自持物業(yè)市價(jià)超市值 百貨物業(yè)資產(chǎn)待盤活

漢商集團(tuán)董事長(zhǎng)張憲華日前在股東大會(huì)上表示，公司自持商業(yè)面積47萬(wàn)平方米，按2萬(wàn)元/平方米計(jì)算市價(jià)達(dá)94億元，而公司目前總市值約28.7億元。

中國(guó)證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，由于歷史和行業(yè)原因，百貨類上市公司普遍持有較多的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，和漢商集團(tuán)的情況類似，有多家企業(yè)自持的物業(yè)市價(jià)超過(guò)公司市值。

業(yè)內(nèi)人士指出，這種情況前幾年尤其普遍，隨著近兩年百貨業(yè)的估值恢復(fù)，這種情況有所減少。重資產(chǎn)的零售企業(yè)可以通過(guò)資產(chǎn)證券化盤活自有物業(yè)資產(chǎn)，獲取物業(yè)升值收益。

物業(yè)市價(jià)超市值

百貨企業(yè)的所有物業(yè)主要有兩種形式，分別是自有物業(yè)與租賃物業(yè)。

與漢商集團(tuán)同處湖北省武漢市的零售企業(yè)鄂武商A和武漢中商也持有大量商場(chǎng)類物業(yè)。2017年報(bào)顯示，截至2017年12月31日，鄂武商A持有商場(chǎng)類自有物業(yè)138萬(wàn)平方米，武漢中商持有商場(chǎng)類自有物業(yè)37.11萬(wàn)平方米，按照張憲華所說(shuō)的“按2萬(wàn)元/平方計(jì)算”，鄂武商A和武漢中商持有的自有物業(yè)市價(jià)分別達(dá)到276億元和74億元。而截至中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)稿時(shí)，鄂武商A和武漢中商的市值分別是110億元和23.9億元。

中國(guó)證券報(bào)記者梳理了36家百貨業(yè)上市公司年報(bào)發(fā)現(xiàn)，自有物業(yè)占比較高、數(shù)量較大的百貨上市公司存在市值明顯低于物業(yè)市價(jià)的現(xiàn)象。其中，自有物業(yè)面積最多的歐亞集團(tuán)，截至2017年末，共持有各類業(yè)態(tài)自有物業(yè)308萬(wàn)平方米，分別位于吉林、遼寧、內(nèi)蒙古、海南、北京、河南等省份，按照2017年廣發(fā)證券給出的0.7萬(wàn)元/平方米的價(jià)格估算，目前其自有物業(yè)市價(jià)接近215億元。截至記者發(fā)稿時(shí)，歐亞集團(tuán)市值為36.2億元。山東地區(qū)的區(qū)域百貨品牌銀座股份，截至2017年末自有物業(yè)117萬(wàn)平方米，而目前市值僅為37.6億元。

百貨公司成“隱形土豪”

隨著近幾年商業(yè)物業(yè)租金不斷攀升，自有物業(yè)讓百貨企業(yè)“手中有房、心中不慌”，多家企業(yè)都表示自有物業(yè)很大程度降低了公司的運(yùn)營(yíng)成本。

北京城鄉(xiāng)表示，自持物業(yè)能帶來(lái)保障。北京市場(chǎng)房?jī)r(jià)的變化帶動(dòng)房屋租金水平上漲，對(duì)房租敏感性高的百貨商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)帶來(lái)不利影響，造成經(jīng)營(yíng)成本負(fù)擔(dān)加重。公司現(xiàn)有營(yíng)業(yè)及辦公場(chǎng)所所屬物業(yè)絕大部分為公司自有，未來(lái)不會(huì)受到商業(yè)物業(yè)租金價(jià)格波動(dòng)的影響，有效降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，為公司的持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)提供保障，增強(qiáng)公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

零售企業(yè)的資產(chǎn)多是位于核心商業(yè)地段的物業(yè)，但因?yàn)闀?huì)計(jì)核算等原因，這些資產(chǎn)往往沒(méi)有反映在公司的財(cái)務(wù)報(bào)表中。有財(cái)務(wù)人士向中國(guó)證券報(bào)記者指出，公司自持物業(yè)列入固定資產(chǎn)，出租物業(yè)則列入投資性房地產(chǎn)。固定資產(chǎn)根據(jù)初始成本入賬，按年計(jì)提折舊。如果是投資性房地產(chǎn)，則可以按公允價(jià)值計(jì)量或按成本計(jì)量，公允價(jià)值每年根據(jù)市價(jià)進(jìn)行重估調(diào)整，成本與固定資產(chǎn)類似，每年計(jì)提折舊。隨著近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，自有物業(yè)價(jià)值已經(jīng)翻番，但財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并沒(méi)有隨之更新，因此其價(jià)值被低估，百貨公司成為“隱形土豪”。

