泰禾加速去杠桿布局準(zhǔn)一線 30億蘇州再拿地

近年來(lái)規(guī)?？焖贁U(kuò)張的閩系地產(chǎn)企業(yè)如今正成為土地市場(chǎng)上出手最為大方的豪客。4月7日，在蘇州市的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，閩系企業(yè)泰禾集團(tuán)經(jīng)過(guò)159輪的舉牌激戰(zhàn)，以30.36億元的總價(jià)拿下了蘇州姑蘇區(qū)的一塊住宅用地，這是繼3月30日在廣東佛山新城拿下一幅商住地塊后，泰禾今年在土地市場(chǎng)的第二次出手。

作為閩系房企中規(guī)模成長(zhǎng)最快的房企之一，此前泰禾一直以深耕一線為核心戰(zhàn)略，但隨著一線城市調(diào)控風(fēng)緊，類似于蘇州、佛山這樣的一線周邊城市就成為了泰禾的目標(biāo)。

布局準(zhǔn)一線

在上海市場(chǎng)調(diào)控升級(jí)的大背景下，4月7日蘇州的這場(chǎng)土地拍賣成為華東土地市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解，當(dāng)天蘇州一共有6宗土地入市，在長(zhǎng)達(dá)7小時(shí)的網(wǎng)上競(jìng)拍后，該批地塊最終以超過(guò)100億元的總價(jià)成交。其中，泰禾集團(tuán)旗下福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司歷時(shí)28分鐘，歷經(jīng)159輪的競(jìng)價(jià)，擊敗正榮、碧桂園、招商、華潤(rùn)、金地等14家房企，以30.36億元奪得江蘇蘇州姑蘇區(qū)虎丘路3號(hào)黃金地塊，這是泰禾首次進(jìn)入蘇州市場(chǎng)。

出讓資料顯示，這塊編號(hào)為“蘇地2016-WG-3號(hào)”的黃金地塊位于蘇州姑蘇區(qū)老城北部，毗鄰蘇州市政府和石路商圈，周邊有西園古剎、留園等名勝風(fēng)景區(qū)。地塊由04-24、04-31兩毗鄰地塊組成，總占地面積近8.5萬(wàn)平方米，建筑面積約為11.6平方米，容積率分別為1.1和1.6。項(xiàng)目地塊鄰近地鐵2號(hào)線山塘街站和1號(hào)線桐涇路站，周邊有內(nèi)環(huán)高架西環(huán)路出入口，且有多路公交車，出行便捷。

按照最終30.36億元的成交總價(jià)計(jì)算，該地塊溢價(jià)率達(dá)到了128.97%，成交樓面價(jià)大約為26032元/平米，在單價(jià)上又一次刷新了蘇州的地王紀(jì)錄。今年2月份，蘇州“摩天輪公園”地塊以10.25億元成交的時(shí)候，雖然溢價(jià)率達(dá)到了181.91%，但樓面單價(jià)還僅為13492元/平方米。

拿下蘇州地塊意味著泰禾在江蘇擁有了第三個(gè)項(xiàng)目，此前泰禾在南京和無(wú)錫江陰已經(jīng)有兩個(gè)“院子系”項(xiàng)目，“集團(tuán)十分看好南京、無(wú)錫、蘇州在內(nèi)江蘇省核心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，蘇州地塊將延續(xù)泰禾產(chǎn)品一貫以來(lái)高端精品的定位，計(jì)劃把旗下在全國(guó)享有盛譽(yù)的“院子系”產(chǎn)品引進(jìn)蘇州，有信心在蘇州打造一個(gè)高品質(zhì)的高端項(xiàng)目”，泰禾集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，拿下蘇州地塊符合公司挺進(jìn)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的戰(zhàn)略。

在一線城市土地供應(yīng)趨緊的大背景下，一直以深耕一線為核心戰(zhàn)略的泰禾今年正在將目標(biāo)轉(zhuǎn)向一線城市周邊具有高成長(zhǎng)性的“準(zhǔn)一線城市”，在拿下蘇州地塊的一周之前，泰禾還在廣東佛山落子，拿下了佛山順德區(qū)的一幅商住用地。

這幅位于佛山新城的商住用地占地面積超過(guò)12萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積超過(guò)48.12萬(wàn)平方米，容積率3.99，其中住宅部分建筑面積為40多萬(wàn)平方米，剩余為商業(yè)及相關(guān)配套設(shè)施，地塊最終以37.25億元成交，溢價(jià)率72%，也創(chuàng)下了佛山順德地價(jià)的新高。

類似于泰禾這樣的區(qū)域布局戰(zhàn)略如今已成為很多房企的共同選擇。“在一線城市土地供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、政策壓力也在增大的背景下，經(jīng)濟(jì)體量較大、供需關(guān)系偏緊的二線城市將會(huì)成為房企新的‘避風(fēng)港’，相對(duì)三四線城市的庫(kù)存環(huán)境，這類城市仍然具有較高的安全邊際”，有行業(yè)觀察人士告訴本報(bào)記者，市場(chǎng)過(guò)剩的資金流向一線城市周邊，將會(huì)成為今年土地市場(chǎng)的新常態(tài)。

事實(shí)上，從去年年底開始，在準(zhǔn)一線和二線城市土地市場(chǎng)，數(shù)十家房企共同競(jìng)爭(zhēng)同一宗地塊的現(xiàn)象已經(jīng)屢有出現(xiàn)，最終出讓價(jià)格也在以翻倍的速度上漲，顯然隨著一線城市調(diào)控政策加碼，二線城市具有了更大的杠桿空間。

