廣州增城跨區(qū)換房客或增多

9月1日起，廣州11區(qū)戶(hù)口自由遷徙，戶(hù)口不再有“差別”

增城、從化撤市設(shè)區(qū)前，其戶(hù)口不能在市內(nèi)自由流動(dòng)，不過(guò)這種“差別待遇”自9月1日起消失。廣州市發(fā)改委日前公布，9月1日起，增城、從化區(qū)執(zhí)行全市統(tǒng)一的戶(hù)口遷移政策。也就是說(shuō)，不管遷入還是遷出，增城、從化市民的戶(hù)口政策和廣州其他9區(qū)一模一樣了。記者近日走訪(fǎng)了增城新塘一帶，當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)都表示這個(gè)政策是一個(gè)利好，因?yàn)椴簧賮?lái)新塘買(mǎi)房子的客戶(hù)都是剛需客，戶(hù)口是他們考慮的一個(gè)因素。滿(mǎn)堂紅鳳凰城區(qū)域營(yíng)業(yè)經(jīng)理劉軍表示，他之前就碰到過(guò)一些客戶(hù)，他們大學(xué)畢業(yè)落戶(hù)在南方人才市場(chǎng)，因?yàn)榻Y(jié)婚生子而必須從人才市場(chǎng)或者集體戶(hù)口遷出，本來(lái)出于預(yù)算考慮他們希望買(mǎi)碧桂園鳳凰城，不過(guò)就是因?yàn)閼?hù)口問(wèn)題，他們選擇樓價(jià)高一點(diǎn)但也比市區(qū)低很多的番禺、蘿崗、黃埔等區(qū)域。他預(yù)計(jì)這個(gè)戶(hù)口政策將對(duì)10%~15%的客戶(hù)產(chǎn)生正面的影響。

以往樓市模式是“一有利好，業(yè)主就反價(jià)”，不過(guò)困擾增城樓市多年的戶(hù)口問(wèn)題一朝得到解決，樓市卻沒(méi)有出現(xiàn)漲價(jià)升溫的勢(shì)頭。中原地產(chǎn)區(qū)域營(yíng)業(yè)經(jīng)理李嘉善告訴記者，增城樓價(jià)沒(méi)有就戶(hù)口利好而應(yīng)聲漲，最大的因素是周邊一手房供應(yīng)非常大，一、二手房價(jià)格非常接近甚至“倒掛”。從化的情況尤甚，當(dāng)?shù)鼗旧鲜且皇址慨?dāng)?shù)溃驗(yàn)閼?hù)口政策的利好，開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為會(huì)有利樓市，但是不太可能會(huì)漲價(jià)賣(mài)樓。

一二手房?jī)r(jià)格都在萬(wàn)元徘徊供應(yīng)量大難漲價(jià)

碧桂園鳳凰城由于樓巴和生活設(shè)施完善，多年來(lái)成為新塘片區(qū)的指標(biāo)盤(pán)，樓價(jià)也在該區(qū)域首屈一指。中原地產(chǎn)李嘉善告訴記者，目前碧桂園鳳凰城二手房?jī)r(jià)格在10000~12500元/m2左右，渴市近一年的一手洋房預(yù)計(jì)國(guó)慶期間會(huì)推出，吹風(fēng)價(jià)也只是1.2萬(wàn)元/m2，一、二手房?jī)r(jià)幾乎同價(jià)，而新塘周邊也有譽(yù)山國(guó)際、時(shí)代廊橋等品牌開(kāi)發(fā)商推出的樓盤(pán)，價(jià)格甚至在“八九字頭”，碧桂園鳳凰城二手房被左右?jiàn)A擊，即使有戶(hù)口的大利好出臺(tái)，短時(shí)間內(nèi)難有上漲可能性。

李嘉善翻查了一下成交記錄，碧桂園鳳凰城目前的二手樓價(jià)甚至比幾個(gè)月前突破1.3萬(wàn)元/m2還要有所下降，同比去年8月份，價(jià)格也差不多，價(jià)格變動(dòng)不大。

滿(mǎn)堂紅劉軍表示，碧桂園鳳凰城開(kāi)發(fā)有十幾年，早期組團(tuán)雖然樓齡長(zhǎng)，但因?yàn)榭拷煌ㄖ行模鲂泻蜕钆涮锥己芊奖?，相比一路之隔的鳳馨苑，雖然該組團(tuán)只有六七年樓齡，因?yàn)榻M團(tuán)樓房密度較大，且與中心區(qū)相隔一條廣園東路，樓價(jià)在1.1萬(wàn)元/m2，與樓齡更長(zhǎng)的組團(tuán)價(jià)格差不多。

