東莞寫字樓密集供應 走勢現(xiàn)兩極分化

就在輿論高度關注的住宅市場去庫存漸入佳境之際，被業(yè)界稱為史上最密集的中高端寫字樓供應潮來襲。根據中原地產、合富輝煌等有關人士的統(tǒng)計，今年上半年，萬科大廈、萬科中心、民盈山智慧城、浙商大廈、旺南世貿中心、虎門港企業(yè)總部大廈等都將陸續(xù)推出產品，如果加上以往存量寫字樓，目前，東莞市場上待售中高檔寫字樓將呈現(xiàn)白熱化競爭，其價格走勢難料。

寫字樓密集推盤

春節(jié)前后，一批具有強大品牌號召力的商業(yè)地產項目陸續(xù)登場，而這些項目中，寫字樓產品成為銷售主體。記者僅僅從網上備案的在售或者預售項目來看，就有位于南城總部基地的萬科大廈以及東城旗峰山下的萬科中心兩大萬科旗下產品。一個是主打地鐵上蓋的甲級寫字樓，另一個則是商業(yè)綜合體產品。

而就在萬科中心的一墻之隔，39家東莞本地民營企業(yè)共同打造的東莞新地標——東莞國貿中心（民盈山智慧城）開始打出促銷信息。從會展中心往南直線距離不到一公里，位于莞太路宏遠酒店一側的旺南世貿中心已經高調促銷，這一主打寫字樓的建筑物已經封頂。

由浙江商會牽頭投資建設的浙商大廈工程在東莞大道旁不斷升高。這一地處地鐵出口位置，被稱為南城總部經濟基地的主打建筑之一，將與萬科大廈同臺競爭。

除此，東城的金融中心、萬達廣場、臺商大廈等依然在加強推售力度。如果再加上存量銷售狀態(tài)的東城萬達、厚街萬達、虎門萬達、世貿中心等，全市在推的寫字樓項目僅甲級產品就多達20個以上。

在鎮(zhèn)街，則有虎門港企業(yè)總部大廈、長安萬科中心、虎門萬達廣場、常平、大朗等甲級寫字樓推盤銷售。根據中原地產、合富輝煌等有關人士分析，今年是東莞市甲級寫字樓推售數(shù)量為有史以來最集中的一次，其產品質量也是最高的一批。

市鎮(zhèn)分布失衡

在談到目前寫字樓市場凸顯密集供應潮的現(xiàn)象，合富輝煌研究部負責人李興旺認為，“主要是2012年以后拿地，目前到了推盤的高峰期。這是近年來較為少見的集中供貨階段。”不過，業(yè)界人士認為，從寫字樓布局來看，仍然呈現(xiàn)失衡的狀態(tài)，例如中高檔寫字樓主要集中在東城和南城區(qū)域，而長安、虎門、厚街、常平、塘廈等經濟發(fā)達鎮(zhèn)街項目偏少。

業(yè)界認為，東莞的寫字樓布局發(fā)展有兩極分化的特點，主要的寫字樓都集中在城區(qū)，而鎮(zhèn)區(qū)的寫字樓資源則相對稀缺。近年來，隨著房價持續(xù)上漲，部分鎮(zhèn)區(qū)也出現(xiàn)了不少高端寫字樓，如虎門港企業(yè)總部大廈、萬科中心等。

當前，東莞推出的寫字樓無論是從數(shù)量還是質量來看，均為樓市歷史上所少見，一方面，推出的新項目中不乏大量的甲級寫字樓、商業(yè)綜合體，另一方面，開發(fā)商均為財大氣粗的品牌企業(yè)或者投資機構，如萬科、萬達、浙江商會、莞商大會等均位列其中。

成交量偏少價格走穩(wěn)

集中出現(xiàn)供貨潮會不會出現(xiàn)價格戰(zhàn)？浙商大廈一位不愿意透露姓名的管理層表示，寫字樓只是浙商大廈整體項目的一部分，對于開發(fā)商來說，有較為豐厚的資金作支持，他們不會為了出貨而降低價格。“寫字樓可售可租，對于市場前景他們有做過充分的市場調研。沒有什么市場壓力。”而萬科、東莞國貿中心等開發(fā)商的工作人員均不認為有打價格戰(zhàn)的空間。

李興旺認為，商業(yè)地產市場發(fā)展到當下，其成本已經非常明朗，什么樣的產品銷售何種價格基本上不再是商業(yè)秘密。對此開發(fā)商之間心知肚明，誰也不會為了資金問題降價促銷。

記者了解到，無論是萬科大廈還是旺南世貿中心，目前市中心區(qū)寫字樓產品報價普遍在每平方米13000元到18000元之間，這個價格略高于高檔住宅洋房產品，而鎮(zhèn)街如虎門港企業(yè)總部大廈、虎門萬科中心等則報價在每平方米1萬元之內。對此價格，業(yè)界人士普遍認為處于正常的狀態(tài)。

爭議：

是洼地還是過剩尚無定論

盡管從整體來說，寫字樓市場在供應方面呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長。業(yè)界也在擔憂會加大庫存量，進而誘發(fā)寫字樓市場的惡性競爭。但是，與之持相反看法的也大有人在。

陳華興認為，去年四季度深圳甲級寫字樓平均售價已升至每平方米53042元。相比之下，東莞去年寫字樓均價約為每平方米9514元。這就說明，東莞寫字樓總體上仍處于價格洼地。這對于投資者和企業(yè)來說，是具有競爭力的。

李興旺等人也認為，隨著交通網絡的完善，地鐵的開通，巨大的價格差異，將會吸引廣深等地的企業(yè)進駐東莞辦公。“東莞寫字樓轉型升級才剛剛開始，類似于萬達廣場、萬科中心這樣的寫字樓、商業(yè)中心為一體的超大型建筑將越來越多，會整體提升東莞寫字樓的檔次。因此，東莞寫字樓出現(xiàn)推貨高峰期不是壞事，相反，會整體上營造一種態(tài)勢，進而全面升級商業(yè)地產形象，聚集人氣。

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。