成都長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)改變已至

2017年7月，住建部選取部分人口凈流入的大中城市，開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)，成都在首批試點(diǎn)之列

不到一年時(shí)間，龍頭地產(chǎn)商紛紛布局，“國(guó)家隊(duì)”強(qiáng)勢(shì)加入，數(shù)百家民營(yíng)企業(yè)競(jìng)相角逐

“啪”……隨著交易槌落下，3月27日，在19輪競(jìng)價(jià)后，成都市金牛區(qū)王賈村56畝地塊以10900元/?O的成交樓面價(jià)被瀘州益佳房產(chǎn)攬入懷中；隨后，錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)26畝地塊以13168元/?O的成交價(jià)被華熙地產(chǎn)競(jìng)得，33輪舉牌，競(jìng)爭(zhēng)可謂白熱化。

成都今年首場(chǎng)涉及傳統(tǒng)主城區(qū)的土拍，5宗地塊成交3宗，其中，有兩宗均需自持或移交總建筑面積15%或以上用作租賃用房。此前，成都已有18宗要求配備租賃住房的地塊成功拍賣(mài)。

2017年7月，住建部選取部分人口凈流入的大中城市，開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)，成都在首批試點(diǎn)之列。成都試點(diǎn)不到一年時(shí)間，地產(chǎn)商紛紛布局，公寓租賃國(guó)企強(qiáng)勢(shì)崛起，數(shù)百家公寓租賃民營(yíng)企業(yè)競(jìng)相角逐……

本報(bào)記者羅之?r寇敏芳

格局之變

由創(chuàng)業(yè)企業(yè)獨(dú)唱的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，“群雄爭(zhēng)霸”的時(shí)代即將到來(lái)

冠寓金楠天街店，標(biāo)間每月2020元、套房每月2800元，3月30日，面對(duì)不斷前來(lái)問(wèn)詢(xún)的租客，成都冠寓商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理胡大勇只能說(shuō)抱歉，“客滿(mǎn)了，今年4月和5月要推出房源1500間，請(qǐng)大家提前預(yù)約?！?/p>

冠寓是龍湖集團(tuán)旗下長(zhǎng)租公寓品牌，2017年3月登陸成都市場(chǎng)，一年多時(shí)間已布局8家門(mén)店，開(kāi)業(yè)房源2400間，遍及成都東南西北，“還有6個(gè)項(xiàng)目在建?！?/p>

搶灘市場(chǎng)，世聯(lián)行旗下的紅璞公寓同樣步履矯健。為快速布局，紅璞大悅城店直接收購(gòu)居委會(huì)物業(yè)，3月29日，成都紅璞公寓宣布，位于武侯區(qū)聚龍路的詩(shī)錦苑店即將開(kāi)業(yè)，這將是紅璞在成都開(kāi)業(yè)的第6家門(mén)店，上線房間將達(dá)1500間，“還有3家新店正在籌備。”成都紅璞公寓部總監(jiān)黎薇透露。

國(guó)家試點(diǎn)，讓地產(chǎn)商聞風(fēng)而動(dòng)，而政策帶來(lái)的推動(dòng)效應(yīng)，在國(guó)企身上可謂演繹得“淋漓盡致”。

截至3月底，成都已成立潤(rùn)錦城實(shí)業(yè)有限公司、成都城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司等4家國(guó)有住房租賃公司，其中成都潤(rùn)錦城實(shí)業(yè)在數(shù)月內(nèi)就籌得近1500條房源。“發(fā)展著實(shí)迅猛?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。

摸爬滾打多年的相關(guān)民營(yíng)企業(yè)不可能沒(méi)覺(jué)察到市場(chǎng)變化。3月15日，成都長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模最大的企業(yè)優(yōu)客逸家，宣布與全國(guó)性房地產(chǎn)中介連鎖機(jī)構(gòu)瑪雅房屋合作，后者將為優(yōu)客逸家在拿房業(yè)務(wù)方面進(jìn)行門(mén)店宣傳，線上線下同步拓展“版圖”――此前，優(yōu)客逸家在成都的房源數(shù)量剛剛突破2萬(wàn)間。

