馮侖談中國商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)：消費升級帶來運營升級

5月24日，萬通控股董事長馮侖23日在江蘇南通談中國商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)。他認為，消費層級呈“金字塔”狀，在中國消費升級的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)“跟隨”性進行運營升級的要求也步步緊逼，挑戰(zhàn)很大。

據(jù)他觀察，地產(chǎn)界有這樣的規(guī)律，即當(dāng)?shù)厝司鵊DP達到一定水平后，商用不動產(chǎn)將成為該地房地產(chǎn)市場的主角，其用途包括寫字樓、購物中心、物流倉儲、教育研發(fā)、醫(yī)療健康等五大類。

在他看來，消費升級有5個“臺階”：功能性消費，就好比家里買個了木頭板凳；舒適性消費，則類似板凳換沙發(fā)的過程；美感性消費，相當(dāng)于沙發(fā)被個性化功能性沙發(fā)取代；精神體驗消費，就像是主人坐在漂亮沙發(fā)上與心愛的人一同消磨時光；而投資收藏消費，則相當(dāng)于主人收藏了年代久遠、有歷史故事的文物沙發(fā)?！澳壳?，中國消費者正從舒適性消費上升到美感性消費的階段?！?/p>

巨大的消費升級浪潮給商業(yè)地產(chǎn)帶來挑戰(zhàn)。馮侖坦言，和過去相比，商業(yè)地產(chǎn)營運難度飆升：過去比如做出租房屋的招待所，功能非常簡單，如今運行分時度假酒店、星級酒店等，因為消費升級和潛在需求，商業(yè)地產(chǎn)的運營越來越細分，也愈加復(fù)雜。

不過，商業(yè)地產(chǎn)在快速環(huán)境變化中同樣面臨機遇。城市更新、聯(lián)合辦公、長租公寓、房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、裝配式建筑……新商業(yè)形態(tài)涌現(xiàn)，行業(yè)面臨價值重構(gòu)的臨界點。

據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2017年，中國國內(nèi)大宗商業(yè)地產(chǎn)投資額達2667億元人民幣，同比增長27%，為歷史較高水平。深圳和廣州投資額增長顯著。物業(yè)類型上，酒店、服務(wù)式公寓、工業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園等投資比例顯著增加，寫字樓仍是最受歡迎的“那一款”。

一些業(yè)內(nèi)人士認為，在一線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨于飽和的背景下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將向二、三線城市拓展。商辦地產(chǎn)的“下半場”將是存量競爭，資產(chǎn)運營、買賣、租賃和金融化，是未來值得關(guān)注的市場。

“房地產(chǎn)進入‘后開發(fā)’時期，運用的是產(chǎn)品線、全價值鏈、全商業(yè)模式。而管理運營就是這個‘1’，中國商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型必須抓住?！瘪T侖說。

一德集團董事長、江蘇一九一二集團總裁陳俊認為，中國商業(yè)地產(chǎn)走進了“3.0”時代，能否“接住”消費需求升級、適應(yīng)多元化消費場景，至關(guān)重要。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。