寒冰未解：2015年全國(guó)2490塊地乏人問(wèn)津

有人歡歌，有人哭泣。

一線城市地王頻出的同時(shí)，不少二、三線城市遭遇土地“欠收年”，流標(biāo)、流拍在2015年成為常態(tài)。

根據(jù)“標(biāo)準(zhǔn)排名機(jī)構(gòu)”的統(tǒng)計(jì)，截至2015年12月13日，全國(guó)100座城市在2015年共出讓土地12493塊，最終成交10003塊，2490塊土地流拍或流標(biāo)，流拍率為19.93%。這些流拍的土地分布在95個(gè)城市之中，只有5個(gè)城市還沒(méi)有出現(xiàn)土地流拍情況，分別是青島、北京、長(zhǎng)沙、鎮(zhèn)江和珠海。

在流拍土地塊數(shù)排名前五的城市中，武漢位居榜首。2015年，武漢共流拍103塊土地，緊接著是惠州，土地流拍數(shù)為102塊。排名3-5位的分別為唐山（流拍91塊）、西安（84塊）和徐州（82塊）。

從流拍率來(lái)看，排名第一位的是北海，其在2015年供應(yīng)38塊土地，僅成交了13塊，25塊土地流拍，流拍率65.79%；第二位是臺(tái)州，供應(yīng)的86塊土地中只成交了33塊，流拍率61.63%。南充、西寧、平頂山等城市緊隨其后，流拍率分別為59.21%、58.62%、57.35%。

100大城市中，流拍率在50%以上的城市共有10個(gè)，除上述5個(gè)城市外，?？?/strong>、綿陽(yáng)和牡丹江3個(gè)城市的流拍率均為50%，汕頭流拍率為52.31%，剩余一家為惠州?；葜菰谌ツ旯?yīng)了201塊土地，成交99塊，流拍率達(dá)50.75%，一半以上的土地?zé)o人問(wèn)津。

一種劇烈反差正在形成。根據(jù)北京市國(guó)土局的數(shù)據(jù)，截至12月23日，2015年北京共成交土地106宗，為最近5年來(lái)的最低；成交土地的平均樓面價(jià)為13731.4元/平方米，創(chuàng)歷史新高。也即，2015年的北京土地市場(chǎng)，出現(xiàn)明顯的“量跌價(jià)漲”局面。

這也是整個(gè)一線城市的縮影。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，截至12月20日，2015年一線城市共成交土地516宗，規(guī)劃建筑面積5318.7萬(wàn)平方米，兩者均為最近六年的新低。但一線城市成交土地的平均樓面價(jià)達(dá)到9075.43元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

然后，全國(guó)百城中有10所城市土地流拍率達(dá)到或超過(guò)50％，這反映出我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金正加速?gòu)姆菬狳c(diǎn)城市向一線城市集中。

中原地產(chǎn)分析指出，二、三線城市普遍存在過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，投入到這些城市的資金規(guī)模也在減少。因此除個(gè)別東部核心二線城市外，其他城市的土地市場(chǎng)相對(duì)平淡。總體來(lái)看，二、三線城市的土地市場(chǎng)表現(xiàn)弱于往年。

人口流動(dòng)的趨勢(shì)同樣不利于二、三線城市。中信建投研究報(bào)告指出，一線城市因長(zhǎng)期享受外來(lái)優(yōu)質(zhì)人口流入帶來(lái)的人口紅利，應(yīng)繼續(xù)成為房企的優(yōu)先選擇；緊鄰三大經(jīng)濟(jì)圈的次中心城市，其豐富的資源對(duì)高素質(zhì)人員具備較大的吸引力，也應(yīng)是房企重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。

相比之下，人口凈流出省份的非核心城市被列為“警惕選擇”級(jí)別。其中，過(guò)去人口流出最嚴(yán)重的區(qū)域有兩個(gè)：除成都、重慶、貴陽(yáng)以外的西部川渝黔連綿區(qū)；東部的浙西南-閩西連綿區(qū)。除非獲得國(guó)家層面的重大政策惠及，如京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、一帶一路等，否則上述人口遷徙的方向很難被打破。

再來(lái)看一線城市，北京是樓市風(fēng)向標(biāo)，其土地出讓情況也是最好，但其余一線城市個(gè)別地塊也面臨流拍尷尬：2015年，上海土地供應(yīng)215塊，流拍8塊；深圳供應(yīng)58塊，流拍12塊；廣州供應(yīng)173塊，流拍18塊。

值得關(guān)注的城市是深圳，深圳去年土地供應(yīng)數(shù)量只有上海的1/4，但流拍量卻是上海的1.5倍，20%的流拍率在四個(gè)一線城市中排名最差。

在土地市場(chǎng)，一線城市和其他城市之間的分化還將持續(xù)，并使得未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)不同。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這種變化對(duì)房企的沖擊同樣明顯，布局在三、四線城市的房地產(chǎn)企業(yè)，未來(lái)可能遭遇市場(chǎng)變化帶來(lái)的沖擊，其項(xiàng)目或公司將成為市場(chǎng)兼并的對(duì)象。