個(gè)人二手房交易營(yíng)改增在即 房屋增值越大繳稅越多

3月13日，國(guó)稅總局局長(zhǎng)王軍表示，國(guó)稅總局將會(huì)同財(cái)政部，盡快公布“營(yíng)改增”實(shí)施方案，最快有望于全國(guó)兩會(huì)后就提交審定。值得注意的是，此次“營(yíng)改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，二手房交易環(huán)節(jié)實(shí)施“營(yíng)改增”，并非一定會(huì)增加購(gòu)房者的交易成本。

財(cái)政部2月17日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》顯示，除北上廣深城市外，所有住房（包括普通和非普通住房）只要滿2年（含2年），對(duì)外銷售均免征營(yíng)業(yè)稅。而北上廣深仍然適用去年老政策，滿2年（含2年）非普通住房，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；滿2年（含2年）普通住房，才免征營(yíng)業(yè)稅。

張大偉表示，在二手房交易未實(shí)施“營(yíng)改增”之前，二手房交易環(huán)節(jié)中的營(yíng)業(yè)稅只有部分房源繳納。目前2年內(nèi)營(yíng)業(yè)稅的稅基是銷售價(jià)格，未來(lái)如果將增值稅變成增值部分，那么稅基將變小。也就是說(shuō)，即使日后改變，那么最后的稅基加稅率所造成的影響也比較有限。

另外，據(jù)易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)測(cè)算，如果按照目前營(yíng)業(yè)稅征收的5.5%稅率來(lái)計(jì)算，那么，轉(zhuǎn)讓100萬(wàn)元住宅且不考慮免征等因素，共需交納5.5萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅。如果二手房交易日后實(shí)施“營(yíng)改增”，那么計(jì)算增值稅則需考慮銷項(xiàng)稅額以及進(jìn)項(xiàng)稅額。

假設(shè)購(gòu)房者購(gòu)買了一套50萬(wàn)元的住房，且目前價(jià)格上升至100萬(wàn)元，則這個(gè)時(shí)候的進(jìn)項(xiàng)稅額為50/（1+11%）*11%約為5萬(wàn)元；而銷項(xiàng)稅額為100/（1+11%）*11%約為10萬(wàn)元，也就是說(shuō)增值稅稅額約為5萬(wàn)元。

如果購(gòu)房者購(gòu)買了一套90萬(wàn)元的住房，且目前價(jià)格上升至100萬(wàn)元，則這個(gè)時(shí)候的進(jìn)項(xiàng)稅額為90/（1+11%）*11%約為9萬(wàn)元；而銷項(xiàng)稅額為100/（1+11%）*11%約為10萬(wàn)元，這個(gè)時(shí)候的增值稅稅額則約為1萬(wàn)元。

“從上述對(duì)比中基本能夠看出，房屋增值越大則需繳納越多的增值稅稅額；反之，房屋增值越小，繳納的增值稅稅額也就越少。”嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從稅收角度來(lái)看，“營(yíng)改增”能有效地調(diào)節(jié)二手房持有者的相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。但是，稅率是否為11%或是否會(huì)有新的計(jì)算方法，還要看未來(lái)具體政策的表述。