創(chuàng)新成房企標配 房地產(chǎn)五大創(chuàng)新核心領(lǐng)域引關(guān)注

4月20日，易居企業(yè)集團執(zhí)行總裁、克而瑞總裁張燕在上海舉行的第二屆地新引力創(chuàng)新峰會上表示，如果對2018年房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新做生態(tài)圖譜全掃描，則不難發(fā)現(xiàn)如今房地產(chǎn)企業(yè)所開展的創(chuàng)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及到了房地產(chǎn)從前到后甚至于衍生行業(yè)中的各個環(huán)節(jié)。房企進入“創(chuàng)新成標配”階段之后，創(chuàng)新方向更多地開始向細分產(chǎn)業(yè)拓展。

張燕認為，2018年，以長租公寓為核心的租賃市場；以物聯(lián)網(wǎng)為技術(shù)載體的智能家居；以更新為內(nèi)涵的城市改造運營；以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)城融合；以美好生活為方向的教育，這是克而瑞今年關(guān)注的“五大核心領(lǐng)域”。

張燕表示，以住宅銷售為核心的規(guī)?；M入到最后的窗口期，未來的3-5年以住宅開發(fā)為核心的領(lǐng)域當中強者恒強已經(jīng)是不爭的事實。克而瑞預(yù)測，2018年房企前30強會占據(jù)50%以上的市場分額，千億年銷售額是2019年房企前30強的準入門檻。規(guī)?；沟梅科蟊仨氝M入到多元化布局之中?？硕饘Ψ科笄?0強多元化產(chǎn)業(yè)布局介入度做了統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，長租公寓、醫(yī)養(yǎng)/康養(yǎng)、特色小鎮(zhèn)、聯(lián)合辦公等等空間類產(chǎn)品，房企前30強的介入度非常高都在70%以上，對于標桿房企而言，前10強基本上多元化布局的格局已經(jīng)形成。

另外，房企多元化布局如果沒有融資方式做支撐，其速度包括布局形態(tài)都會受到影響。因此，正是因為有了金融手段的多樣化提供支撐和保證，所以多元化布局才可能以齊頭并進的勢頭往前走。

那么2018年房企的多元化創(chuàng)新會往哪些方向走？其發(fā)展趨勢又會如何？張燕認為大致會有8種類型。

第一，城市更新。城市更新客觀上成為了房企撬動存量資產(chǎn)很重要的途徑，接下來越來越多的房企會用這種方式進入到存量資產(chǎn)的打造過程中。

第二，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。如果城市更新是房企進入到一二線核心城市有效手段的話，那么大規(guī)模的獲取土地資源在之前更多是通過產(chǎn)業(yè)新城和小鎮(zhèn)獲取的，但今天跟之前最大的不同在于無論是小到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營、產(chǎn)業(yè)新城或者特色小鎮(zhèn)，其核心已經(jīng)不再是獲取住宅用地的“引擎”，而是實實在在的要開始做產(chǎn)業(yè)了。房企大量進入到核心的產(chǎn)業(yè)運營過程當中，通過收并購、通過孵化器、通過加速器等等手段進行孵化。

第三，空間類的產(chǎn)品。長租公寓毫無疑問已經(jīng)成為風口，但最大的問題是目前基于長租模式仍然在探索過程中。今天房企進入到長租公寓領(lǐng)域不僅僅是乘政策之東風，更多的也是為自己的多元化布局在做嘗試。

第四，物流地產(chǎn)。物流地產(chǎn)獲取土地的價格相對來說是比較低的而且投資收益率比較高。克而瑞做了一個比較，把2017年整年物流地產(chǎn)租金年化回報和其他的購物中心、寫字樓和住宅都是年化租金回報做比較，物流地產(chǎn)的回報率幾乎可以達到6%甚至于7%，這樣的租金收入穩(wěn)定、抗風險而且金融屬性很強可以做一些金融產(chǎn)品的延伸。

第五，新零售。克而瑞把新零售分成了大概3個維度分析：在業(yè)態(tài)的選擇上我們會發(fā)現(xiàn)前30強的商業(yè)地產(chǎn)商，在已有的購物中心、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)當中100%都引入了新零售的業(yè)態(tài)，但是自己親自去做的不到10%。今天新零售也是在不斷的摸索過程中，所謂“新”和所謂“舊”只是相對概念而言。因為新零售除了在業(yè)態(tài)選擇上會迥異于原有傳統(tǒng)的商業(yè)態(tài)勢外，更重要的是從空間技術(shù)層面上有很多關(guān)鍵技術(shù)進行支撐，比如新零售很多業(yè)態(tài)的選擇大多是以消費者數(shù)據(jù)采集之后對于消費行為的分析獲取大家的消費傾向，或者是迎合、或者是做超前一點的引領(lǐng)。克而瑞發(fā)現(xiàn)越來越多的購物中心當中出現(xiàn)了我們原來稱之為的概念店，現(xiàn)在給它一個名稱叫“新零售”。

第六，教育。美好生活當中不可能回避的兩個點就是教育和醫(yī)療。房地產(chǎn)和教育之間的關(guān)聯(lián)度最早是以配套為核心的，教育作為樓盤的配套。今天越來越多的從原來地產(chǎn)衍生出來的配套教育細分產(chǎn)業(yè)已經(jīng)獨立成型。模式有兩種：第一種是教育產(chǎn)業(yè)，教育作為獨立的業(yè)務(wù)板塊，獨立運作、上市；第二種是教育地產(chǎn)，教育作為地產(chǎn)的配套，幫助提升產(chǎn)品溢價。

第七，物聯(lián)網(wǎng)。物聯(lián)網(wǎng)作為底層數(shù)據(jù)在支撐小到智能家居大到智慧城市，今天房地產(chǎn)企業(yè)都意識到后銷售市場的博大以及有可能成為另一個非常廣泛的場景入口，所以紛紛在物聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域開始做布局。開發(fā)商天然就會有大量的社區(qū)，社區(qū)當中通過物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的切入之后一方面提升了自己的物業(yè)管理服務(wù)體驗度、提升了效率。另一方面也為新的場景入口做好準備，這里面有幾種方式：一種是房企基于自身的資源。一種是房企依托第三方服務(wù)。

第八，地產(chǎn)信息化。地產(chǎn)信息化目前應(yīng)用最多的有三個方面：一是基于投資決策的信息。投資拿地、城市進入等等研究必須靠大量的大數(shù)據(jù)作為支撐進行判斷；二是房企平臺的信息化；三是產(chǎn)品標準化，這也是規(guī)模化必須要求的。今天的工程建設(shè)當中產(chǎn)品標準化落地也是依靠信息化和數(shù)據(jù)決策支撐的。2019年是真正的數(shù)字業(yè)務(wù)化，通過信息化平臺為業(yè)務(wù)做賦能。大約九成以上房企前30強基本上都在重構(gòu)或者在原有的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上進行數(shù)字化和信息化的布局。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。