房貸零首付：商業(yè)銀行難以承受之壓

購房人首付款不僅是最終風險承當比例的分配，更是風險管理市場機制的約束，使商業(yè)銀行有個風險的“安全墊”和“緩沖期”。當“首付貸”演變成“零首付”債務結構時，商業(yè)銀行就成了唯一的風險承當主體。而沒了“首付貸”，肯定還會出現(xiàn)“金付貸”、“銀付貸”、“快付貸”。

“首付貸”正發(fā)酵成市場的熱點。央行行長周小川說，由于購房人首付資金不是自己的，改變了債務結構，形成未來違約和還款風險。央行相關部門亦同時發(fā)聲，指房地產(chǎn)中介及P2P公司等發(fā)起和支撐的“首付貸”業(yè)務屬非法金融行為，應予打擊。這或許是近年來監(jiān)管部門回應金融市場新現(xiàn)象與新行為速度最快、態(tài)度最鮮明和行動最果斷的一次。

筆者認為，“首付貸”的主要危害是虛脫風險基礎主體（購房人），加劇房地產(chǎn)生態(tài)鏈條中各主體對象風險匹配的關系扭曲，并伴生市場無序力量。“首付貸”主要針對銀行貸款買房且首付資金不夠的人群，大致采取“中介自營、與開發(fā)商合作和第三方平臺獨立貸款”等三種模式，資金來源雖各不相同，但多與開發(fā)商聯(lián)動。應該說，以增加債務杠桿來消化房屋庫存并不是問題，而通過對象濫配增加杠桿并走向風險主體虛脫的方向，則是十分危險。這勢必培育并形成“無本獲益”的盲從投機力量及“無本承險”的眾多“僵尸”主體。這遠比單一的債務違約風險危險，是對市場基礎性風險品質(zhì)的侵害。

市場風險主體的虛脫，其本質(zhì)是風險向商業(yè)銀行的擠壓、倒逼和集中。從過程上分析，開發(fā)商、中介機構、購房人和商業(yè)銀行，是房地產(chǎn)生態(tài)的主要風險承當者，并具有不同階段與時期的換位性和轉(zhuǎn)移性，其中商業(yè)銀行承擔全程市場風險。在房屋未出售前，風險主要由開發(fā)商承當，出售后，風險則換位或轉(zhuǎn)移成了購房人。購房人首付款不僅是最終風險承當比例的分配，更是風險管理市場機制的約束，只要房價下降在首付款額度以內(nèi)時，商業(yè)銀行至少還有一個風險的“安全墊”和“緩沖期”。而“首付貸”演變成“零首付”債務結構，商業(yè)銀行就沒了這個“安全墊”，成為實際上也是唯一的風險承當主體。這種風險主體的虛脫，缺失或丟失了風險分散的市場精髓，一方面持續(xù)催生市場的不理性預期和情緒，另一方面則可能觸發(fā)房價的連續(xù)下跌風險。

據(jù)統(tǒng)計，目前市場中“首付貸”規(guī)模大約50億，對房地產(chǎn)市場價值量和融資額而言，似乎微不足道。說“緊迫危險”，并不是指諸如“首付貸”等市場行為與現(xiàn)象本身，而是指由這一行為與現(xiàn)象所導致市場風險主體虛脫的趨勢，以及趨勢背后對有效機制的傳染與撕裂。因為，沒了“首付貸”，肯定還會出現(xiàn)“金付貸”、“銀付貸”、“快付貸”之類的行為和現(xiàn)象，關鍵是要通過機制性制度安排，使其不要游離出金融風險為本的根本。

需要指出的是，這種由單一力量所引發(fā)的風險主體虛脫現(xiàn)象，與政策引導和氛圍營造的不當息息相關，尤其與長期以來關于房地產(chǎn)發(fā)展兩個“支撐點”的判斷緊密相連。這就是，我國全部金融債務中，個人房地產(chǎn)貸款比重不到20%，遠低于美國等發(fā)達國家和經(jīng)濟體，具有市場新力量的巨大空間；我國城鎮(zhèn)化率不到40%，比發(fā)展中國家的平均水平還低，存在鋼性新需求的巨大市場。

現(xiàn)實并不像設想的那樣簡單。

截至去年末，在我國的100萬億貸款中，個人房屋貸款加上商品房開發(fā)貸款約35萬億，其中個人房屋貸款約17萬億。這一結構中，作為“分子”的數(shù)據(jù)是只少不多，有相當部分債務通過通道與平臺轉(zhuǎn)移和分流了。而作為“分母”的數(shù)據(jù)則是只多不少，商業(yè)銀行全部貸款資產(chǎn)中，存在相當數(shù)量的僵尸企業(yè)貸款。另外，按國際貨幣基金組織的統(tǒng)計分類標準，我國市場債務率已超過200%，而全球發(fā)達國家平均水平是75%，發(fā)展中國家也只在135%左右，說明我國債務效能不高的同時，以僵尸企業(yè)為主要特征的無效貸款（債務）大量存在。如果剔除這一因素，我國個人房屋貸款與房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的比重，并不算低。因此，判斷房地產(chǎn)未來市場走勢，不可與國外情況簡單類比。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按人口戶籍口徑分類，我國城鎮(zhèn)化率約為37%，按居住半年以上口徑分類，城鎮(zhèn)化率約為52%，的確有極大提升空間，這也成為推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最重要動力。改革開放38年來，我國經(jīng)濟快速發(fā)展與轉(zhuǎn)型，始終與房地產(chǎn)業(yè)相伴而行，并表現(xiàn)出對勞動力“大空間、大包容、大強度”吸附的特征，且“分類+提高”勞動力的功能強大，經(jīng)濟成長性同樣表現(xiàn)為勞動力的成長性。就是說，在我國“二元”經(jīng)濟結構背景下，主要從農(nóng)民或?qū)W生渠道轉(zhuǎn)移進城市的近3億人口，在完善城市功能和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構中，實現(xiàn)了有效與經(jīng)濟性融合。而未來的城鎮(zhèn)化，情況已有了實質(zhì)性變化。在解決經(jīng)濟的結構性而不是周期性矛盾中，經(jīng)濟運行的調(diào)整性特點與趨勢，會增強對流動人口的選擇性，而且經(jīng)濟與流動人口“同向成長”的機會變少、困難變多、融合變?nèi)?。也許某個階段和時期，可實現(xiàn)預期的城鎮(zhèn)化率，但由于難以整體提升全社會的收入水平，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)的推動方式與效能，會表現(xiàn)出顯著的時期性特征和歷史性差異。

房地產(chǎn)去庫存要面對現(xiàn)實，現(xiàn)在最大現(xiàn)實就是房地產(chǎn)庫存中一、二、三線城市的結構不合理，尤其二、三線城市庫存絕對過剩，加上城鎮(zhèn)化進程中存在不同人群收入水平加劇分化。因此，優(yōu)化我國房地產(chǎn)生態(tài)，須特別警惕風險主體虛脫的危險，須從不同對象、不同環(huán)境和不同階段的實際出發(fā)，擇機而行，擇時而動和擇勢而為，分類、分層、分別推進。不能用短期辦法解決長期問題，不能用轉(zhuǎn)移問題的辦法積累新問題，不能用方向偏移的辦法緩釋階段性窘態(tài)，更不能用飲鴆止渴的辦法毀損房地產(chǎn)生態(tài)的基礎。一言以蔽之，面對房地產(chǎn)生態(tài)的多樣化和創(chuàng)新性，不能迷失“分散平衡風險、夯實優(yōu)化主體”的方向。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。