迪士尼效應引爆上海樓市 租售熱潮涌現(xiàn)

4月26日，地鐵11號線迪士尼站正式啟用。這個地鐵線“夢幻之旅”的試運營，標志著6月16日開園準備工作進入沖刺階段。

作為全球最大的主題樂園，迪士尼的運營集中了娛樂、旅游與服務業(yè)等諸商業(yè)要素，并以其主題地產(chǎn)的先導性優(yōu)勢，催生著周邊產(chǎn)業(yè)的無限商機。尤其對上海房地產(chǎn)市場，迪士尼效應帶來的利好早已穩(wěn)步兌現(xiàn)。

迪士尼熱潮

近日，《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》（以下簡稱“《東地產(chǎn)》”）實地探訪了迪士尼所在板塊。雖然6月即將開園，但園區(qū)周邊并未見到相關米奇的Logo或形象展示，只掛了“上海國際旅游度假區(qū)”的牌子，門口有數(shù)名保安把守。

度假區(qū)門口矗立的一塊白板上面清晰可見兩行字樣：“度假區(qū)仍處建設期，外來人員謝絕入內(nèi)。”期間，記者發(fā)現(xiàn)，許多車輛以及工作人員密集在度假期進出，園區(qū)前期籌備工作緊鑼密鼓的進行著。

據(jù)保安人員介紹，4月26日之后，園區(qū)進入試營業(yè)階段，屆時參觀人員即可走進度假區(qū)，感受迪士尼魅力。但問及試營業(yè)將針對哪些項目進行開放時，保安人員表示并不清楚。除了工作人員以外，在度假區(qū)外，也陸陸續(xù)續(xù)有數(shù)名參觀人員來了解迪士尼的進展，其中，一位叫李浩的參觀者稱：“雖然還沒有開園，但還是想過來看看進展如何，已經(jīng)買了兩張票，開園之后帶女朋友一起過來玩。”

《東地產(chǎn)》在迪士尼官網(wǎng)上了解到，迪士尼樂園1日票的標準票價為499元，兒童和老年人票價為375元；2日票的標準票價為950元，兒童和老年人票價為710元。

3月28日零點迪士尼官網(wǎng)等多個門票銷售渠道正式開放，但正式開售僅僅5分鐘左右，6月16日開幕日的標準票已經(jīng)售罄，只剩下兒童票和老人票。15分鐘左右，18日的標準票也告罄。

迪士尼樂園承接著許多人心中對于童話世界的幻想。海通證券相關報道指出，上海迪士尼享天時地利人和，引爆旅游消費大機遇。中性測算一期開園將迎來1560萬游客，待全部開園培育期后，游客數(shù)有望超4000萬人次/年。

短租火爆

連鎖酒店待定價在迪士尼效應的超強刺激之下，迪士尼周邊的短租以及酒店業(yè)務也被引至風口。在上海迪士尼度假區(qū)官方網(wǎng)站上，記者注意到，迪士尼度假區(qū)內(nèi)設有上海迪士尼樂園酒店以及玩具總動員酒店，其中迪士尼樂園酒店每晚由1650元起且不包括服務費，盡管酒店價格并不便宜，但《東地產(chǎn)》試圖預定時卻發(fā)現(xiàn)該酒店整個6月份以及7月份的房間都已經(jīng)被預定完畢，8月份的房間也僅剩下2000元以上的豪華花園景觀房以及豪華湖景房。玩具總動員酒店每晚價格由850元起，但6月份的房間也已經(jīng)被預定一空。

雖然預定火爆，但對于普通游玩者而言，迪士尼度假區(qū)內(nèi)的酒店價格依舊高不可攀。短租業(yè)務應運而生。國內(nèi)公寓民宿在線短租平臺“螞蟻短租”相關負責人表示：“‘短租房’就是房東通過‘互聯(lián)網(wǎng)’方式將自有閑置住房短租給租客，之前平臺上上海的短租房源只有1000多套，但是近期上漲到3000多套，增長最快的就是迪士尼周邊的短租房源，主要分布在川沙鎮(zhèn)地區(qū)，以地鐵沿線為主，迪士尼周邊房源和搜索量都增加了近2倍。”