戶(hù)口利好解決一部分客戶(hù)需求

滿(mǎn)堂紅劉軍分析發(fā)現(xiàn)因戶(hù)口政策而最受惠的群體其實(shí)不算多。一部分客人是增城當(dāng)?shù)厝耍麄儽旧碓谠龀蔷陀袘?hù)口，不需要利用房子來(lái)落戶(hù)；一部分客戶(hù)是從市區(qū)來(lái)買(mǎi)房，因這里不受限購(gòu)政策限制，這部分客戶(hù)也不需要遷移戶(hù)口過(guò)來(lái)；一部分客戶(hù)在老家有戶(hù)口，子女不打算在廣州讀書(shū)，他們也不用考慮戶(hù)口問(wèn)題。由于結(jié)婚生子需要從集體戶(hù)口或人才市場(chǎng)戶(hù)口上遷出來(lái)，無(wú)處可落戶(hù)的“新廣州人”是對(duì)戶(hù)口政策最敏感的一群。他以前曾接待過(guò)大學(xué)畢業(yè)生客戶(hù)，他們工作幾年要結(jié)婚，戶(hù)口就必須從南方人才市場(chǎng)遷出，不過(guò)增城和從化當(dāng)時(shí)不屬于廣州戶(hù)政的范圍，戶(hù)口難以落戶(hù)，他們不得不舍棄在鳳凰城看中的房子，轉(zhuǎn)而在番禺和黃埔買(mǎi)房子。另一群人則是積分落戶(hù)的客戶(hù)，他們憑借積分可落戶(hù)廣州，但增城的房子不能安置他們的戶(hù)口，因此他們不得不在市區(qū)買(mǎi)套小房子落戶(hù)。

對(duì)市區(qū)的經(jīng)紀(jì)來(lái)說(shuō)，協(xié)助業(yè)主遷出戶(hù)口、新業(yè)主遷入戶(hù)口是售后服務(wù)的一個(gè)內(nèi)容，尤其是學(xué)位房區(qū)域，戶(hù)口是頭等大事，不過(guò)碧桂園鳳凰城的經(jīng)紀(jì)卻甚少接觸這一服務(wù)內(nèi)容。劉軍表示，他粗略估計(jì)，鳳凰城的房子約有70%的房屋沒(méi)有落戶(hù)，買(mǎi)房遷戶(hù)口的買(mǎi)家不算多。

戶(hù)口“標(biāo)簽”去除換房需求未來(lái)將涌現(xiàn)

據(jù)了解，以往由于增城、從化不屬于市轄區(qū)，戶(hù)口不能自由遷徙，尤其是從化購(gòu)房入戶(hù)2013年底結(jié)束，買(mǎi)房雖然可成功在從化落戶(hù)，但卻非真正的廣州戶(hù)口，兩區(qū)房屋在“新廣州人”眼里仿如“雞肋”。不過(guò)，9月1日后廣州11區(qū)戶(hù)口可自由遷徙，有可能在未來(lái)數(shù)年涌現(xiàn)換房需求。“新廣州人”因落戶(hù)而不得不在郊區(qū)買(mǎi)房，隨著收入增長(zhǎng)以及學(xué)位需求的出現(xiàn)，有可能賣(mài)掉手頭的房屋到市區(qū)置業(yè)，未來(lái)的“新廣州人”不再顧忌增城、從化的戶(hù)口“標(biāo)簽”，選擇這兩個(gè)區(qū)域的客戶(hù)預(yù)計(jì)會(huì)增多，而早已“上岸”的“新廣州人”則因?yàn)榻邮值馁I(mǎi)家增多，賣(mài)房套現(xiàn)的可能性增大。

中原地產(chǎn)李嘉善表示，到碧桂園鳳凰城買(mǎi)房的客戶(hù)是“剛需”中的“戰(zhàn)斗機(jī)”，的確是因?yàn)槭诸^置業(yè)預(yù)算有限而到這里買(mǎi)房。滿(mǎn)堂紅劉軍認(rèn)為，以往碧桂園鳳凰城的業(yè)主換房路徑是洋房——?jiǎng)e墅，基本上都是同區(qū)換房，日后也有可能跨區(qū)換房，不再局限在增城換房。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。