北京樓市銷量下滑在退燒？ 答案可能沒那么簡(jiǎn)單

供地減少，銷售下滑，房企推盤愈加謹(jǐn)慎，但北京的房?jī)r(jià)卻依舊只漲不跌。

來自北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，北京市商品住宅共銷售面積230.2萬平方米，同比下降8.0%。包括房地產(chǎn)開發(fā)投資，新開工面積以及施工面積均出現(xiàn)不同程度下滑。過去4個(gè)月，唯一上升的是商品房待售面積，它比去年同期高出了9.2%。

同時(shí)出現(xiàn)下滑的還有二手房網(wǎng)簽量。4月份北京二手房網(wǎng)簽26374套，環(huán)比下降17.6%。

這些數(shù)據(jù)看似給火爆的樓市澆了一盆冷水。事實(shí)上，過去4個(gè)月里，房企們也顯得并不積極。來自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，全市新建商品住宅(含自住型商品住房)預(yù)售批準(zhǔn)上市7300套，同比減少16%。而如果扣除自住型商品房，這項(xiàng)數(shù)字將進(jìn)一步縮減至3300套，同比去年供應(yīng)量大幅減少41%。這意味著即便如今行情火爆，但房企的推盤節(jié)奏實(shí)際比過去慢了許多。

但這能說明北京樓市正在“退燒”嗎？答案可能并沒有那么簡(jiǎn)單。

北京的房?jī)r(jià)還在上漲。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最近一期數(shù)據(jù)里，到今年3月，北京新建商品住宅比去年上漲了14.2%，單月之間的漲幅還在逐漸擴(kuò)大。

而就在兩個(gè)禮拜前，有房企剛以3.5萬元的樓面價(jià)搶下北京六環(huán)外一處土地，這里的房?jī)r(jià)未來或?qū)⒊^6萬元/平方米。

二手房?jī)r(jià)的漲勢(shì)則更為強(qiáng)勁。據(jù)鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，4月北京二手房的參考均價(jià)為45803元/平方米，比去年同期上漲了27.61%。

與此輪全國(guó)許多地方出現(xiàn)的量?jī)r(jià)齊飛不同，量跌價(jià)漲，是眼下北京樓市的真實(shí)情況。在地價(jià)飛漲和商品住宅全面高端化的雙重作用下，這座被無數(shù)房企視為白銀時(shí)代必爭(zhēng)之地的城市，正在加速向高房?jī)r(jià)和低成交這兩個(gè)極端分化。

這也是眼下量跌價(jià)漲的主要原因。一方面，土地供應(yīng)縮減，未來隨著核心地塊的進(jìn)一步稀缺，土地價(jià)格仍將繼續(xù)攀升。

過去4個(gè)月，北京市僅出讓3宗住宅用地，整體成交金額和面積分別減少了62%、78%。但成交均價(jià)卻上漲了近71%。

而另一方面，地價(jià)飛漲正在削減房企的利潤(rùn)空間，使豪宅化趨勢(shì)加劇，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期濃烈。同時(shí)，高地價(jià)也令不少已經(jīng)拿地的房企產(chǎn)生觀望，他們寄托于依靠土地增值來填補(bǔ)居高不下的成本壓力。

這也是過去四個(gè)月新增供應(yīng)銳減的主要原因。有業(yè)內(nèi)人士指出，除去春節(jié)等客觀因素，不少房企放慢推盤節(jié)奏的主要意圖在于觀望市場(chǎng)。

這些悄然發(fā)生的變化正在影響北京樓市未來的走向。分析人士認(rèn)為，北京市場(chǎng)可供選擇的空間在減少，房企能夠削減的利潤(rùn)空間也在減少，土地供應(yīng)縮減意味著房?jī)r(jià)仍可能繼續(xù)上升，而因地價(jià)飛漲導(dǎo)致的全面高端化則可能令低成交成為常態(tài)。

值得一提的是，這種變化令向來供不應(yīng)求的首都樓市，成為眼下市場(chǎng)浪潮中的異類。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國(guó)商品住宅銷售面積與去年同期相比增長(zhǎng)38.8%。如此高的增幅意味著全國(guó)大多數(shù)城市的銷售量均在增加。

而與此輪房地產(chǎn)熱潮中那些“日光盤”遍地的城市不同，布局北京的房企接下來可能需要思考更多種打法了。高端項(xiàng)目去化節(jié)奏慢，即使在富人遍地的北京也不例外，這對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流有一定考驗(yàn)。而高地價(jià)意味著想在這里占據(jù)份額將變得更加艱難，一些對(duì)聯(lián)合開發(fā)，舊盤改造等開發(fā)方式并不熟練的企業(yè)或?qū)⒊惺芨蟮某杀緣毫Α?/p>

不過，或許那些高價(jià)項(xiàng)目在接下來近乎常態(tài)化的低成交日子里將面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。但在整體土地供應(yīng)縮減的局面下，北京高房?jī)r(jià)的趨勢(shì)可能并不會(huì)因此而改變多少。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。