房企土儲按下快進(jìn)鍵 前十強(qiáng)去年拿地4.85億平方米

2017年，房企在規(guī)模競逐中加速奔跑，各大龍頭的土地儲備工作也紛紛按下“快進(jìn)鍵”，與銷售突進(jìn)相映成趣?？硕鹧芯恐行淖钚陆y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)企業(yè)新增土地TOP100排行榜中，剛剛榮登年度銷售冠軍寶座的碧桂園又以新增土地價值4100億元，新增土地建面12553.7萬平方米獲得2017年土地市場的“雙料”冠軍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與2016年土地市場地王頻出相比，2017年的土地市場競爭依然激烈，房企拿地速度加快且呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)特征。預(yù)計(jì)房企在2018年的整體拿地體量仍將保持較高水平。

大房企拿地強(qiáng)者恒強(qiáng)

具體來看，碧桂園、萬科、保利地產(chǎn)、融創(chuàng)、恒大包攬了2017年新增土地價值榜單前五，中海地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)、中國金茂緊隨其后，華潤置地則以908.2億元新增土地價值位列十強(qiáng)末席，這10家房企合計(jì)新增土地價值18211.4億元。2017年新增土地建面排行前五的企業(yè)則為碧桂園、融創(chuàng)、恒大、萬科、保利地產(chǎn)，新城控股、中海地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、綠地控股、福晟集團(tuán)也闖入前十，這10家房企合計(jì)新增土地建面48477.2萬平方米。

2017年，百強(qiáng)房企在土地市場上相互逐力，從招拍掛市場到收購并購再到城市舊改，競爭蔓延到各個拿地渠道。融創(chuàng)從年初就開始買買買，其中尤以巨資并購萬達(dá)文旅項(xiàng)目最為引人矚目；萬科也以500余億元獨(dú)攬廣信資產(chǎn)包，碧桂園則繼續(xù)其“悶頭拿地”的步伐。2017年房企銷售強(qiáng)者恒強(qiáng)的規(guī)律在土地市場同樣適用。

以碧桂園為例，針對不同城市，碧桂園采取不同的拿地策略。同策研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年1月至10月，碧桂園新增土儲中一線城市平均溢價率為13%，二線城市為42.74%，三四線城市為64.5%。對于一二線城市，碧桂園在加強(qiáng)占有率的同時，堅(jiān)持“不拿面粉比面包貴的地”，注重確保利潤。在競爭優(yōu)勢明顯的三四線，碧桂園拿地注重規(guī)模，且只拿較成熟區(qū)域或潛力區(qū)域里的核心地段。

克而瑞研究中心研究總監(jiān)楊科偉表示，對比2017年銷售金額各梯隊(duì)房企的銷售、新增貨值在百強(qiáng)榜中的占比來看，未來百強(qiáng)房企的規(guī)模還將繼續(xù)分化。銷售十強(qiáng)房企的銷售額在百強(qiáng)中占比達(dá)44%，而對應(yīng)企業(yè)的新增貨值占比卻達(dá)48%。因此，未來十強(qiáng)房企的規(guī)模還有更大的上升空間。

兩類中小房企積極搶地

2017年，也有部分排名相對靠后的房企在土地市場通過收購并購、合作等多種方式囤積了大量的貨值，新增貨值是其同期銷售的數(shù)倍。“這些企業(yè)大致可分為兩類：一類是銷售金額在前30強(qiáng)的房企，未來想沖上第二梯隊(duì)實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)的房企，另一類是在百強(qiáng)集中度不斷攀升壓力下，積極求生存的房企。”楊科偉表示。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，前30強(qiáng)房企中，融信集團(tuán)的新增貨值與其同期銷售金額之比居于前列，達(dá)3.1以上。其通過合作及收購并購方式獲取了大量土儲，共取得37宗地塊，其中22宗為合作土地。另外，福晟、俊發(fā)和弘陽表現(xiàn)突出，3家企業(yè)的新增貨值與其同期銷售金額比值達(dá)到3.8以上，福晟集團(tuán)更是達(dá)到8.8，成為房企中的“土地收割機(jī)”。

楊科偉表示，預(yù)計(jì)2018年房企在拿地上將主要呈現(xiàn)三大趨勢：第一，整體上房企的拿地總量仍將保持較高的水平。一方面由于龍頭房企銷售規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張，市場占有率不斷上升，預(yù)計(jì)對新增土地儲備需求量還有較大的增長空間。另一方面，部分中等規(guī)模房企提出了近一兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億元銷售的計(jì)劃，這也將對今年的土地成交量形成助推。第二，收購并購仍將是部分房企的主要拿地方式。第三，一線城市拿地需提升租賃運(yùn)營能力。2018年租賃用地將持續(xù)成為一線城市出讓的主要宅地類型，房企希望擴(kuò)充一線城市土儲則不可避免地需要面對租賃地塊的運(yùn)營問題，長租公寓的運(yùn)營能力及盈利模式將成為房企繼續(xù)深耕的新方向。

上海市規(guī)劃和國土資源管理局副局長岑福康在近期召開的上海市政府新聞發(fā)布會上透露，約半年時間上海市政府已推出近4萬套租賃住房。2018年會繼續(xù)加大新增租賃住房的用地供應(yīng)，以及租賃住房的供應(yīng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。