四大資管圍獵房地產投資

頻繁拿地王的信達地產近日被推上風口浪尖，2015年資本介入房地產開發(fā)投資，加速了行業(yè)格局變化。

信達地產是信達資產的全資子公司，而信達資產與長城、東方、華融均為國有不良資產管理公司（AMC），各自承接處置對口銀行的不良資產。如今四大AMC也已成金融巨頭。

來自克而瑞研究中心一份研報顯示，不良資產經營行業(yè)對專業(yè)度有一定要求，因此高風險和高收益并存，并有逆周期特征。當前，宏觀經濟運行至周期底部，中央經濟工作會議也提出了“要堅持創(chuàng)新驅動，注重激活存量”，是民間機構等參與不良資產經營的最佳時機。

AMC潛行房地產已久。中國華融招股說明書顯示，2015年6月30日，其不良資產總額為3264.1億元。其中收購重組類不良資產總額2124.9億元，若按最終債權人所屬行業(yè)劃分，來自房地產行業(yè)的有1367.7億元，占比高達64.4%。

由于其余三家AMC并未公布旗下房地產相關不良資產數據（長城、東方未上市，信達年報中未披露），按華融所占份額估算（截至2014年，華融累計收購的不良資產賬面原值約占四大AMC的23.2%），四大AMC旗下的房地產相關不良資產總額約為5895億元。

AMC對不良資產的傳統經營方式為處置和重組。出于對房地產行業(yè)的看好、規(guī)避匯率風險等因素，AMC當前加大房地產行業(yè)布局的意圖十分明顯，且均是大手筆。

2015年末，信達地產連連高價拿地，包括72.99億元總價的上海新江灣城地王、30.3億元的深圳坪山地王、33.9億元的杭州南星地王等。

東方資產亦有參與房地產行業(yè)的意圖，2015年初，東方資產收購上海證大超過50%股權。盡管目前東方資產有將股權易手的可能。

除公開渠道拿地外，AMC旗下房地產子公司還承擔了為AMC處置部分房地產相關不良資產的任務。

信達地產2014年年報顯示，當年其曾與母公司中國信達進行了一次涉及不良資產處置的關聯交易。交易內容為中國信達廣東省分公司為對嘉粵集團有限公司等34家公司破產重整涉及收購房地產項目及債務重組事項，指定廣州信達置業(yè)以22.57億元承債式收購嘉粵集團下屬五家房地產公司100%股權。

AMC旗下房地產子公司直接接盤進行房地產開發(fā)具有資金和資源雙重優(yōu)勢，但也存在較大局限性。例如受限于開發(fā)實力與品牌溢價能力，只能尋求合作方。上述上海新江灣城地王就是信達地產與泰禾集團合作開發(fā)。

在歐美發(fā)達國家，由于房地產市場已經十分成熟，產生的不良資產以能產生租金回報的投資物業(yè)為主。而在中國，尚未產生回報的房地產項目占“大頭”，這就造成了，一方面，這些物業(yè)收購價格更低，成熟后的投資回報率更高；另一方面，這些物業(yè)需要后續(xù)投入才能產生回報，因而相應也有更大風險。

克而瑞研究中心分析師蔡建林認為，在當前國內流動性過剩的“資產配置荒”環(huán)境下，資金都在尋找優(yōu)質投資標的，險資、AMC同樣面臨資產配置抉擇，舉牌上市房企更多看重上市公司優(yōu)質存量資產的價值，與房企合作拿地或直接拿地則更多是追求增量資產的未來價值，而后者面臨的不確定風險更高，所以選擇有品牌、有實力的開發(fā)商合作開發(fā)，則是降低未來風險的重要手段。

對于房企來說，與AMC合作相當于擁有了新的“土地資源庫”。隨著優(yōu)質土地日益稀缺、地價快速上漲，房企不斷開拓新的拿地渠道，綠地、遠洋等已和AMC進行合作，具體項目還在試水中。主要采用“批量收購項目自行開發(fā)、代建項目收取管理費用、合作開發(fā)利潤風險共擔”等三種方式。

此外，房企還可與AMC共同進行債權轉股權，派駐團隊協助房地產類公司重組，進行地產類債權資產證券化并托底等。這些方式主要建立在與AMC有深入合作關系的基礎上，且適用于有金融平臺的房企，并有房地產業(yè)務和金融業(yè)務的雙重盈利空間。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。