基于此，《東地產(chǎn)》探訪了位于“上海國際旅游度假區(qū)”對面的居民樓房。如今，居住在這里的人已經(jīng)不多。但在一個3層小樓的旁邊，卻聚集了數(shù)人。

其中，一個脖子以及手腕上帶有粗大黃金鏈子的人對其他人說：“80萬一分都不能少，步行5分鐘即到迪士尼，這樣的區(qū)位以后不掙錢才怪。”深入了解之后才知，原來此人即為這個3層小樓的房東，旁邊5個人是來這里尋找房源的，他們想要找到合適房源之后，將房子改造之后，為即將開園的迪士尼游客服務。在記者的追問之下，其中一人透露：“因為做酒店有相關條件限制，所以我們就做短租服務，等迪士尼開業(yè)后定價應該大約在500元左右，但如果特別火爆，還會適當提價。”

《東地產(chǎn)》目測這套年租金為80萬的3層小樓，總面積大約為230平方米，并沒有什么裝修可言，墻體有多處滑落，僅僅是一個簡單的宅子而已。第一太平戴維斯中國項目及開發(fā)顧問部董事及主管譚文紅告訴《東地產(chǎn)》：“短租民房的問題可能會在初期有一定的存在，但隨著運營成熟，相信成熟的酒店配套可以使得這類民房自然消失。”

有圍觀者告訴《東地產(chǎn)》：“開園之后住在這里并不方便，在迪士尼地鐵站的前兩站秀沿路站，有更多選擇且條件很好。”記者在秀沿路站發(fā)現(xiàn)，該地鐵站1000米范圍內(nèi)，已經(jīng)被各式各樣的酒店包圍，其中有已經(jīng)開業(yè)的如家酒店、智尚酒店、迪康酒店、錦江之星等等，還有已建好但尚未開業(yè)的全季酒店。其中除了迪康酒店已經(jīng)確定6月16號的房間價格為680元之外，其余酒店均沒有確定價格，但工作人員表示，畢竟靠近迪士尼，受其影響，我們會依照開園后的市價而定。輻射板塊房價高漲迪士尼效應不僅僅帶動了周邊租房市場的發(fā)展，對上海房地產(chǎn)買賣市場也帶來了新的增長點。

據(jù)公開信息顯示，受迪士尼板塊概念的驅(qū)動，川沙板塊的房價七年來從2009年的11153元/平方米漲到2015年的29264元/平方米，猛漲162.3%，高于全市的101%，而板塊內(nèi)最貴的項目“香柰名邸”成交均價已達到3.97萬元/平方米。這和土地供應不足也有關系。鏈家數(shù)據(jù)顯示，2013年過后，川沙板塊在2014年和2015年都沒有住宅用地出售。

億翰智庫上市房企研究部副主任張化東長期看好川沙板塊的房地產(chǎn)市場，他在接受《東地產(chǎn)》采訪時稱：“迪士尼開園至運營成熟，再到生根落地，中間依舊需要很長的一段時間，在其效應影響之下，迪士尼房價會持續(xù)上漲。此外市中心房價上漲也會導致部分需求外溢，從而促進川沙房價提升。”

不僅僅是川沙板塊，其輻射區(qū)域康橋板塊的房價也上漲明顯，上海鏈家康橋店的工作人員王超告訴《東地產(chǎn)》：“2014年底，康橋區(qū)域的樓盤價格僅僅在2萬多，而去年年底價格已經(jīng)漲至3萬多，直逼4萬。在秀沿路地鐵站附近湯巷新村一處106平米的毛坯動遷房，叫價385萬，約為3.6萬每平方米。在滬南路康橋老街最便宜的房子是一處76平米毛坯房，價格為290萬，每平方米約為3.8萬。”

王超表示：“迪士尼輻射區(qū)域房價上漲是大勢所趨，隨著迪士尼開園，版塊內(nèi)的房價還會有進一步上漲。”

