齊俊杰：地產(chǎn)債出現(xiàn)機(jī)構(gòu)拋售潮！開(kāi)發(fā)商還能挺多久

從去年開(kāi)始，金融去杠桿就一直是房地產(chǎn)行業(yè)頭頂上的一把達(dá)摩克里斯之劍，隨著各種融資渠道的收緊，開(kāi)發(fā)商的資金也是越來(lái)越緊張。某著名開(kāi)發(fā)商任先生在諾亞財(cái)富上講話直接就說(shuō)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)了，是你們抄底的時(shí)候了，人家說(shuō)的是讓機(jī)構(gòu)拿資金去抄底開(kāi)發(fā)商的股權(quán)，而被不良媒體歪曲成了讓老百姓去拿錢(qián)抄底買(mǎi)房。

如今開(kāi)發(fā)商的融資問(wèn)題已經(jīng)越來(lái)越麻煩先是4月份，華夏幸福的資金鏈問(wèn)題引發(fā)了媒體關(guān)注，上交所甚至發(fā)出了審核問(wèn)詢函，提出了18個(gè)問(wèn)題直指他的融資和資金狀況，而他的股價(jià)也在今年以來(lái)掉了快40%，5月份中信銀行(6.74+0.00%,診股)才給華夏幸福解了圍，提供了他315億的集團(tuán)授信，這才讓債務(wù)問(wèn)題有所緩解。之后大家的視線又被天房吸引走了。先是爆出1800億的債務(wù)有違約風(fēng)險(xiǎn)，但巧合的是之后又是中信解圍，5月15日，天房與中信信托確認(rèn)，將依照合同約定還款，不存在違約風(fēng)險(xiǎn)。

地產(chǎn)債出現(xiàn)機(jī)構(gòu)拋售潮！開(kāi)發(fā)商還能挺多久

雖然這兩個(gè)事目前都平息了，但市場(chǎng)的擔(dān)憂一點(diǎn)都沒(méi)有減退，5月份以來(lái)，交易機(jī)構(gòu)大比例的拋售地產(chǎn)債，龍湖和泛海債券價(jià)格大幅下跌。其實(shí)我們之前就說(shuō)了，由于2015年的寬松刺激，導(dǎo)致了地產(chǎn)活躍，通過(guò)漲價(jià)去庫(kù)存的方式調(diào)動(dòng)了接盤(pán)俠熱情的同時(shí)，地產(chǎn)商的熱情也被調(diào)動(dòng)了，在2015年地產(chǎn)公司發(fā)債活躍，而市場(chǎng)上最多的就是3年期債券，那么按照周期來(lái)算，2018年將進(jìn)入第一個(gè)償債高峰，數(shù)據(jù)顯示，15年全年房企發(fā)行公司債規(guī)模達(dá)約4300億元。截至目前，房地產(chǎn)行業(yè)存量債余額仍有約1.4萬(wàn)億，在所有產(chǎn)業(yè)債行業(yè)中排在首位。另外，這些發(fā)債企業(yè)中，民企居多，根據(jù)天風(fēng)證券的研究，從2016年下半年開(kāi)始，違約企業(yè)主要集中在民企身上，所以，杠桿負(fù)債率失控，資金利率敏感性強(qiáng)，行業(yè)景氣度下降，后續(xù)融資通道收緊，債務(wù)總量極高，這些成為了房地產(chǎn)債被拋售的主要原因。

地產(chǎn)債出現(xiàn)機(jī)構(gòu)拋售潮！開(kāi)發(fā)商還能挺多久從今年開(kāi)始，地產(chǎn)債到期還款的高峰即將出現(xiàn)，到期還款資金規(guī)模大概是9000億，應(yīng)該說(shuō)從時(shí)間安排來(lái)看，截止5月前，真正的還款高峰還沒(méi)出現(xiàn)，從6月份開(kāi)始，真正的考驗(yàn)就來(lái)了。還債規(guī)模將幾倍的增長(zhǎng)，下半年比上半年的壓力大的多的多。而到了2019年，壓力就更大，大約有3700億的規(guī)模。而這種趨勢(shì)將一直持續(xù)到2021年，在這期間地產(chǎn)債的兌付壓力都將極大，所以也難怪，很多機(jī)構(gòu)，會(huì)選擇在5月份就提前拋售離場(chǎng)，主要也是避免踩到雷。機(jī)構(gòu)們想法一致的時(shí)候，債券價(jià)格也就會(huì)大幅下跌。

