房地產(chǎn)動蕩之年揭幕 房企3-5年后或減少一半以上

如無意外，萬科與寶能系的戰(zhàn)火將一路燃到明年，這也為房地產(chǎn)行業(yè)的“動蕩之年”揭開了序幕。

2015年中國房地產(chǎn)市場并不平靜。無論是知名地產(chǎn)高管出走再創(chuàng)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)選用各種“姿態(tài)”跨界轉(zhuǎn)型、頻發(fā)的企業(yè)間戰(zhàn)略合作，還是地產(chǎn)與金融的互相滲透……房地產(chǎn)行業(yè)的劇變已在眼前。動蕩不可避免地跟隨劇變而來。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長鐘彬29日在第六屆和訊地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會上將這種變化做了一個總結(jié)。他認為，只有經(jīng)過了順境和逆境、牛市和熊市，經(jīng)過了完整的經(jīng)濟周期和行業(yè)周期，一個行業(yè)才可能成長與成熟。鐘彬認為，人們會看到房地產(chǎn)業(yè)從重視供應到重視消費，從重視開發(fā)到開始重視運營，從關注增量到關注存量，從實體市場到金融、資本市場，以及面對終端消費者體現(xiàn)出以人為本的初心。

這些種種變化發(fā)生的大背景是中國宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)型以及房地產(chǎn)行業(yè)進入新的發(fā)展階段。在這一階段，房地產(chǎn)行業(yè)向高增長告別，開發(fā)企業(yè)的毛利率和凈利率明顯下滑。這種變化表現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟指標上就是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速節(jié)節(jié)下滑。從2013年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速以每年接近10個百分點的速度回落，今年可能會首次出現(xiàn)零增長或者微幅增長。

當前，轉(zhuǎn)型成為房企一道必過的坎兒。山水文園集團總裁張雪梅在29日的峰會上直言：“我們忘掉自己是房地產(chǎn)公司，而是打造生活社區(qū)，為人提供美好生活的真正的服務商。”她認為，過往黃金十年，簡單、低端、可復制的房地產(chǎn)制造時代已過去，房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間就在不斷產(chǎn)生的細分市場中。

萬科、萬達、恒大、綠地等知名的千億房企均不約而同地選擇跨界轉(zhuǎn)型。萬科的“八爪魚”戰(zhàn)略將住宅、購物中心、社區(qū)體驗、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)辦公綜合體等涵蓋其中；又如萬達收縮其百貨和KTV的比重，將支柱產(chǎn)業(yè)定為商業(yè)、文化、金融、電商四個模塊。而恒大的跨界更為激進，將觸角延伸到礦泉水、體育、醫(yī)療、快消、糧油、保險等多個領域。房企五花八門的跨界讓旁觀者摸不著頭腦，恰恰描述了動蕩期企業(yè)的探索和試錯。

而在大房企探索跨界轉(zhuǎn)型的時候，大量中小房企可能會遭遇兼并、重組，甚至退出房地產(chǎn)市場，掀起一波破產(chǎn)倒閉潮。有業(yè)內(nèi)人士預計，3-5年后，中國8萬多家房企會減少一半以上。

除了在風雨中找準自身方向，房企還需要應對越來越多來自資本市場的沖擊。今年以來，保險資金對房地產(chǎn)企業(yè)的舉牌屢見不鮮。即便戰(zhàn)爭仍未結(jié)束，但寶能系已成為萬科的第一大股東；在“萬寶大戰(zhàn)”中持關鍵一票的安邦保險還是金地集團和金融街的大股東，同時還在近期接連增持遠洋地產(chǎn)，成為其第一大股東；新華保險是中國金茂的第二大股東；中國平安則是碧桂園的第二大股東。

險資成為大股東可能會對房企的管理形成影響，推動企業(yè)甚至行業(yè)的動蕩和變化，但也有可能以其強勁的資金實力幫助房企在土地市場上競逐。金融與房地產(chǎn)越靠越近，也讓一些企業(yè)看到商機。匯聯(lián)金融執(zhí)行董事兼COO郭馨孺當日介紹說，該企業(yè)構(gòu)建了房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的金融平臺，包括為一級開發(fā)、拿地、建設、預售、銷售等每一環(huán)節(jié)提供金融產(chǎn)品。

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