長張波表示。

中指研究院華東大區(qū)常務副總經(jīng)理高院生認為，本輪杭州新政對于改善性需求起到的作用尤其大，短期內(nèi)將有效提升市場成交量，特別是熱門板塊將繼續(xù)升溫，但也將加劇區(qū)域市場的分化。其預計，信貸措施與限購松綁相互疊加作用下，將對杭州樓市企穩(wěn)起到積極作用，2023年底有望實現(xiàn)翹尾行情。

“參照廣州外圍區(qū)域取消限購的市場反應，預計杭州此次政策調(diào)整后，主城限購區(qū)域?qū)Ψ窍拶弲^(qū)以及周邊三四線城市的虹吸效應將進一步增加，短期內(nèi)杭州樓市限購區(qū)或出現(xiàn)一個成交量的小高峰。”張宏偉表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。