房企戰(zhàn)略合作：強強聯(lián)合還是抱團取暖？

1月10日晚間，綠地控股股份有限公司（下稱“綠地控股”）公告宣布，公司全資子公司綠地控股集團有限公司（下稱“綠地集團”）與河南交通投資集團有限公司（下稱“河南交投”）在鄭州簽訂了《全面戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，雙方將在高速公路、土地和房地產(chǎn)開發(fā)投融資和經(jīng)營等業(yè)務領域加大合作力度，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，共同拓展業(yè)務，合作投資開發(fā)經(jīng)營。

《第一財經(jīng)日報》記者了解到，綠地集團的合作對象河南交投是由河南省人民政府作為出資人組建的大型國有獨資公司，履行政府交通基礎設施和交通運輸產(chǎn)業(yè)等投融資職責，負責相關(guān)項目的資金籌措、投資和建設以及資產(chǎn)管理。綠地控股方面在公告中提到，河南交投擁有豐富的土地儲備，亦從事房地產(chǎn)業(yè)務;綠地在房地產(chǎn)開發(fā)領域具有深厚的業(yè)績和實力。雙方將在土地和房地產(chǎn)開發(fā)領域開展密切合作，近期雙方擬共同推進河南交投所屬1136項目土地開發(fā)及高速公路沿線土地開發(fā)。

不只是綠地，曾經(jīng)是競爭對手的房企都已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變態(tài)度，無論是在項目開發(fā)層面還是在企業(yè)合作層面選擇合作。“行業(yè)利潤率開始下滑，大家都希望在激烈的競爭中生存下來，雙方合作利于取長補短，這樣的合作將成為常態(tài)。”東原地產(chǎn)董事長羅韶穎告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

規(guī)避風險，實現(xiàn)共贏

“由于房企都開始回歸一二線城市，導致一二線城市土地市場火爆，而這個也對開發(fā)商的資金要求更高，很多企業(yè)要獨立拿下這個土地會更加困難，而在后續(xù)開發(fā)階段也會有更多挑戰(zhàn)，如果房企開始進行合作可以更好的分散風險，并可以進行資源整合。”上海鏈家研究總監(jiān)陸騎麟告訴記者。

如果房企都把資金投入到一個巨大體量的項目，不僅不利于資金的周轉(zhuǎn)也會出現(xiàn)風險集中的情況，因此通過合作進行風險規(guī)避是不錯的選擇。

2015年11月，信達地產(chǎn)以72.99億元奪得新江灣城N091104單元C1-02(D7)住宅地塊，折合樓面價4.9萬元/平方米，扣除保障房面積后，實際樓面價達6.1萬元/平方米，刷新了2015年上海土地拍賣市場樓面價的最高紀錄。而到了今年1月，信達地產(chǎn)則宣布將和泰禾集團共同開發(fā)上述土地。

記者采訪中了解到，在信達地產(chǎn)拿地不久泰禾集團就和其接觸，信達地產(chǎn)對泰禾集團在北京、上海、廈門、福州等地的項目進行調(diào)研，考慮到泰禾集團的“院子系列”產(chǎn)品在高端改善領域的溢價能力，雙房選擇合作開發(fā)。泰禾集團有不錯的產(chǎn)品能力，信達地產(chǎn)資金相對充足，雙方就對此展開合作。

在項目開發(fā)的合作同時也有公司開始了戰(zhàn)略合作，此前旭輝集團就和東原地產(chǎn)進行合作，雙方在重慶、上海的項目都可以選擇戰(zhàn)略合作進行開發(fā)。對于東原地產(chǎn)而言，其希望兩年內(nèi)將總部遷往上海，自然需要上海本土企業(yè)的資源和經(jīng)驗，而對于旭輝集團而言，其在重慶市場一直做的不讓人滿意，合作東原也是可以獲取更多的重慶本土化資源。

當然，并不是每一次合作都可以達到雙贏。比如著名的“外灘地王”事件，2010年2月初，當時上海證大房地產(chǎn)有限公司以92.2億元競得外灘8-1地塊，被冠以“地王”。2011年上海證大將項目作價95.7億元人民幣賣給了上海海之門房地產(chǎn)管理有限公司。海之門由復星國際、綠城中國、證大置業(yè)和上海磐石共同出資設立，持股比例分別為50%、10%、35%和5%。2011年12月，SOHO中國公告，通過從證大、綠城和磐石收購股權(quán)，持有了上海外灘地塊50%的股權(quán)。但隨后復星國際和SOHO中國就此事不斷爭執(zhí)，并引發(fā)官司。今年9月SOHO中國最終選擇退出。

覬覦國企土地資源？

《第一財經(jīng)日報》記者了解到，房企越來越青睞和國有企業(yè)合作進行項目開發(fā)。以綠地為例，其合作對方就是一家國有企業(yè)。

“這個合作一方出錢一方出地，對于綠地而言可以通過河南交投獲取大量低價土地，對于河南交投有了綠地的品牌溢價和操盤能力可以實現(xiàn)項目的更大獲益。目前很多地方國企周轉(zhuǎn)速度和開發(fā)效率都沒有市場化房企高，自己操盤能力欠缺。”克而瑞分析師傅一辰告訴記者。

傅一辰進一步指出，不只是綠地，像朗詩在合肥和蘇州的項目也是選擇的地方國企進行合作。“我們未來的項目都是選擇合作開發(fā)，我們也更傾向于和國企進行合作。”朗詩集團董事長田明此前在接受記者采訪時表示。

國企的土地資源究竟有多豐厚?

以近期完成上市的光明地產(chǎn)為例，未來其將利用光明集團在上海擁有的物流用地、工業(yè)廠房以及農(nóng)業(yè)經(jīng)營性用地，將從戰(zhàn)略上以“退二進三”(將低效利用工業(yè)用地和淘汰落后產(chǎn)能工業(yè)用地改造優(yōu)化，進行土地變性用于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè))的模式成為農(nóng)房擴充土地儲備的重要“糧倉”，通過工業(yè)用地二次開發(fā)、城市更新等資源方式來進一步支持光明地產(chǎn)的未來發(fā)展。此前也有媒體披露，光明食品集團所屬農(nóng)場經(jīng)營和管理的土地場域總面積約99.4萬畝，分布于上海市郊的崇明、奉賢、浦東新區(qū)(原南匯區(qū)域內(nèi))和江蘇省大豐市、安徽省黃山市。

顯然這些資源一旦盤活將有巨大的價值，比如2015年在上海銷售較好的項目陸家嘴錦繡前程為例，由于陸家嘴集團的國企性質(zhì)，其土地成本較低，因此該項目價格具備優(yōu)勢，銷售異?；鸨?，當然利潤回報也相當豐厚。

事實上，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，基礎性生產(chǎn)要素有兩個：一個是錢，一個是地。如何把資金和土地有效地融合在一起，需要開發(fā)商更多的思考。

“核心城市土地只會越來越貴，如何巧妙獲取項目和資源越來越考驗開發(fā)商，這些城市未來只會留下那些最專業(yè)的開發(fā)商，而其他的開發(fā)商貿(mào)然進入或許得不償失。”陸騎麟提醒道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。