一場有誠意的地產(chǎn)金融救市

一直租住在北京老舊小區(qū)的中關(guān)村“碼農(nóng)”武勇（化名）花了差不多一年的時間輾轉(zhuǎn)于北京周邊各遠郊區(qū)看房，終于在11月的最后一個霧霾天里交付了定金。

簽約前一天，武勇特意去了河北三河縣他所購買的小區(qū)附近再次“感受環(huán)境”，行走在空空蕩蕩的寬闊街道上，武勇難以平靜的表情下充滿了對簽約的猶豫不決，總也無法將這里與他未來幾年的青蔥歲月聯(lián)系起來。

不過，令他下定決心買房的，是不斷降低的首付比例和房貸利率。就在國慶放假前夕，央行做出了今年針對購房信貸政策的最后一次重大調(diào)整。

新的福利

讓武勇心動的是，按照央行與銀監(jiān)會出臺的政策，規(guī)定在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。隨后，住建部、財政部與央行聯(lián)合發(fā)布公積金新政，推行公積金異地購房工作。

“此次中央出臺的信貸新政仍是按照分類調(diào)控的思路，將限購城市排除在利好政策之外，而對二三線樓市的剛需購房者將起到直接刺激作用。”行業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士表示，在這一政策出臺后，北京周邊的不限購城市則成為北京“白領(lǐng)”的最佳選擇。

除了首付比例下調(diào)外，房貸利率的一再下調(diào)也成了最令武勇感到“心動”的條件。今年一年間，央行共進行了5次降息，5年以上的商業(yè)貸款基準利率從年初的6.15%，降至了目前的4.9%。按照大部分房貸利率的調(diào)整規(guī)則，降息的福利將在次年生效。

實際上，據(jù)記者統(tǒng)計，從去年9·30政策開始，一年多時間內(nèi)，中央層面已累計連續(xù)多次分別對首套房、二套房商業(yè)貸款和公積金貸款首付比例、貸款優(yōu)惠利率進行不同程度放松，且在放松力度上也有所增加。

來自信貸方面的這些調(diào)整，正逐漸轉(zhuǎn)化為實際購房需求，為“錙銖必較”的“武勇們”提供著令人心動的“價格優(yōu)惠”。

“從今年幾次央行信貸政策的調(diào)整來看，每次政策調(diào)整之后都會有部分需求釋放，這意味著從短期來看，信貸政策確實有一定效果。”上述國研中心負責人表示，當前經(jīng)濟下行壓力仍較大，需要房地產(chǎn)維持穩(wěn)定，從而為穩(wěn)定經(jīng)濟起到支持作用，因此在3月、5月、8月、10月等幾個重要的時間節(jié)點不斷推出利好政策及降息政策。

然而，理想與現(xiàn)實總有差距。房地產(chǎn)市場上有增無減的庫存量就像一劑毒藥，不但始終侵蝕著樓市政策的效果，也損傷著房地產(chǎn)投資熱情。

就目前看來，央行救市釋放的效果大多只是短期見效，市場的發(fā)展終究出不了大格局。不過，種種跡象表明，為穩(wěn)定樓市、釋放流動性，在金融信貸層面，決策層在下一盤很大的棋。

難以擺脫的“政策迷信”

毋庸置疑的是，市場對政策有著天然的敏感性。盡管當前的市場環(huán)境已不同往日，但每逢政策出臺，“樓市成為政策市”的命題在短期內(nèi)都仍然有效。

“信貸政策一直是樓市政策的核心，雖然2014年央行9·30政策已經(jīng)對房貸進行了調(diào)整，但鑒于二套房首付比例過高，依然限制了改善性需求的釋放。今年央行的多次政策調(diào)整，覆蓋了剛需與改善性需求，意味著政策發(fā)生質(zhì)變。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長陳國強表示。

今年央行3·30樓市政策出臺后第二天，不少房企就已開始傳出二季度漲價的消息。北京一家樓盤銷售代理行的負責人告訴記者，樓市政策出臺后，他們代理的多個項目都表示要修改二季度的銷售計劃，大幅度促銷優(yōu)惠幾乎全部取消，部分項目計劃小幅上調(diào)銷售價格。

同樣的一幕再次出現(xiàn)在今年國慶節(jié)前后。今年央行9·30政策后，各地樓市成交在10月份確實出現(xiàn)了小幅回暖，在國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價漲跌數(shù)據(jù)中，房價同比上漲的城市也在逐漸增多。

