代表委員熱議樓市去庫存：嚴(yán)防短期刺激

去年年底的中央經(jīng)濟工作會議，將房地產(chǎn)去庫存列為2016年經(jīng)濟工作任務(wù)之一。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，今年開始，從中央、到地方，各類去庫存政策次第出臺。先是央行和銀監(jiān)會發(fā)文降低非限購城市的首付比例，隨后是財政部等三部委發(fā)文調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收。與此同時，福建、河北、廣東等超20省份的100多城市也出臺力度不同的“去庫存”政策。

“全國有現(xiàn)房及期房約為66.72億平方米，如按2015年的銷售速度，這些庫存大約需要5.19年才能消化完畢。”全國政協(xié)委員、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專家委成員張泓銘如是告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者。

張泓銘稱，當(dāng)前的局部地產(chǎn)過熱無法扭轉(zhuǎn)全國整體高庫存的現(xiàn)狀。

另外，據(jù)張泓銘了解，66.72億平米的庫存，已經(jīng)投入資金約40萬億。扣除開發(fā)商自己投入的項目資本金之外，至少28萬億是向債權(quán)人融資的，其中又有14萬億是向金融系統(tǒng)融資的，約占2015年底全國貨幣供應(yīng)量（M1）的34.91%。

“樓市去庫存做不好，金融的系統(tǒng)性風(fēng)險也將會加劇，并將給宏觀經(jīng)濟帶來危害，決策層在大局上定調(diào)去庫存無疑是非常必要的。”張泓銘如是介紹。

近期，多個受訪代表、委員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，當(dāng)前的去庫存政策需要嚴(yán)防走向誤區(qū)，比如短期性刺激樓市。另外，被忽視的非住宅產(chǎn)品的天量庫存也需引起重視。

嚴(yán)防短期刺激

“國家倡導(dǎo)去庫存，去杠桿、去產(chǎn)能，也是希望做產(chǎn)業(yè)端的結(jié)構(gòu)調(diào)整，把低端、落后的產(chǎn)品淘汰掉。”3月4日，全國政協(xié)委員、泰禾集團董事長黃其森在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示。

黃其森特別提出，現(xiàn)在的小區(qū)很多都是千篇一面，精品項目很少。這樣的項目和房企被市場洗牌、淘汰出局是必要的。

諸如零首付的措施，在黃其森看來，就是短期刺激樓市的措施，不利于房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。

站在房地產(chǎn)開發(fā)商的角度，黃其森表示，不希望房價暴漲或者暴跌，房地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展才是市場穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

全國政協(xié)委員、央行前顧問李稻葵在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時也特別提醒，各地在去庫存時，要嚴(yán)防諸如零首付和場外配資的短期去庫存方式。

在李稻葵看來，這種政策短期極有可能引發(fā)房地產(chǎn)市場的下一輪風(fēng)險。

農(nóng)民工市民化

三、四線城市無疑是本輪去庫存的重要區(qū)域，全國人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心主任蔡繼明告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，各地寄希望通過農(nóng)民工市民化來去庫存需要配套措施。

“當(dāng)前全國商品住房平均銷售價格約為6500元/平方米，如按照90平方米估算，加上稅費、裝修等費用，保守計算一套房子總費用為50萬元。據(jù)國務(wù)院數(shù)據(jù)，外出農(nóng)民工月平均收入2864元。如平均一個農(nóng)民工家庭有兩個人工作，其年家庭收入約為5萬元，房價收入比達(dá)到10倍。”蔡繼明如是介紹。

蔡繼明也表示，大部分地方的農(nóng)民工購房很難去銀行貸款，就算是能貸款，按照30%的首付比例，也要拿出3年全部家庭收入，如果考慮稅費和裝修等費用，負(fù)擔(dān)更大。

就算買了房，蔡繼明表示，如果農(nóng)民工進入城市后無就業(yè)、社保、養(yǎng)老等福利保障，也會面臨住不起房，再回到農(nóng)村的情況。

李稻葵也建議，三四線城市去庫存的根本是城鎮(zhèn)化，應(yīng)該循序漸進，在通過農(nóng)民工等新市民去庫存方面，可以先引導(dǎo)農(nóng)村居民先租后買，減少房源的空置率。

被忽視的商業(yè)地產(chǎn)庫存

除了三四線待解的庫存難題，多位受訪代表、委員均向本報記者透露，非住宅地產(chǎn)也面臨天量庫存問題，需要引起重視。

“前幾年多地都在興建城市綜合體，商業(yè)地產(chǎn)也存在很多過剩、過量的問題，可以說，很多地方的商業(yè)地產(chǎn)存量比住宅壓力都大。”黃其森如是介紹。

張泓銘也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，非住宅的房地產(chǎn)產(chǎn)品庫存很需要關(guān)注。比如商鋪、辦公樓、綜合體，還有娛樂、旅游、物流等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，前幾年在住宅限購時連續(xù)多年加速建設(shè)，現(xiàn)在到了產(chǎn)出高峰卻遇到經(jīng)濟下行，以至于普遍過剩。而且目前用途轉(zhuǎn)變的難度大，估計庫存有十幾億平方米。

在張泓銘看來，非住宅房地產(chǎn)的庫存和三四線房地產(chǎn)的庫存有可能成為本輪去庫存的兩大絆腳石。

黃其森認(rèn)為，政府應(yīng)該采取相關(guān)的措施有效的化解商業(yè)地產(chǎn)庫存，與此同時，也需要在規(guī)劃里做好預(yù)判。從市場的角度來說，商業(yè)地產(chǎn)也存在同質(zhì)化嚴(yán)重，創(chuàng)新不足的問題，很多庫存是源于結(jié)構(gòu)性的問題，這也需要商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展方面走差異化路線，以解決庫存難題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。