機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)房產(chǎn)政策繼續(xù)向好

在宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性增加背景下，房地產(chǎn)政策蜜月期持續(xù)。在房貸抵稅等系列傳聞下，地產(chǎn)股出現(xiàn)大漲態(tài)勢(shì)，不過隨著時(shí)間推移，個(gè)股表現(xiàn)分化。本期，納入《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》統(tǒng)計(jì)的12家主流機(jī)構(gòu)中，11家機(jī)構(gòu)“看多”，1家機(jī)構(gòu)“中性”，無機(jī)構(gòu)看空。值得注意的是，機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)政策仍然有多重利好可期。

庫存壓力仍大

近期以來，“去庫存”的相關(guān)新聞?lì)l繁占擾地產(chǎn)版塊頭條。

華融證券認(rèn)為，實(shí)際房地產(chǎn)庫存應(yīng)包括已竣工庫存、在建庫存和待開發(fā)庫存，目前全國(guó)商品房庫存約68.69億平米，庫存消化周期達(dá)5.7年。去庫存的重點(diǎn)在于中西部二線及三四線城市。該機(jī)構(gòu)還表示，近期，高層多次提及房地產(chǎn)庫存問題，房地產(chǎn)去庫存政策將陸續(xù)出臺(tái)。未來房地產(chǎn)政策空間較大，可以采取多種手段刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)，庫存狀況改善有助于降低我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)。

分化的城市表現(xiàn)，也受到機(jī)構(gòu)關(guān)注。中金公司認(rèn)為，美利差縮窄、本幣貶值以及三四線城市的繼續(xù)下行成為風(fēng)險(xiǎn)因素。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，市場(chǎng)開始擔(dān)憂美聯(lián)儲(chǔ)2016年持續(xù)加息帶來的中美利差縮窄以及本幣超預(yù)期貶值對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊。

政策組合拳可期

機(jī)構(gòu)普遍對(duì)政策組合拳抱審慎樂觀態(tài)度。

高華證券認(rèn)為，對(duì)改善型住房、投資需求的支持，例如采取降低二套或三套房首付比例、所得稅退稅、下調(diào)二手房交易稅的政策組合，可能會(huì)產(chǎn)生更加立竿見影的影響，有望令2016-2017年房地產(chǎn)交易量較當(dāng)前水平增加10-20%。但支持低收入人群住房需求的舉措則可能會(huì)在長(zhǎng)期內(nèi)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生更具可持續(xù)性的積極影響。在該機(jī)構(gòu)看來，隨著政府放松戶籍制度以支持外來人口在其生活和工作多年的城市安家落戶，這部分人群承受能力的改善或?qū)⒂兄诒环e壓需求的釋放。

存量與增量博弈

對(duì)于具體的投資策略，機(jī)構(gòu)看法大同小異。

國(guó)金證券認(rèn)為，當(dāng)前的股市和樓市依然是處于經(jīng)濟(jì)增速換檔期的資本盛宴。龍頭地產(chǎn)股的投資邏輯不會(huì)再是估值約束下的基本面改善，其靈活看漲的股息率、行業(yè)調(diào)整下的逆勢(shì)擴(kuò)張以及行業(yè)供應(yīng)側(cè)的制度突破使得公司的估值水平不僅會(huì)打破近幾年的估值約束，而且還有望持續(xù)提升。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為場(chǎng)外增量資金選擇偏好邏輯與存量資金博弈邏輯共存：股災(zāi)后增量資金入市節(jié)奏大幅放緩，當(dāng)前市場(chǎng)還不支持所有板塊補(bǔ)漲輪漲，而存量資金偏好的是小市值和高彈性的博弈價(jià)值，而場(chǎng)外增量資金會(huì)以個(gè)股的持有價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)，不可能為存量資金做接盤俠。因此，當(dāng)前并不是風(fēng)格切換，而是兩類投資邏輯在市場(chǎng)中共存，這給予了我們更多的選擇?？春煤笫胁⒄J(rèn)可市場(chǎng)存在補(bǔ)漲的邏輯，建議兩條主線布局：按增量資金的選擇偏好，建議關(guān)注低估值藍(lán)籌的補(bǔ)漲，相關(guān)標(biāo)的有保利、金地、萬科等；小市值有相關(guān)題材和轉(zhuǎn)型類的標(biāo)的推薦中航地產(chǎn)、南國(guó)置業(yè)等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。