類似的表現(xiàn)也出現(xiàn)在二手房市場。中原地產(chǎn)三級市場研究公布的數(shù)據(jù)顯示，3·30政策和9·30政策出臺后的當晚，中原地產(chǎn)各地門店簽約數(shù)都出現(xiàn)大幅上揚。一線城市成交加速的趨勢更加明顯，中原在四個一線城市二手房成交量同比前一周漲幅均超過15%。

“政策對市場總會有短期效力，我們只要能抓住政策釋放效果的時期，就能帶動成交去庫存。”一家全國大型房企營銷總監(jiān)對記者表示，每次樓市相關(guān)政策出臺后，其所在房企都會分區(qū)域重制銷售策略，一線城市及二線熱點城市在售項目價格或有小幅上調(diào)，而庫存壓力大的二三四線城市則借機調(diào)價出清。

不過，盡管政策在短期內(nèi)見效，但二三四線城市的庫存量還在不斷上升。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，全國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。

“受政策影響最大的則是購房人的心理預(yù)期，政策剛出臺時，此前處于購房觀望中的購房者由于首付比例下降等因素影響，具備了購房的資格和能力就會出手，而政策出臺一段時間后，政策效果被化解，購房人則又處于觀望狀態(tài)。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示。

房貸利率暗戰(zhàn)

不過，在業(yè)內(nèi)人士眼中，政策效果短暫，很重要的一部分原因是政策在落地過程中被“打了折扣”。

根據(jù)銀行貸款的放款慣例，受貸款額度影響，一般情況下銀行在每季度末及第四季度都會減少或放緩批貸，因此，業(yè)內(nèi)人士分析，央行政策由于發(fā)布的時間節(jié)點不同，在各地的具體執(zhí)行情況仍需觀察。

對樓市而言，貨幣寬松的信號首先體現(xiàn)在購房貸款首付比例及利率浮動上。隨著央行年內(nèi)多次降息，各地的房貸利率也已降至較低水平。

尤其是在二三線城市，房貸放松的現(xiàn)象也成為樓市主旋律，不過利率水平大多高于政策要求。以山東為例，當?shù)卦谘胄?·30政策前后曾出臺過利率執(zhí)行7折優(yōu)惠的政策，但據(jù)記者了解，濟南、青島、淄博、濰坊等省內(nèi)大多二三線城市都未執(zhí)行過7折利率，最低的利率優(yōu)惠在8-8.5折。

“現(xiàn)在銀行做房貸的利率水平太低，按4.9%的基準利率，執(zhí)行8.8折后的利率僅為4.31%，對于銀行來說，加上人力成本，這個利率水平就是虧本在做。”招商銀行青島分行信貸部負責人告訴記者。

而對于投資渠道更為活躍的北京等一線城市，房貸利率更難以降低到政策水平。

年底前，記者電話咨詢了北京工行、中行、建行等國有行支行的信貸部，幾家銀行都表示，今年9月份以來，首套房的貸款利率基本都維持在最低8.8折優(yōu)惠。“現(xiàn)在的利率水平已經(jīng)是這兩年以來的最低水平了。”建設(shè)銀行一位個貸部經(jīng)理感慨道。

重演救市老故事？

隨著與房地產(chǎn)市場密切相關(guān)的政策齊發(fā)，中央層面在政策力度上已經(jīng)拿出了最大誠意。加之地方政府此前紛紛出臺的契稅減免、購房補貼、放松公積金貸款等方面的措施，本輪樓市政策，尤其是信貸政策的力度已經(jīng)超過2008年的救市模式。

當年的救市政策與今年的央行3·30政策、9·30政策相似，也是先從個人購房貸款放松入手。同時在貨幣政策上也實行降息降準的寬松貨幣政策。在鼓勵住房消費及4萬億救市資金的刺激下，2009年房地產(chǎn)市場V型反轉(zhuǎn)，房價節(jié)節(jié)攀升。

不過，盡管今年央行救市的力度已超過2009年，但卻未如昨日一般帶來樓市的再度狂歡。

住建部政策研究中心主任秦虹分析，由于此前多年的樓市狂歡已經(jīng)大幅刺激并釋放了購房需求，因此目前樓市總的供求關(guān)系仍然是供大于求，在政策刺激下，對于庫存壓力小的一線城市來說可能會出現(xiàn)價格上漲，但庫存量大的二三四線城市則仍然處于去化困境，所以綜合看來，難以出現(xiàn)2009年那樣的價格全面高漲。

