一線城市樓市投資客預(yù)期分歧 北京是否調(diào)控受關(guān)注

[就像一個(gè)硬幣的兩面，本輪樓市參與者們，預(yù)期出現(xiàn)了巨大分歧。在上海出臺(tái)新政的當(dāng)口，這些參與者關(guān)心的是，未來(lái)北京等地將會(huì)針對(duì)投機(jī)出臺(tái)什么樣的政策，調(diào)控重拳會(huì)不會(huì)落在北京？]

被市場(chǎng)稱為“史上最嚴(yán)”上海樓市新政3月25日塵埃落定。新政無(wú)疑將對(duì)上海樓市產(chǎn)生巨大影響，市場(chǎng)更為關(guān)心的問題是，新政是否如一盆冷水，已經(jīng)潑在了一線城市樓市投資客的頭上？

將影響京滬豪宅市場(chǎng)

同策咨詢研究部提供給《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年3月21日，上海市商品住宅庫(kù)存量降至849.78萬(wàn)平方米，由于去年下半年至今市場(chǎng)成交量及去化速度維持相對(duì)高位，市場(chǎng)去化周期已經(jīng)縮短至6.02個(gè)月（按照3個(gè)月移動(dòng)存銷比計(jì)算）。

此輪上海調(diào)控新政最核心的內(nèi)容涵蓋幾個(gè)方面，包括打擊場(chǎng)外配資、限購(gòu)升級(jí)、限貸升級(jí)。其中，嚴(yán)禁中介機(jī)構(gòu)從事場(chǎng)外配資業(yè)務(wù)，在業(yè)內(nèi)意料之中。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說，中介首付貸問題起源自上海、發(fā)酵于全國(guó)，如果中介機(jī)構(gòu)自建資金池，造成的影響將不僅僅是放大購(gòu)房杠桿助力樓市泡沫，更為嚴(yán)重的是構(gòu)成了巨大的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，因此引起決策層的高度重視。她預(yù)計(jì)，北京可能出臺(tái)的調(diào)控政策中也將強(qiáng)調(diào)對(duì)于中介機(jī)構(gòu)從事場(chǎng)外配資業(yè)務(wù)的管控和打擊，資金杠桿降低后，將屏蔽部分資金實(shí)力較弱的購(gòu)房者，造成市場(chǎng)交易量的下滑。

滬版新政一個(gè)重要的變化在于規(guī)定非本市戶籍家庭購(gòu)房，社保及個(gè)稅由2年變5年及以上。實(shí)際上，北京早在2011年就執(zhí)行非本地戶籍購(gòu)房的社保及個(gè)稅繳納年限達(dá)到5年才擁有新購(gòu)一套的政策，本次上海社保年限升級(jí)后，意味著購(gòu)房資質(zhì)門檻提高，與北京平齊。

這樣的政策，除了影響剛需市場(chǎng)，對(duì)豪宅市場(chǎng)也影響巨大。上海一房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)資深分析人士對(duì)本報(bào)表示，由于限購(gòu)政策從嚴(yán)執(zhí)行，高端市場(chǎng)打“擦邊球”購(gòu)房的現(xiàn)象將不復(fù)存在，再加上當(dāng)前高端樓盤預(yù)售許可證申請(qǐng)及備案上已經(jīng)實(shí)質(zhì)性收緊，因此，新政對(duì)高端樓盤影響會(huì)加大，這部分樓盤成交將很快受到影響。

“上海調(diào)控新政中前面的兩條，其實(shí)對(duì)北京影響不大，真正具備核打擊力的，是后面這兩條。”郭毅分析，上海新政中，企業(yè)購(gòu)買商品房再次上市需要滿3年及以上，以及提高二套首付比例的規(guī)定，可能對(duì)北京的樓市政策產(chǎn)生一定警醒作用。

郭毅稱，眾所周知，無(wú)論是高端客群重復(fù)置業(yè)購(gòu)買豪宅，還是投資客一次性投資多套房產(chǎn)，目前唯一能夠繞開限購(gòu)的法寶就是用企業(yè)名義購(gòu)房。而一旦企業(yè)購(gòu)買商品房后再次上市需要滿3年及以上，將堵住投資客短期炒房的通道，同時(shí)，不可避免地，也將誤傷到部分高端剛需。在她看來(lái)，無(wú)論購(gòu)房者會(huì)采取何種措施應(yīng)對(duì)，對(duì)于豪宅的開發(fā)商來(lái)說都是利空，業(yè)績(jī)和回款都會(huì)受到不小的影響。對(duì)于2016年58個(gè)售價(jià)超過8萬(wàn)元/平方米的高端項(xiàng)目同期在售的北京，豪宅市場(chǎng)潛在供應(yīng)量高達(dá)5000~6000套，如果執(zhí)行類似政策，豪宅供需形勢(shì)將更加惡化。

