房地產(chǎn)估價的“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”時代

2015年3月,李克強總理在《政府工作報告》中提出全面制定“互聯(lián)網(wǎng)+”行動計劃;2015年9月,李克強總理簽批印發(fā)《促進大數(shù)據(jù)發(fā)展行動綱要》,系統(tǒng)部署大數(shù)據(jù)發(fā)展工作。“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”成為各行各業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動力。

對房地產(chǎn)估價行業(yè)來說,互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)既是挑戰(zhàn)亦是契機。一方面,在大數(shù)據(jù)的背景下,海量房地產(chǎn)數(shù)據(jù)通過互聯(lián)網(wǎng)交互共享,客戶了解房地產(chǎn)市場價值的途徑發(fā)生了變化,互聯(lián)網(wǎng)提供了便捷、高效的評估服務(wù)入口,傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)領(lǐng)域開始出現(xiàn)市場萎縮;另一方面,大數(shù)據(jù)時代海量的數(shù)據(jù)和先進的數(shù)據(jù)處理技術(shù),使傳統(tǒng)評估方式產(chǎn)生革命性的變革,通過建立各種數(shù)學模型來發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)之間的相關(guān)性,利用互聯(lián)網(wǎng)+,便捷的房價評估工具層出不窮。

目前廣泛應(yīng)用的“查房價”,為用戶提供免費查詢房屋的價值服務(wù),買家可以利用查房價比較房屋的價值,以合理的價格買到自己心儀的房屋,賣家可以通過查房價達到以最高最合適的價錢出售房屋,買賣雙方對于交易價格有了更加公開透明的談判依據(jù),加快了交易的進程。“查房價”系統(tǒng)自問世以來就獲得了業(yè)界和廣大企業(yè)、用戶的一致好評,為此,記者專訪了“查房價”系統(tǒng)的研發(fā)領(lǐng)頭人、中國權(quán)威的房地產(chǎn)指數(shù)研究專家、國家開發(fā)銀行特聘房地產(chǎn)專家,現(xiàn)任搜房網(wǎng)副總裁、中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜女士。

問題一:“查房價”一上線就被廣泛使用,請問這個產(chǎn)品為什么這么廣受歡迎?

黃瑜:“查房價”廣受歡迎,首先是因為她借了“互聯(lián)網(wǎng)+”的東風——依托搜房網(wǎng)房天下平臺。搜房(美股代碼SFUN)是全球最大的房地產(chǎn)家居網(wǎng)絡(luò)平臺,日均頁面瀏覽量超過1.64億PV,日均獨立訪客超過1200萬人次。用戶只要進入搜房網(wǎng),在首頁突出的位置就能看到“查房價”入口?？梢匝杆賹ψ约合胭徺I或者出售的房屋做出準確的當前市場估價,同時“查房價”與搜房網(wǎng)的買房、賣房、貸款等業(yè)務(wù)打通,消費者可以通過“查房價”的入口快速的進行房產(chǎn)的委托、交易、貸款等各項業(yè)務(wù)。其次,“查房價”比其它房價測評工具更加準確。因為我們依托了搜房網(wǎng)600多個城市的十六年積累的一手數(shù)據(jù),龐大的底層數(shù)據(jù)和豐富的同類成交房屋可比案例,使我們的系統(tǒng)處于業(yè)內(nèi)領(lǐng)先水平。另外,中國指數(shù)研究院運營著中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)和中國歷時最長信息最全的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫,在指數(shù)編制和數(shù)據(jù)處理方面有先天的優(yōu)勢。

問題二:除了針對C端的“查房價”,你們開發(fā)針對B端的“在線委托評估系統(tǒng)”也深受房地產(chǎn)經(jīng)紀人和經(jīng)紀公司的歡迎,什么動力驅(qū)使你們開發(fā)這些便捷工具?

