廣州將試點(diǎn)農(nóng)村集體用地建租賃房

南都訊記者魏凱國土資源部近日批準(zhǔn)11個(gè)城市試點(diǎn)農(nóng)村集體用地建租賃住房的試點(diǎn)，廣州位列其中。已公布的廣州試點(diǎn)文件顯示，從今年開始每年來自村集體用地建設(shè)的租賃住房面積控制在100萬平方米，到2020年達(dá)300萬平方米。各城建部門將通過監(jiān)管嚴(yán)防試點(diǎn)過程中出現(xiàn)新的“小產(chǎn)權(quán)房”。

廣州被列入全國11個(gè)試點(diǎn)城市并不意外。今年市“兩會(huì)”上，市國土規(guī)劃委就表示已將試點(diǎn)方案上報(bào)中央，一旦批準(zhǔn)就會(huì)很快推進(jìn)。當(dāng)時(shí)該委透露，廣州會(huì)率先選擇那些毗鄰產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、租房需求巨大的區(qū)位開始這項(xiàng)工作，比如黃埔、番禺、花都、增城，而且會(huì)重點(diǎn)選擇地鐵沿線區(qū)域，并在村集體自愿的前提下開展。

市住建委也在市“兩會(huì)”期間表示，今年將大力發(fā)展租房市場，提高租賃住房在新增租房供應(yīng)量的占比，多渠道籌集房源，而推行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房就是新增房源的措施之一。其他措施還包括加大只租不售全自持商品房和軌道交通沿線租賃房用地供應(yīng)，鼓勵(lì)國有企業(yè)利用自有存量土地建設(shè)租賃住房。

除了廣州之外，本次經(jīng)國土資源部批復(fù)納入試點(diǎn)的城市還包括佛山、肇慶、成都、南京等。在批復(fù)文件中國土資源部表示，通過農(nóng)村集體用地建設(shè)的租賃住房戶型要以90平方米以下中小戶型為主，強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，確保有序可控。項(xiàng)目應(yīng)與周邊區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施配套工程統(tǒng)一考慮，明確配套設(shè)施建設(shè)主體與標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)與周邊地區(qū)公共服務(wù)均等化。

以往廣州的農(nóng)村集體建設(shè)用地大多用作工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等功能，允許建租賃房后將如何管理？對此，廣州市也在試點(diǎn)文件中強(qiáng)調(diào)，開展試點(diǎn)的目的是以增加租賃住房供應(yīng)、緩解住房供需矛盾、拓展集體建設(shè)用地利用途徑、增加農(nóng)村和農(nóng)民收入為目標(biāo)，試點(diǎn)過程中將合理控制規(guī)?？偭?，科學(xué)安排規(guī)劃布局，堅(jiān)守底線和防控風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決防止出現(xiàn)新的“小產(chǎn)權(quán)房”，確保試點(diǎn)工作有序可控。

廣州試點(diǎn)文件解讀

隨著國土資源部的批復(fù)，廣州的試點(diǎn)文件也一并公布。該文件詳細(xì)列明了土地來源、規(guī)劃管理、建設(shè)運(yùn)營、房源管理等各環(huán)節(jié)的要求和做法。明確村集體土地建成的租賃住房只能整體確權(quán)、辦一個(gè)產(chǎn)權(quán)證，建成之后的房源要全部進(jìn)入市租房平臺統(tǒng)一發(fā)布，保障租戶享受公共服務(wù)的權(quán)利。

土地來源：舊村改造形成的村民復(fù)建房也納入房源

試點(diǎn)文件表示，有多種來源的村集體用地或房源可以建租賃住房。首先是節(jié)余存量宅基地。各行政村通過騰退、調(diào)劑、綜合整治等方式節(jié)余出來的空閑宅基地，在優(yōu)先保障本村宅基地分配和村、鎮(zhèn)公共設(shè)施用地后有節(jié)余的情況下，可以申請納入利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。同時(shí)，按照省、市規(guī)定通過流轉(zhuǎn)方式依法取得的集體建設(shè)用地也可納入試點(diǎn)。

此外，村集體已取得土地使用權(quán)證書且不需納入舊村整村改造經(jīng)濟(jì)平衡的村經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地（含留用地），村集體已依法取得留用地指標(biāo)，經(jīng)村集體依法表決的用地也可納入試點(diǎn)。