投資客預(yù)期分歧

在任何一個(gè)活躍的市場(chǎng)，想博一把的人們總是按捺不住的。

“當(dāng)時(shí)主要考慮的是地鐵口交通方便，另外兩居室比較符合剛需購(gòu)房者的需求，好出手。”說起春節(jié)前在北京投資兩套二手房的原因，3月初，北京人葉琳（化名）對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說，她和愛人去年投資私募經(jīng)歷很大波動(dòng)，隨著利率走低，不動(dòng)產(chǎn)的保值能力提升，他們認(rèn)為一線城市好地段的相對(duì)不太老舊的兩居室，會(huì)是能增值、流動(dòng)性也較好的資產(chǎn)。葉琳是貸款買的這兩套房子，打算兩年左右賣出套現(xiàn)，原因是她認(rèn)為北京的房?jī)r(jià)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，已經(jīng)沒有太大上漲空間，現(xiàn)在投資也只是短線博一把。

同樣的時(shí)間，同樣是“80后”，宋海（化名）不僅沒有買房，還選擇賣掉了自己的房子，投入到自己的創(chuàng)業(yè)公司。北京四環(huán)內(nèi)，地鐵口，房齡只有五年，品牌開發(fā)商精裝的60平方米左右的開間，他選擇以280萬(wàn)元的價(jià)格出售。他對(duì)本報(bào)記者說，思考再三做了這個(gè)決定，目前的經(jīng)濟(jì)狀況，房?jī)r(jià)上升空間有限，很可能是短期內(nèi)的一個(gè)高點(diǎn)。

就像一個(gè)硬幣的兩面，本輪樓市參與者們，預(yù)期出現(xiàn)了巨大分歧。在上海出臺(tái)新政的當(dāng)口，這些參與者關(guān)心的是，未來(lái)北京等地將會(huì)針對(duì)投機(jī)出臺(tái)什么樣的政策，調(diào)控重拳會(huì)不會(huì)落在北京？

“與上海、深圳不同，北京并未出現(xiàn)明顯的投資需求升溫的跡象，新房市場(chǎng)交易量也保持著相對(duì)穩(wěn)定的狀況。”亞豪君岳會(huì)新近提供給本報(bào)的一份報(bào)告顯示，今年年初至3月22日，北京共成交商品住宅（不含保障、商住，包括自住房）10178套，與尚處于成交低谷期的去年一季度樓市相比，反而減少了3241套，其主要原因是北京房?jī)r(jià)上漲所致。該報(bào)告認(rèn)為，一方面北京庫(kù)存不足的現(xiàn)狀令開發(fā)商漲價(jià)惜售，另一方面，高端盤入市量的增加，也是造成北京房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲的原因之一。

在新房市場(chǎng)價(jià)格上漲的背景下，一季度北京大量購(gòu)房需求流向二手市場(chǎng)。據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)，北京二手住宅交易量在今年初實(shí)現(xiàn)了同比翻倍增加。近期，從一線門店傳來(lái)的聲音，當(dāng)前二手業(yè)主提高報(bào)價(jià)之后，看房量已經(jīng)明顯下降，未來(lái)一段時(shí)間，預(yù)計(jì)北京二手住宅市場(chǎng)的交易量將有所下滑。

“二手交易的下滑終將傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)，賣舊買新型改善型需求的隱匿，將令新房市場(chǎng)的交易量同樣出現(xiàn)萎縮。因此可以判斷，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)自主調(diào)節(jié)了春節(jié)前后曾出現(xiàn)的樓市過熱現(xiàn)象，加之北京本就執(zhí)行著全國(guó)最嚴(yán)格的限購(gòu)，預(yù)計(jì)在這一點(diǎn)上，將不會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)。”上述報(bào)告如是寫道。

還有人做出來(lái)降價(jià)的判斷。針對(duì)上海樓市，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年二季度上海樓市將呈現(xiàn)供求博弈的特征，“量跌價(jià)穩(wěn)”將是整體二季度趨勢(shì)，下半年在成交量出現(xiàn)下滑的市場(chǎng)背景下，個(gè)案價(jià)格有可能會(huì)出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤極有可能率先降價(jià)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。