黃瑜:房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)運用一直都是我們研究的重要方向,我們一直在探索如何利用信息技術(shù)實現(xiàn)房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的深度整合,將復(fù)雜業(yè)務(wù)和重復(fù)性作業(yè)扁平化、智能化和標準化,我們不僅要運用大數(shù)據(jù)手段出估價結(jié)果,還希望揭示出結(jié)果背后隱藏的規(guī)律性,對市場經(jīng)濟行為進行預(yù)測和引導。

在查房價的基礎(chǔ)上,我們在交易端研發(fā)了一套在線委托評估系統(tǒng)——CRIES中指在線委托評估系統(tǒng),主要是整合搜房自有經(jīng)紀業(yè)務(wù)以及合作經(jīng)紀公司的業(yè)務(wù),為經(jīng)紀人和經(jīng)紀公司的房地產(chǎn)交易提供線上詢價與自動委托,系統(tǒng)為評估公司提供線上回價及接單,承接客戶委托的評估業(yè)務(wù)。通過將評估作業(yè)流程系統(tǒng)化、標準化,大幅提高評估作業(yè)效率,增加評估業(yè)務(wù)接單的透明度,更快更好地支持交易快速完成。目前這套評估系統(tǒng)已在中國20個城市運行,超過100家評估公司通過這個平臺承接評估委托的業(yè)務(wù)。未來在線委托評估系統(tǒng)會接入更多的經(jīng)紀公司和金融機構(gòu),成為中國最大的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托平臺。

問題三:作為系統(tǒng)的研發(fā)領(lǐng)頭人,您本人的主要職責是什么?

黃瑜:我的主要職責是:帶領(lǐng)研究團隊基于國內(nèi)外房地產(chǎn)評估體系的已有研究成果,結(jié)合中國特點做系統(tǒng)研究,創(chuàng)新構(gòu)建中指評估系統(tǒng)的理論體系。中指評估系統(tǒng)研究團隊在我的領(lǐng)導下充分利用搜房網(wǎng)絡(luò)平臺的大數(shù)據(jù)及搜房互聯(lián)網(wǎng)平臺資源,發(fā)揮中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)在房價趨勢預(yù)判方面的優(yōu)勢,系統(tǒng)構(gòu)建中指評估獨具競爭力的估價模型。

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)被譽為中國房地產(chǎn)市場的“晴雨表”和引導投資置業(yè)的“風向標”。我從2000年起負責中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的整體運營工作,2005年我主導了中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)理論體系和計算方法的全面改進,并通過國家最高級別專家的評審。2010年,在我的推動下中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的覆蓋城市擴大到100個,研發(fā)了在中國房地產(chǎn)市場最具影響力的“百城價格指數(shù)”,已成為各級政府科學決策、企業(yè)投資開發(fā),以及消費者購房的重要參考和決策依據(jù)。

問題四:十三五以后,地產(chǎn)金融化將重塑行業(yè)格局。同時伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩,地產(chǎn)金融風險加大。“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”在防范金融風險方面能發(fā)揮什么積極作用呢?

黃瑜:我?guī)ьI(lǐng)研發(fā)團隊與國內(nèi)主要金融機構(gòu)做了調(diào)研和對接后,全面提升現(xiàn)有的數(shù)據(jù)和模型,通過房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)創(chuàng)新已經(jīng)研發(fā)了一套CRIES中指在線評估系統(tǒng)。在線評估系統(tǒng)可以通過房屋信息精確匹配、最新真實可比案例自動選取、房屋屬性多模型運算實現(xiàn)單套房屋市場價值精確評估。通過這套系統(tǒng)的貸前自動估價可以一鍵生成報告,一鍵完成評估分析,在幾秒鐘之內(nèi)完成快速的評估報告?？蓭椭鹑跈C構(gòu)快速確定貸款物業(yè)的價值,并且也可以對存量的貸款物業(yè)進行批量復(fù)估,有效滿足相關(guān)政策要求和銀行自身風控管理需求。

