營改增倒計(jì)時 一線城市樓市仍高位運(yùn)行

4月20日上午，國家稅務(wù)總局舉行新聞通報會，對于即將于5月1日全面推開的營改增試點(diǎn)工作進(jìn)行了介紹。

根據(jù)此前財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅(以下稱營改增)試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。關(guān)于受到普遍關(guān)注的二手房的租售，通知規(guī)定：不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，增值稅稅率為11%。

隨著營改增試點(diǎn)全面推開的日期一天天臨近，本次稅改對房地產(chǎn)業(yè)的影響正受到越來越多的關(guān)注。

4月11日，住建部召開的全國建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營改增工作電視電話會議上，部長陳政高強(qiáng)調(diào)應(yīng)充分認(rèn)識建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營改增在這次稅制改革中的重要性。“兩個行業(yè)2015年繳納的營業(yè)稅占全國營業(yè)稅總額的58%，在這次稅改中舉足輕重。從長遠(yuǎn)來看，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營改增，有利于推動行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，有利于促進(jìn)企業(yè)提高管理水平，有利于規(guī)范市場秩序，還有利于加快房地產(chǎn)業(yè)去庫存的步伐。”——同時他強(qiáng)調(diào)，做好跟蹤分析和調(diào)查研究工作，加強(qiáng)與財稅部門溝通，不斷完善建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的營改增政策，確保兩個行業(yè)稅負(fù)只減不增。

財政部副部長史耀斌指出，全面推開營改增是本屆政府成立以來規(guī)模最大的一次減稅，有利于增加企業(yè)活力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力?？紤]到建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的重要性和特殊性，這次稅改對兩個行業(yè)的營改增政策作了一些特殊安排，以保證整個行業(yè)稅負(fù)只減不增。

減稅雖有紅利，但市場似乎并不想等待。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17677億元，同比名義增長6.2%(扣除價格因素實(shí)際增長9.1%)，增速比1-2月份提高3.2個百分點(diǎn)。其中，住宅投資11670億元，增長4.6%，提高2.8個百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.0%。

1-3月份，商品房銷售面積24299萬平方米，同比增長33.1%，增速比1-2月份提高4.9個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長35.6%，辦公樓銷售面積增長34.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.5%。商品房銷售額18524億元，增長54.1%，增速提高10.5個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長60.3%，辦公樓銷售額增長69.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長8.2%。

投資銷售兩旺的局勢在一季度越來越明顯，價格方面更是虛火難降：根據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，2016年1-3月，全國商品房和住宅銷售均價分別為7623元/平方米和7400/平方米，同比漲幅分別擴(kuò)大3.7%和3.9%。特別是3月，百城均價113030元/平方米，環(huán)比上漲1.9%，漲幅較上月擴(kuò)大了1.3個百分點(diǎn)。

營改增倒計(jì)時之際，一線城市樓市的“暖春”眼看正往“炎夏”發(fā)展，是無奈的剛需、“資產(chǎn)荒”下的羊群效應(yīng)、投資需求的膨脹、金融杠桿的刺激都是其原因。一線城市樓市的高位運(yùn)行，卻難以掩蓋三四線城市嚴(yán)峻的庫存以及繼續(xù)分化帶來的風(fēng)險和矛盾。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。