“泰禾主打中高端的產(chǎn)品路線可以幫助其在準(zhǔn)一線城市站穩(wěn)腳跟，但這類城市的市場(chǎng)需求和價(jià)格承受空間也同樣會(huì)面臨挑戰(zhàn)”，有長(zhǎng)期跟蹤泰禾的證券分析師認(rèn)為，泰禾雖然在一線城市證明了其產(chǎn)品力，但要在準(zhǔn)一線和二線城市立足，還需要經(jīng)受更多的市場(chǎng)環(huán)境考驗(yàn)。

數(shù)據(jù)顯示，準(zhǔn)一線城市的樓市波動(dòng)幅度非常大，2014年至2015年年中佛山樓市供應(yīng)充足，不少項(xiàng)目不得不削價(jià)銷售。從2015年年中開始，隨著樓市火爆，供應(yīng)減少，庫(kù)存開始下降。佛山中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前三個(gè)月，佛山新增供應(yīng)224萬(wàn)平方米，成交面積達(dá)400萬(wàn)平方米。

加快去杠桿

2015年泰禾以323.3億元的銷售金額領(lǐng)跑中型房企梯隊(duì)，成為閩系地產(chǎn)企業(yè)中成長(zhǎng)最快的房企之一。“2016年將是房地產(chǎn)的溫暖之年，泰禾將繼續(xù)追求進(jìn)中求穩(wěn)的發(fā)展模式”，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森在今年全國(guó)兩會(huì)的媒體采訪中公開表示，立足一線城市以及二線核心城市是泰禾從當(dāng)下到未來(lái)的500億元甚至更高業(yè)績(jī)時(shí)秉承的開發(fā)鐵律。

要完成這樣的目標(biāo)，泰禾面對(duì)的不僅是區(qū)域聚焦選擇的考驗(yàn)，還需要解決困擾其多年的高杠桿問(wèn)題。過(guò)去數(shù)年來(lái)，泰禾集團(tuán)在一線城市一直秉承較為激進(jìn)的布局策略，雖然隨著一線城市房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，泰禾的這種戰(zhàn)略布局得到了不菲的回報(bào)，但留給泰禾的高杠桿難題仍然是其規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張的軟肋。

借國(guó)內(nèi)債市的風(fēng)口，2015年以來(lái)，泰禾通過(guò)發(fā)債、定增等多種資本市場(chǎng)融資方式，在資本市場(chǎng)募集了近120億元的資金以改善資本債務(wù)結(jié)構(gòu)。截至2015年底，其資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)從2014年末的89.23%下降了9.36個(gè)百分點(diǎn)至79.87%，剔除預(yù)收賬款，其資產(chǎn)負(fù)債率可以達(dá)到75.39%，仍然略高于行業(yè)平均水平。

在中泰證券分析師看來(lái)，2015年泰禾的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流已經(jīng)得到了改善，從-166.26億元提升到了-23.51億元，通過(guò)一系列的發(fā)債、增發(fā)，債務(wù)結(jié)構(gòu)也有了明顯優(yōu)化，貨幣資金與短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的比值由0.21提升到了0.5，“雖然杠桿水平仍處于高位，但其財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性已經(jīng)有所增強(qiáng)”。

事實(shí)上，除了在資本手段上尋求去杠桿化，在項(xiàng)目擴(kuò)張方面，泰禾也開始有意識(shí)地摒棄招拍掛的“地王”模式，而選擇利用開發(fā)管理及品牌的優(yōu)勢(shì)，在土地及項(xiàng)目獲取上進(jìn)行創(chuàng)新，實(shí)施輕資產(chǎn)化路線。

今年1月6日，泰禾宣布投資11.3625億元與信達(dá)地產(chǎn)合作，聯(lián)合開發(fā)位于上海的新江灣土地項(xiàng)目，隨后泰禾又與北京昌平科技園發(fā)展有限公司就北京昌平南邵0303-07地塊簽約，共同出資成立項(xiàng)目公司開發(fā)上述地塊，泰禾持有上述項(xiàng)目公司80%的股權(quán)。

種種跡象表明，合作開發(fā)已經(jīng)成為泰禾斬獲地塊的重要手段之一。據(jù)本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，在2015年內(nèi)，泰禾一共新增了9個(gè)項(xiàng)目，主要分布在北京、上海、深圳等一線城市及杭州等活躍二線城市，其中有5個(gè)項(xiàng)目都是以合作的形式取得，包括2塊新增土地及3個(gè)合作項(xiàng)目，分別分布于北京、上海以及杭州。

“預(yù)計(jì)泰禾將會(huì)繼續(xù)以合作的方式取得更多項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會(huì)，一方面的原因是一線城市土地獲取難度在加大，另一方面則是合作有利于降低自有資金成本，將開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降至最低”，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，泰禾的輕資產(chǎn)模式或?qū)椭鋵?shí)現(xiàn)更快速的擴(kuò)張。

今年3月22日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，其公開發(fā)行45億元的公司債券申請(qǐng)已于當(dāng)日獲得了中國(guó)證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)申請(qǐng)，公司將根據(jù)實(shí)際需要和資本市場(chǎng)實(shí)際，擇機(jī)向合格投資者公開發(fā)行。在充足的彈藥補(bǔ)充下，泰禾會(huì)繼續(xù)扮演今年土地市場(chǎng)的黑馬角色嗎？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。