“2008年時的市場形勢與當前有類似的地方，從目前來看，在今年的樓市政策上，中央著重從信貸、貨幣、金融方面下手，希望能通過調(diào)整首付比例及房貸利率、增加資金投放來提振房地產(chǎn)市場的信心，與2008年救市相比，本輪救市重在市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整而非直接刺激。”經(jīng)濟學家陳劍波分析。

難改房企資金之困

與此同時，盡管今年信貸貨幣政策的寬松釋放了更多的資金流動性，但對于房企而言，因融資難所產(chǎn)生的資金鏈困局依舊是擺在眾多房企、尤其是中小房企面前的難題。

“在今年央行政策的調(diào)整下，對于房地產(chǎn)行業(yè)的一貫政策是松個貸、緊開發(fā)貸。雖然銀行貸款中房地產(chǎn)占比高，但是主要集中在二級市場的個人按揭，支持房企直接開發(fā)的信貸并不多。”中房協(xié)副會長、華遠地產(chǎn)原董事長任志強曾表示。

從去年開始，全國樓市成交低迷，銀行為規(guī)避風險對房企開發(fā)貸進行了較為嚴格的限制，貸款門檻相對較高，貸款審批額度也持續(xù)收緊。

“銀行對于房企貸款的審查和條件越來越嚴格，在銀行對房企所列的各項貸款條件中，一項無法滿足就無法通過審批，且由于年底貸款額度緊張，每到四季度銀行都會縮減房企貸款量。”北京一大型房企副總告訴記者。

資金周轉(zhuǎn)不力，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)投資。有數(shù)據(jù)為證，自去年1月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已連續(xù)22個月下滑，2015年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長僅1.3%，目前處于連續(xù)9個月在個位數(shù)徘徊的狀態(tài)。

投資下滑不但影響總體經(jīng)濟數(shù)據(jù)，但就房企個體而言，沒有投資就無法周轉(zhuǎn)盈利，企業(yè)也面臨生存危機。

由于銀行融資成本較高，今年下半年以來，房企去庫存資金壓力一再增加，不少品牌房企以發(fā)行公司債的方式進行融資。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，接近140單房企公司債已獲準發(fā)行，發(fā)行總規(guī)模接近3000億元。

“雖然貸款利率一再下調(diào)，但對于房企而言，從銀行貸款的成本仍然偏高，且審批及放款時間較長。”北京一大型房企副總對記者表示，相比較而言，發(fā)行公司債的成本較低，效率也更高。

在成本方面，地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的主流債券利率區(qū)間一般在4.5%-5.5%左右，且呈現(xiàn)出日益走低的趨勢。萬科近期發(fā)行的一筆5年期50億元公司債券，票面利率僅為3.5%。

不過，對于大多數(shù)的中小房企而言，由于面臨巨大的償債壓力，公司債并非融資的“綠色通道”，多數(shù)中小房企仍然處于融資難的困境。

金融救市的一盤大棋

盡管就目前來看，在信貸、金融方面的救市措施僅限于央行的系列政策，但從長遠來看，樓市在金融方面仍有足以撼動市場的“后招”。

“當前穩(wěn)定樓市的關(guān)鍵在于釋放購房需求，而釋放需求最好的辦法就是通過金融機構(gòu)降低購房者的資金成本，央行系列政策都體現(xiàn)了這樣的調(diào)控邏輯。不過，這只是短期政策，目前已有端倪的個人住房貸款資產(chǎn)證券化（MBS）、設(shè)立國家住房銀行的思路與這樣的政策邏輯也一脈相承。”國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所負責人指出。

這則意味著，設(shè)立國家住房銀行、MBS、REITs以及本屆政府多次提出的“研究建立住宅政策性金融機構(gòu)”，成為中央穩(wěn)定樓市的大棋局思路。

在去年的央行9·30政策中，中央曾明確提出要增強金融機構(gòu)個人住房貸款投放能力，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行MBS、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

而從今年的政策面來看，一方面，商業(yè)銀行75%存貸比的監(jiān)管指標從10月1日起已取消；另一方面，10月11日，央行出臺新政，將在全國11個省市開展信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點。當時就有業(yè)內(nèi)人士稱，這一舉措可以為市場釋放超萬億流動性。

此后，在中央確定了“房地產(chǎn)去庫存”的總體目標之后，住房公積金條例的修訂工作已開始啟動。其中，最為重要的內(nèi)容之一就是通過發(fā)行公積金貸款資產(chǎn)證券化，盤活公積金存量，幫助更多的購房者獲得低息貸款。

來自中信建投證券的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年7月底，全國住房公積金繳存余額3.97萬億元，貸款余額2.88萬億元。