我?guī)ьI(lǐng)研發(fā)團隊建立了一個龐大的房源數(shù)據(jù)庫,任何一套房子在我們的底層數(shù)據(jù)庫里都有唯一編碼,任何一套房子需要做評估,在我們數(shù)據(jù)庫里都可以找到對應(yīng)的編碼,大數(shù)據(jù)根據(jù)從成交時間、掛牌時間、樓層、朝向、價格等條件,選取最佳的可比案例作為評估的基礎(chǔ)。再通過我們科學的評估模型,自動完成系統(tǒng)評估,并一鍵生成評估報告。自動評估系統(tǒng)未來還可以實現(xiàn)動態(tài)的估值管理,這一點是傳統(tǒng)評估無法做到的。根據(jù)動態(tài)的估值管理,未來普通消費者可以在平臺上動態(tài)的看到自己房屋估值的變化,你的房子每個星期、每個季度、每年怎樣的變化,都會從我們平臺上看到。

另外,銀監(jiān)會要求押品要定期進行復(fù)估,這個工作量是很大的。原來的抵押品,關(guān)于它的信息,包括它的完整度、規(guī)范性都是比較差的,批量復(fù)估系統(tǒng)解決這個問題。批量復(fù)估系統(tǒng)把所有的抵押品信息做拆分,用技術(shù)的手段做,包括對信息標準化的拆分,城市、區(qū)縣、小區(qū)、樓棟、單元和房號,直到把這個房號對接到系統(tǒng)當中的房間號,再做快速的復(fù)估。這種體系做完之后,可以動態(tài)監(jiān)控,每年做一次,每半年做一次,甚至要想每周做都可以。

問題五:“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”對房地產(chǎn)評估行業(yè)會帶來哪些作用和貢獻?

黃瑜:作為搜房網(wǎng)的副總裁,我?guī)ьI(lǐng)團隊建立了一個大房源庫,現(xiàn)在已經(jīng)積累超過5000萬套房源,這是評估系統(tǒng)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。同時我們自有的二手房經(jīng)紀業(yè)務(wù)和二手房合作聯(lián)盟經(jīng)紀業(yè)務(wù)每年完成超過50萬套房屋的成交,這成為評估系統(tǒng)最真實的案例庫?；趶姶蟮拇髷?shù)據(jù),我們將為行業(yè)提供豐富、及時的成交案例、為實時完成房屋評估提供了數(shù)據(jù)保障。

中國指數(shù)研究院有20多年的房地產(chǎn)指數(shù)研究經(jīng)驗,在此基礎(chǔ)上,根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)特點,以市場比較法、收益法為基礎(chǔ),開發(fā)了適用于互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)評估的中指評估系統(tǒng)自動化評估模型,能夠快速的進行可比樣本篩選和系數(shù)調(diào)整,自動完成評估結(jié)果。

搜房的互聯(lián)網(wǎng)基因,促使我們在評估系統(tǒng)的技術(shù)投入方面不遺余力。開發(fā)的評估在線委托系統(tǒng)、房屋實勘系統(tǒng)、在線報告系統(tǒng)、電子簽章系統(tǒng)等大幅提升了評估公司的作業(yè)效率,同時降低了評估公司的成本。

作為評估委托平臺,我們成為經(jīng)紀公司和評估公司間的紐帶,系統(tǒng)實現(xiàn)了從詢價、回價、委托、實勘、完成評估報告全流程的線上操作,提升了評估業(yè)務(wù)委托的高效、公平和客觀。同時一定程度上避免了經(jīng)紀人的私下交易,規(guī)范了評估委托行為。

從評估業(yè)務(wù)服務(wù)的金融行業(yè)來講,房地產(chǎn)抵押物的估值管理和風險控制日益重要,互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)的方式改變了傳統(tǒng)評估一筆一筆評估的低效模式,使得大范圍、大批量、高頻率的房地產(chǎn)復(fù)估成為可能,能夠有效的幫助金融控制房地產(chǎn)抵押風險。

問題六:中國指數(shù)研究院在互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)房地產(chǎn)評估方面有哪些優(yōu)勢?

