“包郵區(qū)”樓市都在回暖,上海正穩(wěn)步回溫

復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，上海樓市緩慢回溫，但至今未出現(xiàn)明顯反彈，3月小陽(yáng)春行情不再。

相比周邊長(zhǎng)三角二線(xiàn)城市樓市回暖，作為一線(xiàn)城市的上海卻沒(méi)有迎來(lái)一波上揚(yáng)，業(yè)內(nèi)人士對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，這主要由于上海已連續(xù)10周沒(méi)有新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，且購(gòu)房政策、人才政策沒(méi)有任何松動(dòng)。

3月份的前三周，上海新建商品房成交量走出一條平緩的曲線(xiàn)。根據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，從3月2日至3月22日以來(lái)的三個(gè)星期，全市一手房成交量分別是391套、445套和481套。

具體來(lái)看，3月第一周市場(chǎng)尚未恢復(fù)，成交套數(shù)環(huán)比甚至下降32%，成交金額環(huán)比下降35%；到了第二周才略有上漲，成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)14%；而第三周成交量增幅又放緩。

“現(xiàn)在上海樓市的狀態(tài)只能被稱(chēng)為‘回溫’，暫時(shí)暖不起來(lái)?！敝性禺a(chǎn)資深市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)界面新聞表示，最近一周是春節(jié)以來(lái)上海成交量最好的一個(gè)禮拜，成交面積約8.6萬(wàn)平方米，只回到上海過(guò)去正常周成交量的一半左右。

盧文曦認(rèn)為，新房成交量無(wú)法提升，主要是因?yàn)闆](méi)有供應(yīng)，“連續(xù)10周沒(méi)有新開(kāi)盤(pán)，這在歷史上是沒(méi)有過(guò)的”。而存量房的去化并不好，春節(jié)前賣(mài)不動(dòng)的樓盤(pán)，現(xiàn)在依然賣(mài)不動(dòng)。

唯一能提振市場(chǎng)信心的消息來(lái)自于豪宅市場(chǎng)——綠地海珀外灘作為疫情影響下上海首個(gè)開(kāi)啟線(xiàn)上認(rèn)籌的項(xiàng)目，最終認(rèn)籌率超過(guò)了160%。

上海鏈家市場(chǎng)研究部資深分析師楊雨蕾認(rèn)為，該項(xiàng)目的成功認(rèn)籌，或表明連續(xù)2個(gè)多月上海新增供應(yīng)為零的狀態(tài)將開(kāi)始松動(dòng)，后續(xù)新盤(pán)發(fā)售有望逐步進(jìn)入啟動(dòng)狀態(tài)，或?qū)⒂兄谛路渴袌?chǎng)成交的恢復(fù)。

盧文曦則認(rèn)為，線(xiàn)上認(rèn)籌的不確定性較高，不能代表最終銷(xiāo)售情況。不可否認(rèn)的是，如果豪宅項(xiàng)目數(shù)據(jù)漂亮，會(huì)對(duì)市場(chǎng)有提振作用，目前國(guó)際市場(chǎng)的大波動(dòng)，會(huì)帶動(dòng)高端客戶(hù)進(jìn)行資產(chǎn)配置，進(jìn)而利好于上海豪宅市場(chǎng)。

但上海的豪宅市場(chǎng)和剛需市場(chǎng)實(shí)質(zhì)是割裂的。豪宅盤(pán)的熱銷(xiāo)無(wú)法代表上海整體樓市，“目前所有剛需盤(pán)的銷(xiāo)售都沒(méi)有明顯反彈”。

比起一手房市場(chǎng)，上海二手房成交量有較大提升。盧文曦表示，上周上海二手房成交套數(shù)超過(guò)3000套，而再前一周僅有2000多套。

“目前新增掛牌數(shù)據(jù)恢復(fù)得很好，上周新增一萬(wàn)左右，接近去年平均1.1-1.2萬(wàn)的新增量。”盧文曦認(rèn)為，二手房市場(chǎng)難以恢復(fù)到疫情以前的主因是中介帶看仍受限制，對(duì)二手房成交量形成了嚴(yán)重制約。

針對(duì)住宅小區(qū)恢復(fù)中介帶看，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)此前發(fā)布通知，明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與客戶(hù)進(jìn)入住宅小區(qū)勘驗(yàn)、查看、交接房屋的注意事項(xiàng)，包括出示綠色“隨申碼”、工作證件，做好疫情防控信息登記、配合測(cè)體溫、佩戴口罩等。

即使這樣，現(xiàn)階段上海大部分小區(qū)還實(shí)行著封閉式的管理，中介帶看仍需要時(shí)間才能完全恢復(fù)。

疫情發(fā)生后，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測(cè)一線(xiàn)城市房產(chǎn)將會(huì)更加保值增值，或許將率先迎來(lái)樓市回暖。不過(guò)從長(zhǎng)三角的情況看，上海周邊的二線(xiàn)城市熱度已超過(guò)上海。

蘇州近期多個(gè)剛需盤(pán)都出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)即售罄的火爆場(chǎng)面；南京3月份的一二手房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)都接近去年同期水平，區(qū)域限價(jià)紅線(xiàn)也在被打破；杭州近日又再度誕生“萬(wàn)人搖”樓盤(pán)。

樓市表現(xiàn)差異背后，這些二線(xiàn)城市和上海最大的不同在于政策面的松緊——近期杭州、南京、蘇州都出臺(tái)了重磅人才新政，而這些涉及人才的政策普遍能鼓勵(lì)樓市消費(fèi)。

比如杭州專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了服務(wù)保障“抓防控、促發(fā)展”、落實(shí)“人才生態(tài)37條”的有關(guān)補(bǔ)充意見(jiàn)，其中提出，提高高層次人才購(gòu)房補(bǔ)貼，給予A類(lèi)頂尖人才“一人一議”最高800萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼；B、C、D類(lèi)人才分別給予200萬(wàn)元、150萬(wàn)元、100萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼等。

蘇州3月20日出臺(tái)的人才新政提出，本科學(xué)歷（年齡不超過(guò)45周歲）可以直接落戶(hù)，無(wú)需社保；大專(zhuān)（年齡不超過(guò)35周歲）連續(xù)6個(gè)月社保就可以落戶(hù)；適用于蘇州大市行政區(qū)域，含各縣市。

這項(xiàng)政策將于今年5月1日起正式執(zhí)行，這意味著所有符合年齡要求的本科和大專(zhuān)畢業(yè)生，都更容易在蘇州買(mǎi)到房，更多人也成為了購(gòu)房潛在客戶(hù)。

南京浦口區(qū)也于3月20日發(fā)布《2020年浦口區(qū)人才購(gòu)買(mǎi)商品住房實(shí)施細(xì)則》文件，根據(jù)文件內(nèi)容，自主創(chuàng)業(yè)的非南京戶(hù)籍大專(zhuān)生，也有購(gòu)買(mǎi)人才房的機(jī)會(huì)。

相比周邊城市五花八門(mén)的穩(wěn)樓市政策出臺(tái)，上海的樓市調(diào)控政策仍然沒(méi)有松動(dòng)跡象，房票門(mén)檻非常高。

盧文曦認(rèn)為，總體來(lái)說(shuō)大家對(duì)上海樓市還是樂(lè)觀(guān)的，近期售樓處看房者明顯增加，買(mǎi)家心態(tài)較為平穩(wěn)，只要市場(chǎng)恢復(fù)供應(yīng)，未來(lái)周成交量恢復(fù)到10萬(wàn)平方米以上不成問(wèn)題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。