根據(jù)修訂的公積金條例，住房公積金管理中心經(jīng)住房公積金管理委員會批準，可以按國家有關(guān)規(guī)定申請發(fā)行住房公積金個人住房貸款支持證券，或通過貼息等方式進行融資，融資成本從住房公積金增值收益中列支。另外，也可以將住房公積金用于購買國債、大額存單；以及用于購買地方政府債券、政策性金融債、住房公積金個人住房貸款支持證券等高信用等級固定收益類產(chǎn)品。

目前公積金資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已經(jīng)上市。12月8日，經(jīng)住建部和人民銀行批準，上海公積金2015年第一期個人住房貸款資產(chǎn)支持證券1號和2號成功完成發(fā)行，總募集資金規(guī)模為69.63億元。

“盡管從2014年開始，中央及相關(guān)部委很少再提樓市調(diào)控的頂層設(shè)計，但實際上，對樓市調(diào)控的頂層設(shè)計一直在加速搭建及細化。”上述國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所負責人指出，其中，類似公積金貸款資產(chǎn)證券化、國家住房銀行的這種政策性住房金融機構(gòu)對于穩(wěn)定購房需求有著重要的意義。

也正是從去年開始，銀監(jiān)會已經(jīng)批復(fù)了多家銀行的信貸資產(chǎn)證券化（ABS）業(yè)務(wù)資格申請，ABS的發(fā)行規(guī)模和頻率都在不斷增加。作為與之并行的住房抵押貸款支持證券（MBS）也在政策推動下成為銀行業(yè)務(wù)研究的主要對象。

探路國家住房銀行

實際上，作為信貸金融層面樓市政策的頂層設(shè)計，決策層此前曾就國家住房銀行的想法有所推進，但中途遇阻，因此中央在2014年設(shè)立了國家開發(fā)銀行住房金融部作為政策性住房金融機構(gòu)的最初嘗試，主要解決棚改和保障性住房的建設(shè)資金需求。

今年4月初，一則住建部官員論述“設(shè)立國家住房銀行條件已成熟”的文章透露了政府主管部門對樓市調(diào)控頂層設(shè)計的構(gòu)想。住建部住房公積金監(jiān)管司司長張其光、處長崔勇撰文稱，以住房公積金制度為基礎(chǔ)，設(shè)立類似國家住房銀行的政策性住宅金融機構(gòu)，是增加住房消費需求的有效措施，應(yīng)抓緊組織實施。

“公積金制度改革之所以難以推進，正是因為其中涉及到各種復(fù)雜的利益。”一位接近住建部的知情人士告訴記者，一方面目前住房公積金主要由地方公積金管理中心管理支配，如果設(shè)立國家住房銀行，那么地方利益將受到影響；此外，當前的住房公積金主要存入中國建設(shè)銀行的賬戶中，一旦建立住房保障銀行，資金池發(fā)生改變，也將帶來重大利益調(diào)整。

陳劍波指出，與國開行主要針對保障房、基礎(chǔ)設(shè)施和開發(fā)商解決貸款需求的定位不同，國家住房銀行應(yīng)著眼中低收入購房者，發(fā)揮低利率、普惠性金融作用，滿足個人住房需求。

“設(shè)立類似國家住房銀行的政策性銀行，這樣的想法早幾年住建部就曾提出過，但因為改革阻力較大，一直沒有繼續(xù)推進。如今住建部再次提出這一想法，也充分說明穩(wěn)定樓市的緊迫性。”上述接近住建部的知情人士對記者表示。

設(shè)立國家住房銀行的想法在這一時間節(jié)點上提出有特殊的意義。在住建部官員的分析中，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、增加住房消費需求是設(shè)立住房銀行的重要條件，這與當前樓市去庫存的市場目標相統(tǒng)一。

按照張其光的設(shè)想，這一以公積金制度為基礎(chǔ)的國家住房銀行，將整合各地住房公積金管理中心為其“網(wǎng)點”，向繳存住房公積金職工提供低息住房貸款，增加中低收入家庭住房消費需求。同時，公積金在國家住房銀行匯總，將可以實現(xiàn)地區(qū)之間的調(diào)配與流動，解決地區(qū)之間的公積金使用矛盾。

“從技術(shù)層面來講，設(shè)立國家住房銀行的這一做法可操作性較強。如果各地住房公積金管理中心可以直接整合，那么住房銀行的資本金、組織架構(gòu)及人員配備就已基本齊全。”中國銀行金融研究部研究員張偉指出。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。