黃瑜:我們的底層數(shù)據(jù)主要來自目前中國歷時最長、信息最全的專業(yè)數(shù)據(jù)庫——CRIES中指數(shù)據(jù)庫。我2000年帶領(lǐng)團隊基于搜房網(wǎng)全國600多個城市市場一線及時龐大的數(shù)據(jù)源,建立了CREIS中指數(shù)據(jù)庫——匯集了20年來的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)、近150個城市的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)和2300余個城市的土地數(shù)據(jù)。目前有500多家國內(nèi)外知名高校和科研機構(gòu)、2000多家金融機構(gòu)和近萬家知名房地產(chǎn)企業(yè)使用中指數(shù)據(jù)庫,被發(fā)改委和國家統(tǒng)計局指定為房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的第二軌。目前,搜房有4萬多員工進行數(shù)據(jù)收集和采集,擁有1000多人的技術(shù)團隊,運用先進的技術(shù)技術(shù)手段,包括模擬、推算,其他渠道數(shù)據(jù)的來源,才形成了今天比較完備的采集體系和數(shù)據(jù)的資源。

而且中國指數(shù)研究院,是做房地產(chǎn)價格指數(shù)起家的,有二十多年的指數(shù)編制和運作經(jīng)驗。中國指數(shù)研究院運營的中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)是中國第一套房地產(chǎn)價格指數(shù)。2005年為了適應(yīng)最新的市場形勢,由我主導對運行了十年的中國房地指數(shù)系統(tǒng)進行改進,并通過國家級鑒定。2010年起,為了更全面反映中國房地產(chǎn)的現(xiàn)實情況,我?guī)ьI(lǐng)研發(fā)團隊將中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)覆蓋城市由最初的17個擴大到100個,每月1日發(fā)布“百城價格指數(shù)”。百城價格指數(shù)是目前中國覆蓋范圍最廣、城市最多的房價指數(shù),和中國國家統(tǒng)計局發(fā)布的“70個大中城市住房價格指數(shù)”并行,已經(jīng)成為了有關(guān)機構(gòu)和投資者了解中國房地產(chǎn)市場動態(tài)趨勢的重要依據(jù)。

搜房有天然的“互聯(lián)網(wǎng)+”優(yōu)勢。了解搜房的人都知道,搜房(美股代碼SFUN)是房地產(chǎn)“互聯(lián)網(wǎng)+”的領(lǐng)袖,一直引領(lǐng)新房、二手房、租房、家居、房地產(chǎn)研究等領(lǐng)域的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新,在PC及移動領(lǐng)域均處于絕對領(lǐng)先的地位。中國指數(shù)研究院就是搜房控股的研究集團。無論是新房、二手房、家居、金融,還是研究集團,這五個體系其實是在一個大的底層數(shù)據(jù)平臺上做運行,無論是做市場和企業(yè)分析,還是做大數(shù)據(jù)決策支持,都有互聯(lián)網(wǎng)的基因在。

整個采訪氛圍愉快,黃瑜女士從編撰《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》的繁忙案頭工作抽身,用專業(yè)的知識、敬業(yè)的精神耐心解答了每一個問題。十幾年專注房地產(chǎn)研究,黃瑜憑借專業(yè)積累和敏銳的判斷,帶領(lǐng)研究團隊運用大數(shù)據(jù)處理的新技術(shù)開發(fā)了針對房地產(chǎn)評估的互聯(lián)網(wǎng)工具,為房地產(chǎn)“互聯(lián)網(wǎng)+”添上了濃墨重彩的一筆。

大數(shù)據(jù)不僅為房地產(chǎn)估價提供便捷服務(wù),而且未來在行業(yè)選址,配套服務(wù)資源的優(yōu)化等方面有廣闊的前景。房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)插上“互聯(lián)網(wǎng)+”的翅膀,必定會帶領(lǐng)不斷轉(zhuǎn)型與升級的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)走進新時代。作為中國權(quán)威的房地產(chǎn)領(lǐng)域研究專家,相信黃瑜女士一定還會給我們帶來更多的驚喜!

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。