地產(chǎn)債出現(xiàn)機(jī)構(gòu)拋售潮！開(kāi)發(fā)商還能挺多久

所以，出來(lái)混早晚是要還的，借來(lái)的錢(qián)更是早晚得還回去，之前幾年的風(fēng)光擴(kuò)張，現(xiàn)在是到了還債的時(shí)候。目前從市場(chǎng)來(lái)看，大中小房企，資金缺口都是幾百億，大型房企因?yàn)檫€能夠繼續(xù)融資，也有銀行愿意做授信，所以他們資金鏈還算健康，而中小房企就麻煩大了，已經(jīng)出現(xiàn)了200億的融資缺口。所以后期債務(wù)問(wèn)題可能會(huì)在中小開(kāi)發(fā)商中，集中的爆發(fā)。

現(xiàn)在怎么辦？繼續(xù)玩命賣(mài)房子回款外，已經(jīng)別無(wú)他法，但我們看到這種銷(xiāo)售去杠桿，只是杠桿轉(zhuǎn)移，而不會(huì)去掉，在過(guò)去一年，居民杠桿率上升了4%，已經(jīng)達(dá)到了55.1%，而企業(yè)杠桿率仍然有159%，換句話說(shuō)這種杠桿轉(zhuǎn)移的方式并不奏效，企業(yè)杠桿率下降的不明顯，居民杠桿率上升的過(guò)快，而且2017年居民儲(chǔ)蓄的增長(zhǎng)率首次變成負(fù)值，這已經(jīng)是個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)，把老百姓這點(diǎn)錢(qián)都折騰出去，給開(kāi)發(fā)商接盤(pán)了，那么債務(wù)危機(jī)也就越來(lái)越近了。

地產(chǎn)債出現(xiàn)機(jī)構(gòu)拋售潮！開(kāi)發(fā)商還能挺多久

所以目前這種情況下，我們給出的投資建議就是，少碰地產(chǎn)股，更要少碰地產(chǎn)債，未來(lái)幾年開(kāi)發(fā)商都會(huì)無(wú)米下鍋，隨著信用債違約增多，融資利率反彈，那么債券價(jià)格還會(huì)下跌，所以如果現(xiàn)在要投資債券，最好選擇那些純債的短債的基金，而不要選擇長(zhǎng)債類(lèi)的基金。

至于買(mǎi)不買(mǎi)房，我們?cè)購(gòu)?qiáng)調(diào)一下，如果你自己住是剛需，你的目的是房子，那就早買(mǎi)，未來(lái)貸款利率會(huì)提高，你買(mǎi)房的成本還在增加，不要企圖等到未來(lái)跌了再買(mǎi)，因?yàn)槟悴恢浪裁磿r(shí)候跌，如果是剛需你根本就等不起，萬(wàn)一等個(gè)一兩年他就是不跌，到時(shí)候你的心態(tài)會(huì)完全失衡，最后反而接了最后一棒。而如果是投資，就不要再湊熱鬧了，你的目的不再是房子，而是要收回更多的錢(qián)，房地產(chǎn)現(xiàn)在流動(dòng)性已經(jīng)明顯下降，現(xiàn)金流也已經(jīng)接近枯竭，你未來(lái)收回投資的方式只能高價(jià)賣(mài)出，所以這已經(jīng)不再是一筆投資，而是一次博傻。而且傻子已經(jīng)越來(lái)越少，調(diào)控還在不斷加碼，所以未來(lái)你大概率收不回錢(qián)了。房子到現(xiàn)在還沒(méi)跌過(guò)所以你體會(huì)不到，炒房炒成房東，比炒股炒成股東還要悲催。至于商鋪投資更要注意，租金回報(bào)率是唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)，超過(guò)5%，就可以投資，不到5%，就說(shuō)明沒(méi)有商業(yè)需求，租金回報(bào)不足以覆蓋貸款利率，現(xiàn)金流是負(fù)的，自然也就不值得投資。千萬(wàn)記住，投資的目的是收回更多的錢(qián)，而不是市值，如果房地產(chǎn)市值也算財(cái)富的話，我們400多萬(wàn)億的房地產(chǎn)總市值，早就超過(guò)美國(guó)成為最富的國(guó)家了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。