譚文紅在接受《東地產(chǎn)》采訪時也表示：“類似迪士尼這樣板塊的落地，對于房價的作用分為兩類，一類是確定落地和開業(yè)這樣重要的信息，對于房價的刺激是跳躍式的，另一類是隨著迪士尼的開業(yè)，對于整個片區(qū)的配套的改善，并且隨著迪士尼的擴建和配套的逐漸豐富，真正使得周邊板塊的居住氛圍改善后帶來的上升，因此上漲的趨勢應當是持續(xù)的，但是漲幅將越來越理性。”迪士尼“大地主”據(jù)有關資料顯示，目前迪士尼板塊周邊聚集了界龍實業(yè)、中華企業(yè)、張江高科等企業(yè)儲備的地塊，但大部分土地以工業(yè)用地為主，住宅用地占比相對較低。

其中，界龍實業(yè)擬在該地區(qū)打造首家五星級酒店“迪士尼界龍酒店”以及甲級商辦樓宇等項目。但由于酒店、商場等配套均規(guī)劃在中后期階段建設，目前尚未形成大規(guī)模的集中開發(fā)勢頭，因此區(qū)域整體的酒店、商辦市場尚處于初級發(fā)展階段。

此外，作為上海地產(chǎn)集團旗下唯一的上市公司，中華企業(yè)在迪士尼周邊擁有的土地儲備相當充沛。資料顯示，其在浦東的樓盤占地85萬平方米，憑借旗下優(yōu)質(zhì)土地資源，中華企業(yè)無疑成為上海迪士尼的最佳輻射受益區(qū)域。

事實上，中華企業(yè)在緊挨著上海迪士尼所在地川沙鎮(zhèn)的周浦鎮(zhèn)大舉“造城”，占地面積34萬平方米，建筑面積達46萬平方米，社區(qū)內(nèi)有高層、花園洋房、聯(lián)排別墅、商業(yè)廣場、酒店式公寓等，項目名稱叫“印象春城”。

中華企業(yè)市場部經(jīng)理戴正芳曾在接受《東地產(chǎn)》采訪時表示：“在迪士尼概念剛出之際，中華企業(yè)就已有包括印象春城在內(nèi)的四個項目在規(guī)劃，相對來說，對樓盤銷售還是有催化作用。”資本市場漲跌難料然而，在資本市場，迪士尼效應卻是讓人捉摸不透。在3月28日上海迪士尼樂園正式對外售票之際，開幕當天門票雖然被“秒”搶，但卻并沒有帶來迪士尼概念股的大漲，反倒是遭遇機構大量出貨，板塊指數(shù)一路下跌，版塊內(nèi)更是多達八成個股翻綠，從而被稱之為“見光死”。

中投證券分析師韓哲晟表示，“這還不能理解為‘見光死’，可能只是正常的沖高回落。其實在前期，迪士尼板塊就已經(jīng)累積了一定程度的漲幅，看看一些龍頭股近一個月的股價表現(xiàn)就知道了。”

事實上，在門票預售之前的一個月，迪士尼概念股已經(jīng)累積了可觀的漲幅，其中，排名前三位的棕櫚園林、遠望谷和錦江股份月漲幅分別高達65.76%、41.92%和31.78%；緊隨其后的界龍實業(yè)和哈爾斯分別大漲30.84%和30.49%；此外，捷順科技、美邦服飾、大眾交通、中路股份、龍頭股份、強生控股、開爾新材、東方創(chuàng)業(yè)、江特電機、豫園商城、百聯(lián)股份、石基信息等12只個股的月漲幅均超20%。

“從中國香港地區(qū)以及日本、美國等國家的迪士尼開業(yè)前后相關概念股的表現(xiàn)來看，后續(xù)迪士尼概念股或許還將有所‘作為’，只是會呈現(xiàn)出不同的階段性。”韓哲晟表示，隨著上海迪士尼開園，資金對于概念板塊的炒作還將持續(xù)，只是可能會在不同階段青睞對不同熱點進行階段性的炒作，投資者需要加以區(qū)分。

然而，張化東則告訴《東地產(chǎn)》：“開園之后，迪士尼概念股并不會持續(xù)保持上漲態(tài)勢，因為股價上漲一個主要原因是依靠預期差，而迪士尼概念股已經(jīng)不存在預期差，其利好已經(jīng)被提前兌現(xiàn)。所以并不看好開園之后迪士尼概念股的股價。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。