就連向來(lái)低調(diào)的本土品牌成都普天同創(chuàng)科技有限公司旗下的同創(chuàng)公寓，也在地產(chǎn)商和國(guó)企大舉擴(kuò)張之前，悄然在2017年將數(shù)百套房源增至3000套，躍居成都長(zhǎng)租公寓企業(yè)市場(chǎng)規(guī)模第三?！俺啥奸L(zhǎng)租公寓行業(yè)由創(chuàng)業(yè)企業(yè)獨(dú)唱的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，‘群雄爭(zhēng)霸’的時(shí)代即將到來(lái)?！蓖瑒?chuàng)公寓聯(lián)合創(chuàng)始人何林峻表示。

盈利之難

有企業(yè)靠現(xiàn)金流“劍走偏鋒”，有企業(yè)鐘情于賺取租金差價(jià)，但“能有一家真正盈利都很了不起”

雖群雄逐鹿，但短期要盈利，多年觀察本土長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的成都鏈家研究院，給出了“不太樂(lè)觀”的答案。

其研究報(bào)告顯示，長(zhǎng)租公寓前期僅獲取房源就需占60%至70%的成本，如果規(guī)模擴(kuò)大，后期服務(wù)和管理成本也會(huì)相應(yīng)增加。

“盈利難是行業(yè)的普遍問(wèn)題，能有一家真正盈利都很了不起?！背啥兼溂已芯吭涸洪L(zhǎng)張鍵認(rèn)為。

企業(yè)的市場(chǎng)表現(xiàn)印證了上述看法。

定價(jià)1650元至3800元、擁有136間房的紅璞公寓大悅城店，在剛滿(mǎn)一周年的運(yùn)營(yíng)期內(nèi)并未實(shí)現(xiàn)盈利，“企業(yè)客戶(hù)占多數(shù)，入住率維持在80%左右，在行業(yè)內(nèi)算普通水平，年底還更低一些?！贝髳偝堑甑觊L(zhǎng)吳明洲告訴記者。

即使客滿(mǎn)的龍湖冠寓金楠天街店，離盈利仍有不小的距離。胡大勇透露，前不久，龍湖整棟承租成都青羊區(qū)一處政府物業(yè)，合約期10年，經(jīng)財(cái)務(wù)測(cè)算，光收回成本就至少要7年，“租賃物業(yè)都是這樣，更不用說(shuō)金楠天街店這種自持物業(yè)前期的開(kāi)發(fā)投入?！?/p>

在何林峻看來(lái)，盈利難的企業(yè)多采用的是當(dāng)“二房東”的模式。企業(yè)從業(yè)主手里收清水房，標(biāo)準(zhǔn)化裝修后再轉(zhuǎn)手出租，通過(guò)嚴(yán)格控制裝修和管理成本賺取中間差價(jià)。這種模式區(qū)別于發(fā)源于北京、上海，靠資金流賺取收益的“北方打法”，被業(yè)內(nèi)成為“南方打法”。

“‘南方打法’屬于包租式，前期投入大，產(chǎn)品可標(biāo)準(zhǔn)化，依靠租金差價(jià)獲利，其融資能力決定企業(yè)的發(fā)展速度；‘北方打法’屬于托管式，企業(yè)通過(guò)控制租金收付時(shí)間差，用大量現(xiàn)金流的沉淀去投資，產(chǎn)生增值收益，這種模式輕資產(chǎn)、少投入，但一旦房屋空置率稍高，企業(yè)資金將面臨極高風(fēng)險(xiǎn)。”一位業(yè)內(nèi)人士介紹。

“在經(jīng)歷行業(yè)的野蠻生長(zhǎng)期后，兩種模式都將直面如何長(zhǎng)期穩(wěn)定盈利的問(wèn)題?！焙瘟志f(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。