房企戰(zhàn)略合作：強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合還是抱團(tuán)取暖？

1月10日晚間，綠地控股股份有限公司（下稱“綠地控股”）公告宣布，公司全資子公司綠地控股集團(tuán)有限公司（下稱“綠地集團(tuán)”）與河南交通投資集團(tuán)有限公司（下稱“河南交投”）在鄭州簽訂了《全面戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，雙方將在高速公路、土地和房地產(chǎn)開發(fā)投融資和經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域加大合作力度，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，共同拓展業(yè)務(wù)，合作投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解到，綠地集團(tuán)的合作對(duì)象河南交投是由河南省人民政府作為出資人組建的大型國(guó)有獨(dú)資公司，履行政府交通基礎(chǔ)設(shè)施和交通運(yùn)輸產(chǎn)業(yè)等投融資職責(zé)，負(fù)責(zé)相關(guān)項(xiàng)目的資金籌措、投資和建設(shè)以及資產(chǎn)管理。綠地控股方面在公告中提到，河南交投擁有豐富的土地儲(chǔ)備，亦從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù);綠地在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域具有深厚的業(yè)績(jī)和實(shí)力。雙方將在土地和房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域開展密切合作，近期雙方擬共同推進(jìn)河南交投所屬1136項(xiàng)目土地開發(fā)及高速公路沿線土地開發(fā)。

不只是綠地，曾經(jīng)是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的房企都已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變態(tài)度，無(wú)論是在項(xiàng)目開發(fā)層面還是在企業(yè)合作層面選擇合作。“行業(yè)利潤(rùn)率開始下滑，大家都希望在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中生存下來(lái)，雙方合作利于取長(zhǎng)補(bǔ)短，這樣的合作將成為常態(tài)。”東原地產(chǎn)董事長(zhǎng)羅韶穎告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)共贏

“由于房企都開始回歸一二線城市，導(dǎo)致一二線城市土地市場(chǎng)火爆，而這個(gè)也對(duì)開發(fā)商的資金要求更高，很多企業(yè)要獨(dú)立拿下這個(gè)土地會(huì)更加困難，而在后續(xù)開發(fā)階段也會(huì)有更多挑戰(zhàn)，如果房企開始進(jìn)行合作可以更好的分散風(fēng)險(xiǎn)，并可以進(jìn)行資源整合。”上海鏈家研究總監(jiān)陸騎麟告訴記者。

如果房企都把資金投入到一個(gè)巨大體量的項(xiàng)目，不僅不利于資金的周轉(zhuǎn)也會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)集中的情況，因此通過(guò)合作進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是不錯(cuò)的選擇。

2015年11月，信達(dá)地產(chǎn)以72.99億元奪得新江灣城N091104單元C1-02(D7)住宅地塊，折合樓面價(jià)4.9萬(wàn)元/平方米，扣除保障房面積后，實(shí)際樓面價(jià)達(dá)6.1萬(wàn)元/平方米，刷新了2015年上海土地拍賣市場(chǎng)樓面價(jià)的最高紀(jì)錄。而到了今年1月，信達(dá)地產(chǎn)則宣布將和泰禾集團(tuán)共同開發(fā)上述土地。

記者采訪中了解到，在信達(dá)地產(chǎn)拿地不久泰禾集團(tuán)就和其接觸，信達(dá)地產(chǎn)對(duì)泰禾集團(tuán)在北京、上海、廈門、福州等地的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，考慮到泰禾集團(tuán)的“院子系列”產(chǎn)品在高端改善領(lǐng)域的溢價(jià)能力，雙房選擇合作開發(fā)。泰禾集團(tuán)有不錯(cuò)的產(chǎn)品能力，信達(dá)地產(chǎn)資金相對(duì)充足，雙方就對(duì)此展開合作。

在項(xiàng)目開發(fā)的合作同時(shí)也有公司開始了戰(zhàn)略合作，此前旭輝集團(tuán)就和東原地產(chǎn)進(jìn)行合作，雙方在重慶、上海的項(xiàng)目都可以選擇戰(zhàn)略合作進(jìn)行開發(fā)。對(duì)于東原地產(chǎn)而言，其希望兩年內(nèi)將總部遷往上海，自然需要上海本土企業(yè)的資源和經(jīng)驗(yàn)，而對(duì)于旭輝集團(tuán)而言，其在重慶市場(chǎng)一直做的不讓人滿意，合作東原也是可以獲取更多的重慶本土化資源。

