中指院2020中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告：“增收不增利”顯現(xiàn)

中證網(wǎng)訊（記者 董添）5月13日，由中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組主辦，中指控股(CIH) 、中指研究院承辦的“2020中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)暨第十八屆中國(guó)房地產(chǎn)投融資大會(huì)”召開(kāi)。

據(jù)了解，中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組自2003年開(kāi)展中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究以來(lái)，已連續(xù)進(jìn)行了十八年。研究組緊隨資本市場(chǎng)發(fā)展節(jié)奏，深入研究房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)規(guī)律，對(duì)促進(jìn)行業(yè)良性運(yùn)行、企業(yè)快速成長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用，相關(guān)研究成果引起了社會(huì)各界特別是機(jī)構(gòu)投資者的廣泛關(guān)注，并成為投資者評(píng)判上市公司綜合實(shí)力、發(fā)掘證券市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)的重要標(biāo)準(zhǔn)。

2019年，資本市場(chǎng)整體保持“全面深改、提質(zhì)增量”的發(fā)展主旋律，政策制定和修訂持續(xù)開(kāi)放推進(jìn)，房地產(chǎn)上市公司迎來(lái)更加規(guī)范健康的發(fā)展環(huán)境。在此背景下，優(yōu)秀上市房企把握并購(gòu)重組、分拆上市和再融資等機(jī)遇，更加強(qiáng)化價(jià)值管理與增長(zhǎng)，持續(xù)釋放出高質(zhì)量投資潛力，得到資本市場(chǎng)廣泛關(guān)注。同時(shí)，部分區(qū)域型龍頭房企紛紛踏上IPO之路，借助資本市場(chǎng)謀求進(jìn)一步的發(fā)展，成為值得市場(chǎng)期待的新興群體。

中指研究院指出，2019年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10總資產(chǎn)規(guī)模增速降至近20%，頭部企業(yè)增長(zhǎng)明顯放緩。2019年，滬深兩市上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1165.0億元，同比增長(zhǎng)率為18.9%；中國(guó)內(nèi)地在香港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值同比增長(zhǎng)19.3%至2228.3億元。存貨、貨幣資金、長(zhǎng)期股權(quán)投資以及投資性房地產(chǎn)的增長(zhǎng)是拉動(dòng)房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)增長(zhǎng)的主要因素。房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)規(guī)模斷層明顯，陣營(yíng)間與內(nèi)部的分化加劇。

值得注意的是，房企“增收不增利”問(wèn)題凸顯，“降費(fèi)提效”成業(yè)內(nèi)共識(shí)。2019年，由于營(yíng)業(yè)成本不斷上漲，疊加銷(xiāo)售溢價(jià)率下降等原因，房地產(chǎn)上市公司出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。2019年，滬深兩市上市房地產(chǎn)公司以及中國(guó)內(nèi)地在香港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入均值分別為282.5億元、427.3億元，同比分別增長(zhǎng)22.8%和20.7%；凈利潤(rùn)均值分別為34.9億元、68.2億元，同比分別增長(zhǎng)19.7%、18.5%。在這種境遇下，降費(fèi)提效成為行業(yè)內(nèi)的普遍共識(shí)。

此外，房企負(fù)債水平高位平穩(wěn)，“緊投資穩(wěn)現(xiàn)金”提高安全邊際。2019年，在去杠桿轉(zhuǎn)為穩(wěn)杠桿的背景下，部分房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債水平在可控范圍內(nèi)出現(xiàn)微升。滬深兩市上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率均值同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至68.8%，中國(guó)內(nèi)地在香港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率均值同比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至75.5%。通過(guò)過(guò)去兩年對(duì)現(xiàn)金流的嚴(yán)格把控，2019年房地產(chǎn)上市公司手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物情況得到明顯改善。其中，中國(guó)內(nèi)地在香港上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額均值同比增加13.8%至60.5億元；滬深兩市上市房地產(chǎn)公司均值為22.1億元，同比提升16.8%。

中指研究院指出，股東收益小幅上漲，經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）增速收窄。2019年，房地產(chǎn)上市公司加強(qiáng)合作力度提高資本利用效率，加上銷(xiāo)售業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)帶來(lái)的盈利規(guī)模增長(zhǎng)，股東回報(bào)水平在持續(xù)攀升，滬深兩市上市房地產(chǎn)公司每股收益均值為0.64元，較上年上升3.2%；以大型房企為主的中國(guó)內(nèi)地在香港上市房地產(chǎn)公司均值則為0.87元，同比上漲7.4%。滬深兩市上市房地產(chǎn)公司EVA均值同比增長(zhǎng)6.8%至9.9億元，中國(guó)內(nèi)地在香港上市房地產(chǎn)公司EVA均值同比增長(zhǎng)13.3%至7.9億元，財(cái)富創(chuàng)造能力不斷提升。此外，滬深兩市上市房地產(chǎn)公司與中國(guó)內(nèi)地在香港上市房地產(chǎn)公司股息率分別為2.4%和5.8%，雖然同比略有下降，但仍處于較高水平。

此外，中指研究院指出，整體估值修復(fù)性反彈，“分拆+重組”助力價(jià)值釋放。2019年，在全年板塊整體上揚(yáng)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)板塊整體回暖，地產(chǎn)股價(jià)值不斷上升。滬深兩市上市房地產(chǎn)公司市值均值同比上升25.7%至210.2億元；中國(guó)內(nèi)地在香港上市房地產(chǎn)公司市值均值為344.5億元，同比上升28.5%。隨著資本市場(chǎng)的發(fā)展，分拆上市、并購(gòu)重組、股票回購(gòu)等價(jià)值管理方式逐漸變?yōu)榉康禺a(chǎn)上市公司實(shí)現(xiàn)價(jià)值突破的重要手段，通過(guò)釋放企業(yè)優(yōu)勢(shì)資源的成長(zhǎng)潛力，有效增加企業(yè)市值規(guī)模。

中指研究院指出，2019年，資本市場(chǎng)整體呈震蕩上行趨勢(shì)，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)優(yōu)秀，A股及港股房地產(chǎn)板塊抗跌性強(qiáng)，增長(zhǎng)性好。其中，業(yè)績(jī)龍頭、區(qū)域布局較好、財(cái)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健和多元業(yè)務(wù)拓展能力強(qiáng)的企業(yè)值得投資者長(zhǎng)期關(guān)注。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。