時報觀察：二手房交易暫無需擔心營改增

上周五，國務院常務會議宣布營改增全面實施進入倒計時狀態(tài)。由于房地產行業(yè)被納入本次試點，適用稅率為11%，加上兩會期間國稅總局局長王軍曾明確表示，本次營改增方案將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易，社會輿論對個人自用住房在5月1日之后上市交易，稅費負擔是否將加重產生了很大的疑問。

很多人擔心，現(xiàn)有的二手房交易營改增之后，按總價5.5%征收的營業(yè)稅，未來會不會轉為按差額的11%計征。這個問題波及面廣，且稅費條例又非常復雜，因此也產生了很多誤解。以筆者對財稅的了解而言，這種擔心可能屬多余。

首先從征收對象來說，房地產企業(yè)和自然人在稅法上來講是兩個概念。以最簡單的邏輯來說，房地產企業(yè)是指商品房的生產者，整個生產過程涉及土地、建筑材料、人員等各種生產要素的采購。而買賣二手房的自然人，則是商品房的使用者，整個買賣過程中的當期進項抵扣額是無法核定的。因此，二者的納稅人身份是不一樣的，房地產企業(yè)通常是一般納稅人，個人則是小規(guī)模納稅人。根據(jù)增值稅暫行條例，小規(guī)模納稅人采用簡易計稅法，稅率也只有3%。

其次從原理上來說，增值稅也不適用自然人自用房的市場增值部分。增值稅是以商品在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的流轉稅，而二手房買賣實際很難區(qū)別哪些房源來自個人自用住房，哪些房源來自炒房客，或者二者兼有。我們也知道，二手房買賣除了要交營業(yè)稅，還要交個人所得稅。如果營改增對于個人自用住房而言是對增值額征收的話，那么個人所得稅是否應該取消呢？很顯然，這是不可能的。

因此，未來即便營改增要覆蓋二手房交易，當前的稅費基本框架也會沿用下去。比如，個人首套，或者持有一定年限的房屋營業(yè)稅減免政策應該會沿用下去，否則二手房交易的實際稅費負擔肯定會加重，這不符合營改增試點“只減不增”的大前提。另外，當前的二手房交易稅費制度實際鼓勵個人長期持有住宅，而非短期倒賣加重市場泡沫，這也意味著營改增不會單純以增值額計稅，因為按這個路子走長期持有自用住宅的個人稅收負擔會加重，反而會鼓勵短期炒賣加重市場泡沫。

最后讀者如果有心，其實可以發(fā)現(xiàn)個人二手房不會受到此次營改增試點擴大影響，最直接的證據(jù)來自財政部和國稅總局的答記者問。上周五兩部委的答記者問中，明確提到新增試點行業(yè)“涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點納稅人總戶數(shù)的近1.7倍”。這個量級，不可能意味著全社會所有的存量二手房都納入了5月1日鋪開的試點范圍中。

筆者以為，個人二手房交易進入營改增范圍，至少應該在增值稅暫行條例正式升格為法律之后。因為即便是小額納稅人且只適用簡易征收辦法，其中涉及的數(shù)據(jù)規(guī)模也將大大超出當前的營改增試點。另外一個可供參照的時點是，國土部門全國統(tǒng)一的不動產登記信息最快也要在2017年才能實現(xiàn)共享和可查詢，而這個數(shù)據(jù)庫顯然會是未來計稅的重要依據(jù)。