從資本市場(chǎng)的估值角度看，百貨業(yè)上市公司被低估的情況已經(jīng)有所改善。零售領(lǐng)域投資人士邊瀟男告訴中國(guó)證券報(bào)記者，在二級(jí)市場(chǎng)上，百貨業(yè)上市公司自持物業(yè)超過(guò)市值的情況在2013年至2014年期間非常普遍，當(dāng)時(shí)主要原因是百貨受電商沖擊業(yè)績(jī)嚴(yán)重下滑，市場(chǎng)對(duì)其預(yù)期極度悲觀，市盈率從20倍以上持續(xù)下跌至10倍，導(dǎo)致市值跌至自有物業(yè)價(jià)值以下。2017年初以來(lái)，百貨估值修復(fù)到16倍-20倍以上，這種情形已大幅減少。

不過(guò)，有業(yè)內(nèi)專家指出，很多投資者按自有物業(yè)價(jià)值作為衡量零售公司估值安全邊際的標(biāo)尺，當(dāng)市值顯著低于自有物業(yè)價(jià)值時(shí)，有投資者會(huì)認(rèn)為公司價(jià)值被顯著低估?！暗沁@種邏輯是有瑕疵的，因?yàn)樽鳛槎?jí)市場(chǎng)投資者，對(duì)上市公司經(jīng)營(yíng)影響力微小，即使自有物業(yè)價(jià)值非常高，作為小股東，也不可能采取行動(dòng)讓公司將自有物業(yè)價(jià)值變現(xiàn)?！?/p>

通過(guò)資產(chǎn)證券化盤活

這些趴在財(cái)務(wù)報(bào)表之下的隱形財(cái)富可以采取多種方式盤活，最簡(jiǎn)單的方式是直接出售。

2017年12月1日，大連友誼公告，擬將公司所屬分公司友誼賓館、新友誼商店所占用的經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)與負(fù)債以及營(yíng)業(yè)樓房產(chǎn)等多項(xiàng)資產(chǎn)，合計(jì)以4598.89萬(wàn)元出售給大連友誼集團(tuán)有限公司，增加公司2017年度利潤(rùn)的金額約為2190萬(wàn)元。

茂業(yè)系也曾將相關(guān)公司旗下的優(yōu)質(zhì)百貨資產(chǎn)剝離，轉(zhuǎn)而買入市場(chǎng)熱門的其他概念資產(chǎn)。中百集團(tuán)和武漢中商還分別因自有物業(yè)遇到拆遷而在2017年收到了6.36億元和4.4億元的拆遷補(bǔ)償款。

邊瀟男指出，如果公司有意愿，還可以采取資產(chǎn)證券化的方式，將自有物業(yè)盤活，類似蘇寧、紅星美凱龍過(guò)去曾操作的一些案例。

2017年9月，*ST友好曾公告稱擬以商業(yè)物業(yè)為標(biāo)的資產(chǎn)開(kāi)展創(chuàng)新型資產(chǎn)，但由于市場(chǎng)發(fā)行利率整體走高，相關(guān)資產(chǎn)運(yùn)作不具備明顯的融資成本優(yōu)勢(shì)，將會(huì)加重公司后續(xù)經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，于11月終止了此項(xiàng)運(yùn)作。

茂業(yè)商業(yè)也于今年4月份公告稱擬以子公司茂業(yè)百貨持有的東門店為抵押擔(dān)保開(kāi)展資產(chǎn)證券化。茂業(yè)商業(yè)表示，通過(guò)此次交易，公司可以盤活存量資產(chǎn)、拓寬融資渠道；提高公司資金和資產(chǎn)使用效率，提高資產(chǎn)流動(dòng)性，達(dá)到盤活資產(chǎn)存量的目的；同時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)資金。

此前有消息稱，隨著國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化(ABS)市場(chǎng)的成熟和制度完善，中國(guó)版公募房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)將出爐，其中經(jīng)營(yíng)性物業(yè)有望成為公募REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)之一。目前美國(guó)REITs按物業(yè)類型排名，第一大物業(yè)類型就是商場(chǎng)類。專家指出，重資產(chǎn)零售企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)證券化可以獲取物業(yè)升值收益、回收大量現(xiàn)金，未來(lái)仍有巨大的操作空間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。