值得注意的是，舊村改造形成的村集體復(fù)建物業(yè)用地，改造后保留集體土地性質(zhì)的村民復(fù)建房，經(jīng)村民按程序表決后可申請納入試點(diǎn)，但納入試點(diǎn)后的項(xiàng)目不得辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)。

規(guī)劃管理：一個(gè)項(xiàng)目只辦一個(gè)權(quán)屬證

試點(diǎn)文件提出對村集體用地建設(shè)的租賃住房進(jìn)行總量控制，至2020年，全市計(jì)劃利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房建筑面積300萬平方米，每年批準(zhǔn)建筑面積按100萬平方米控制。

布局方面，引導(dǎo)在中心城區(qū)商業(yè)、辦公密集區(qū)域、大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高校集中區(qū)域周邊等租賃住房需求量大、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備、醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全的區(qū)域和軌道交通站點(diǎn)周邊開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。

同時(shí)，利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房須整體確權(quán)給集體建設(shè)用地使用權(quán)人，只辦理一個(gè)權(quán)屬證，不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割銷售。要把握政策尺度，堅(jiān)守底線和防控風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決防止出現(xiàn)新的“小產(chǎn)權(quán)房”，確保試點(diǎn)工作有序可控。

建設(shè)運(yùn)營：村集體可以自己建設(shè)運(yùn)營也可找企業(yè)或政府合作

試點(diǎn)文件提出，取得供地文件后，村集體可自行建設(shè)、自行依法注冊運(yùn)營公司進(jìn)行運(yùn)營，也可通過公開招標(biāo)方式選定合作建設(shè)主體。政府委托單位和企業(yè)也可以在村集體自愿的情況下與其開展合作。不過，無論是村集體自己建設(shè)運(yùn)營還是找其他企業(yè)合營，都必須經(jīng)工商注冊登記為住房租賃企業(yè)。

村集體找企業(yè)合作建設(shè)運(yùn)營的，由村集體通過公開招標(biāo)方式選擇已完成租賃住房運(yùn)營工商登記的企業(yè)，簽訂租賃住房運(yùn)營協(xié)議；政府委托單位建設(shè)運(yùn)營的，由村集體根據(jù)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定與政府委托單位簽訂租賃住房運(yùn)營協(xié)議，由政府委托單位參照市場租金與村集體簽訂長期租賃住房協(xié)議。

在收益分配方面，村集體通過簽訂合同和建設(shè)、運(yùn)營主體約定，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、糾紛解決和違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定，也可以參考市國土規(guī)劃委提供的合同范本。屬于村集體自己建設(shè)運(yùn)營的，所產(chǎn)生的收益應(yīng)納入村集體財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一管理，在不違反有關(guān)規(guī)定的前提下，按照民主管理原則，由村集體自行決定用于發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)、提高農(nóng)民生活水平、改善養(yǎng)老和醫(yī)療條件等。屬于政府委托單位建設(shè)的，所產(chǎn)生的收益按規(guī)定用于支持項(xiàng)目建設(shè)成本。

房源管理：全部房源納入市租房平臺

在房源管理方面，試點(diǎn)要求建成的房源以及承租人須通過廣州市房屋租賃平臺辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。房源運(yùn)營方須將房屋信息如實(shí)錄入，并可選擇廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺發(fā)布。

租客應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，合同需包括當(dāng)事人基本信息、住房基本情況、租金、租期、租賃用途、違約責(zé)任以及不得以租代售、不得轉(zhuǎn)租等內(nèi)容，出租人要求承租人預(yù)付租金的，預(yù)付的租金不得超過12個(gè)月，租賃期限不得超過20年。鼓勵(lì)當(dāng)事人使用《廣州市住房租賃合同》（示范文本）。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)廣州市租房平臺的信息，加強(qiáng)對出租房屋的巡查，核對租賃房屋信息。國土規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、稅務(wù)、工商等部門要加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，在建設(shè)用地使用權(quán)登記、房屋所有權(quán)登記、租賃備案、工商、稅務(wù)等方面加強(qiáng)協(xié)作，共同構(gòu)建規(guī)范有序的租賃市場秩序。

試點(diǎn)文件還提到，對依法登記備案的承租人，可依法申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。保護(hù)承租人的穩(wěn)定居住權(quán)，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。