當(dāng)然，并不是每一次合作都可以達(dá)到雙贏。比如著名的“外灘地王”事件，2010年2月初，當(dāng)時(shí)上海證大房地產(chǎn)有限公司以92.2億元競(jìng)得外灘8-1地塊，被冠以“地王”。2011年上海證大將項(xiàng)目作價(jià)95.7億元人民幣賣給了上海海之門房地產(chǎn)管理有限公司。海之門由復(fù)星國(guó)際、綠城中國(guó)、證大置業(yè)和上海磐石共同出資設(shè)立，持股比例分別為50%、10%、35%和5%。2011年12月，SOHO中國(guó)公告，通過(guò)從證大、綠城和磐石收購(gòu)股權(quán)，持有了上海外灘地塊50%的股權(quán)。但隨后復(fù)星國(guó)際和SOHO中國(guó)就此事不斷爭(zhēng)執(zhí)，并引發(fā)官司。今年9月SOHO中國(guó)最終選擇退出。

覬覦國(guó)企土地資源？

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解到，房企越來(lái)越青睞和國(guó)有企業(yè)合作進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。以綠地為例，其合作對(duì)方就是一家國(guó)有企業(yè)。

“這個(gè)合作一方出錢一方出地，對(duì)于綠地而言可以通過(guò)河南交投獲取大量低價(jià)土地，對(duì)于河南交投有了綠地的品牌溢價(jià)和操盤能力可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的更大獲益。目前很多地方國(guó)企周轉(zhuǎn)速度和開發(fā)效率都沒(méi)有市場(chǎng)化房企高，自己操盤能力欠缺。”克而瑞分析師傅一辰告訴記者。

傅一辰進(jìn)一步指出，不只是綠地，像朗詩(shī)在合肥和蘇州的項(xiàng)目也是選擇的地方國(guó)企進(jìn)行合作。“我們未來(lái)的項(xiàng)目都是選擇合作開發(fā)，我們也更傾向于和國(guó)企進(jìn)行合作。”朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明此前在接受記者采訪時(shí)表示。

國(guó)企的土地資源究竟有多豐厚?

以近期完成上市的光明地產(chǎn)為例，未來(lái)其將利用光明集團(tuán)在上海擁有的物流用地、工業(yè)廠房以及農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)性用地，將從戰(zhàn)略上以“退二進(jìn)三”(將低效利用工業(yè)用地和淘汰落后產(chǎn)能工業(yè)用地改造優(yōu)化，進(jìn)行土地變性用于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè))的模式成為農(nóng)房擴(kuò)充土地儲(chǔ)備的重要“糧倉(cāng)”，通過(guò)工業(yè)用地二次開發(fā)、城市更新等資源方式來(lái)進(jìn)一步支持光明地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展。此前也有媒體披露，光明食品集團(tuán)所屬農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和管理的土地場(chǎng)域總面積約99.4萬(wàn)畝，分布于上海市郊的崇明、奉賢、浦東新區(qū)(原南匯區(qū)域內(nèi))和江蘇省大豐市、安徽省黃山市。

顯然這些資源一旦盤活將有巨大的價(jià)值，比如2015年在上海銷售較好的項(xiàng)目陸家嘴錦繡前程為例，由于陸家嘴集團(tuán)的國(guó)企性質(zhì)，其土地成本較低，因此該項(xiàng)目價(jià)格具備優(yōu)勢(shì)，銷售異常火爆，當(dāng)然利潤(rùn)回報(bào)也相當(dāng)豐厚。

事實(shí)上，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，基礎(chǔ)性生產(chǎn)要素有兩個(gè)：一個(gè)是錢，一個(gè)是地。如何把資金和土地有效地融合在一起，需要開發(fā)商更多的思考。

“核心城市土地只會(huì)越來(lái)越貴，如何巧妙獲取項(xiàng)目和資源越來(lái)越考驗(yàn)開發(fā)商，這些城市未來(lái)只會(huì)留下那些最專業(yè)的開發(fā)商，而其他的開發(fā)商貿(mào)然進(jìn)入或許得不償失。”陸騎麟提醒道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。