業(yè)內(nèi)人士提示高地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

近日，北京市出讓三宗分別位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)和大興新城的地塊，單位面積價(jià)格再創(chuàng)區(qū)域新高。其中，兩宗昌平區(qū)六環(huán)外住宅用地樓面價(jià)均已超過(guò)3萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地出讓價(jià)格創(chuàng)區(qū)域新高，符合市場(chǎng)預(yù)期，但也需規(guī)避地價(jià)過(guò)高可能給企業(yè)現(xiàn)金流以及銷售帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

土地市場(chǎng)分化延續(xù)

中國(guó)指數(shù)研究院研究報(bào)告顯示，2016年一季度土地市場(chǎng)分化持續(xù)，一線城市受供地銳減影響成交走低，二線城市漸成市場(chǎng)熱點(diǎn)，近期表現(xiàn)搶眼，地價(jià)呈上漲趨勢(shì)；三四線城市在政策托舉下仍提振無(wú)力。全國(guó)主要城市一季度供地總量同比收窄，僅二線城市高于去年同期，成交繼續(xù)價(jià)漲量跌走勢(shì)，出讓金總額同比略增。

在此次北京三宗土地拍賣之前，中國(guó)指數(shù)研究院研究人員表示，受供應(yīng)收縮影響，一季度北京土地成交量大幅下滑，僅成交3宗住宅用地。其中，春節(jié)前出讓的朝陽(yáng)區(qū)五環(huán)內(nèi)稀缺宅地意外遇冷，僅以微溢價(jià)成交；大興區(qū)及門頭溝區(qū)地塊均達(dá)到合理上限價(jià)格，并刷新板塊或區(qū)域地王。北京宅地地價(jià)繼續(xù)上漲，同時(shí)向遠(yuǎn)郊區(qū)擴(kuò)散。

華創(chuàng)證券分析師楊騫認(rèn)為，一季度主要城市土地成交價(jià)格同比環(huán)比均實(shí)現(xiàn)上漲，疊加房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積超預(yù)期增長(zhǎng)，顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的樂(lè)觀情緒。預(yù)計(jì)整個(gè)上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積都將保持增長(zhǎng)。

關(guān)注高地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京土地市場(chǎng)火熱有三方面原因：一是北京市場(chǎng)補(bǔ)庫(kù)存的需求充足，房企拿地積極性非常高，部分房企雖有轉(zhuǎn)型意識(shí)，但還是依賴傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，對(duì)此類土地市場(chǎng)有追捧意識(shí)，拿地高溢價(jià)因而符合市場(chǎng)預(yù)期；二是中型房企拿地心態(tài)更急迫，希望進(jìn)入500億甚至1000億軍團(tuán)，所以拿地和投資更急切；三是今年第一季度房企銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，對(duì)于北京等一二線熱點(diǎn)城市的投資熱情依然會(huì)增加，北京市場(chǎng)雖然地價(jià)較貴，但依然能夠獲得房企的認(rèn)可，這是此類房企積極拿地、顧慮較少的原因所在。

明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)、房企轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新研究專家劉策則認(rèn)為，隨著行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型與分化的深水區(qū)，區(qū)域分化日益嚴(yán)重，一二線城市總體表現(xiàn)優(yōu)于三四線城市，因此，回歸一二線成為開發(fā)商共識(shí)，而北京作為一線城市代表，加上特殊區(qū)位優(yōu)勢(shì)，必然激發(fā)在土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪，尤其個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊爭(zhēng)搶激烈。

其次，北京市場(chǎng)供求嚴(yán)重失衡。從供應(yīng)來(lái)看，土地供應(yīng)的減少是推升地價(jià)的重要原因之一。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京土地供應(yīng)總量從2010年的6400公頃縮減到2015年的4600公頃，土地供應(yīng)總量和住宅供應(yīng)的總量都在減少，且有持續(xù)減少的趨勢(shì)，但北京又是各大房企兵家必爭(zhēng)之地，土地資源的稀缺再加上高強(qiáng)度的競(jìng)爭(zhēng)必然體現(xiàn)在價(jià)格上，造成了如今的高地價(jià)。

劉策提醒，對(duì)于房企而言，在積極拿地的同時(shí)，也要關(guān)注房地產(chǎn)的短周期現(xiàn)象，避免踏錯(cuò)周期，充分評(píng)估企業(yè)自身現(xiàn)金流的可承受力，規(guī)避地價(jià)過(guò)高可能給后續(xù)企業(yè)現(xiàn)金流以及銷售帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。